2. Een doel van minstens 20% openbare huurwoningen voor gezinnen met beperkte inkomens (Gemeentelijk memorandum)

13/03/2012

De toenemende verarming van de Brusselse bevolking - meer dan een kwart leeft onder de armoedegrens - gecombineerd met een stijging van de private huurprijzen en een onvoldoende aanbod aan openbare huurwoningen, maakt dat de private woninghuurmarkt alsmaar onbetaalbaarder wordt voor de gewone Brusselaar. [1]

Een huurtoelage, gekoppeld aan een huurprijscontrole is een van de mogelijk oplossingen om ervoor te zorgen dat mensen een degelijke, gepaste woning kunnen huren. Dit is een maatregel die tot de bevoegdheid behoort van het Brusselse gewest dat hiervan de komende jaren werk van moet maken.
Een meer duurzame oplossing voor deze wooncrisis is een veel groter aanbod aan openbare woningen. En hier kunnen de gemeenten wel toe bijdragen.

Minstens 20% openbare huurwoningen…

Het aantal openbare huurwoningen [2] bedroeg eind 2009 in het Brusselse gewest slechts 10,8% van het totale aantal woningen. Tussen de 19 Brusselse gemeenten zijn er echter grote verschillen. Liefst 10 gemeenten beschikken over minder dan 8% openbare huurwoningen.

De BBRoW wil dat iedere Brusselse gemeente aan de hand van een concreet woonactieplan zich engageert om zo snel mogelijk een aanbod te realiseren van minstens 20% openbare huurwoningen. Verdeeld over de 19 Brusselse gemeenten, betekent dit vandaag dat er zeker nog zo’n 49.000 openbare huurwoningen moeten bijkomen.

… voor gezinnen met een precair, laag en bescheiden inkomen

Bovendien pleit de BBRoW ervoor dat de overheid prioritair haar middelen gebruikt om gezinnen met beperkte inkomens bij te staan. Daarom zeggen we ook dat, binnen de algemene norm van 20% openbare huurwoningen, er in iedere Brusselse gemeente een aanbod zou moeten zijn van :

-  tenminste 40% woningen voor gezinnen met een precair inkomen
-  tenminste 40% woningen voor gezinnen met een laag inkomen
-  maximum 15% woningen voor gezinnen met een bescheiden inkomen

Om een idee te hebben : een ruwe raming

Wanneer we de norm van 20% en de drie woningtypes toepassen ten opzichte van het huidige aanbod aan openbare huurwoningen in de 19 Brusselse gemeenten, komen we tot de volgende ruwe raming van streefcijfers per gemeente. [3]

GemeenteAantal woningenHuidig percentage publieke huurwoningenAantal te realiseren woningen voor gezinnen met een precair inkomenAantal te realiseren woningen voor gezinnen met een laag inkomenAantal te realiseren woningen voor gezinnen met een bescheiden inkomenTotaal aantal te realiseren woningen
Anderlecht 41293 13,60% 1749 1508 18 3275
Oudergem 13901 7,10% 845 845 208 1898
Berchem 8477 10,00% 462 462 91 1015
Brussel 66700 19,50% 1348 1348 0 2696
Etterbeek 21584 8,60% 1221 1221 243 2685
Evere 14780 16,20% 520 520 0 1040
Vorst 21916 6,90% 1317 1317 342 2976
Ganshoren 9846 14,30% 394 394 16 804
Elsnen 41325 4,60% 2798 2798 815 6411
Jette 18853 8,40% 1058 1058 221 2337
Koekelberg 7576 8,30% 430 430 98 958
Molenbeek 31532 14,00% 1340 1340 30 2710
St Gillis 21441 10,30% 1223 1223 94 2540
St Joost 9697 12,70% 450 450 0 900
Schaarbeek 48421 6,20% 3040 3040 798 6878
Ukkel 34728 5,10% 2286 2286 680 5252
Wat Bosvorde 11936 19,50% 336 336 0 672
Wol St Lamb 23478 12,00% 1090 1090 122 2302
Wol St Pierre 17327 5,80% 1118 1118 321 2557
Brussels Gewest 464811 10,80% 23025 22784 4097 49906

Bovenstaande ruwe raming leert ons alle gemeenten nog inspanningen moeten leveren om 20% betaalbare openbare huurwoningen aan te bieden. Voor sommige gemeenten is de inspanning zelfs zeer groot.

We weten dat de situatie in de 19 Brusselse gemeenten niet gelijk is.
Sommige gemeenten hebben de 20% al bijna bereikt en zouden zich een hoger doel moeten stellen. Voor andere is de weg nog lang.
Daarom is het belangrijk dat iedere Brusselse gemeente een gemeentelijke woonactieplan opstelt, aangepast aan de lokale situatie, waarin concreet wordt opgenomen met welke middelen en partners zij het doel van 20% openbare huurwoningen wil realiseren.

In functie van de plaatselijke situatie zullen de gemeenten meer of minder gebruik moeten maken van ondermeer de volgende mogelijkheden : het gebruik van gemeentelijke terreinen voor de bouw van woningen, het opleggen van quota voor privé-promotoren, de ondersteuning van de sociale verhuurkantoren, de aankoop en renovatie van ongezonde of leegstaande gebouwen, …

Definitie van 4 woningtypes

In de huisvestingssector heeft men het over sociale woningen, woningen van het sociale type, woningen van sociale aard, sociale koopwoningen, woningen met geplafonneerde huurprijzen, geconventioneerde woningen, middelgrote woningen, …. Men denkt elkaar te begrijpen, maar iedere instelling die woningen produceert of beheert, hanteert haar eigen benaming, met specifieke voorwaarden, doelpubliek, prijsberekeningen.

De BBRoW wil komaf maken met deze chaos aan termen. En pleit ervoor om nog slechts vier woningtypes te hanteren, die zijn gebaseerd op :

1° vier inkomenscategorieën, die zijn gebaseerd op de inkomens van de huidige Brusselse bewoners : gezinnen met een precair inkomen, gezinnen met een laag inkomen, gezinnen met een bescheiden inkomen, gezinnen met een middelgroot inkomen.
2° het feit dat de woningkost (huurprijs of maandelijkse aflossing) niet hoger mag liggen dan 30% van het gezinsinkomen.

Dit maakt het mogelijk om het woningaanbod werkelijk af te stemmen op het specifieke doelpubliek en om de overheidssteun (subsidies, premies, toelagen, vermindering gemeentelijke opcentiemen, …) gericht in te zetten zodat de woningen effectief betaalbaar zijn voor het beoogde doelpubliek.

Op die manier zou men voortaan enkel nog mogen spreken van woning voor gezinnen met een precair inkomen, woning voor gezinnen met een laag inkomen, woning voor gezinnen met een bescheiden inkomen en woning voor gezinnen met een middelgroot inkomen.

Concreet stelt de BBRoW de volgende vier woningtypes voor :

Woning voor gezinnen met een precair inkomenWoning voor gezinnen met een laag inkomenWoning voor gezinnen met een bescheiden inkomenWoning voor gezinnen met een middelgroot inkomen

Alleenstaande
Inkomensplafond 5.588 euro 11.036 euro 16.796 euro 27.180 euro
Raming maandelijks inkomen 560 euro 919 euro 1.200 euro 1.600 euro
Maximale woonkost (30%) 168 euro 275 euro 400 euro 480 euro
%/alleenstaanden (fiscaal) in het Brusselse Gewest met een inkomen lager dan dit inkomensplafond 20,00% 40,00% 60,00% 80,00%

Gezin
Inkomensplafond 15.025 euro 21.790 euro 30.098 euro 44.301 euro
Raming maandelijks inkomen 1.100 euro 1.365 euro 2.130 euro 2.584 euro
Maximale woonkost (30%) 330 euro 409 euro 640 euro 775 euro
%/gezinnen (fiscaal) in het Brusselse Gewest met een inkomen lager dan dit inkomensplafonds 20,00% 40,00% 60,00% 80,00%

Opmerkingen

[1Op basis van het principe dat een gezin maximaal 30% van het inkomen aan de huur mag besteden, heeft de helft van de Brusselse bevolking (de eerste 5 inkomensdecielen) slechts toegang tot 11% van de private huurwoningen (Bron, Observatorium van de Huurprijzen 2010).

[2Hieronder telt de BBRoW de woningen die eigendom zijn van of beheerd worden door de Openbare Vastgoedmaatschappijen, de gemeenten, de OCMW’s, en de sociale verhuurkantoren en het Brusselse Woningfonds.

[3Opgelet : deze ruwe raming is grotendeels gebaseerd op cijfers afkomstig van de jaarrapporten van BGHM, Woningfonds waar we gewestelijke cijfers vinden over de inkomenscategorieën. Deze raming vereist met andere woorden bijkomende gegevens per gemeente.

Voor onze raming hebben we de volgende methode gebruikt (met Anderlecht als voorbeeld) :

-  Voor iedere gemeente zijn we vertrokken van het huidige totale aantal woningen (Anderlecht : 41.293).
-  Vervolgens hebben we hierop het doel van 20% berekend. (Anderlecht : 8.258).
-  Dat getal hebben we dan verdeeld over minimum 40% woningen voor gezinnen met een precair inkomen, 40% voor gezinnen met een laag inkomen en maximum 15% voor gezinnen met een bescheiden inkomen (Anderlecht : minimum 40% woningen voor precaire inkomens = 3303 woningen).
-  Tenslotte hebben we van die getallen het aantal zelfde type woningen afgetrokken dat nu al wordt aangeboden door de gemeente, OCMW, OVM, SVK of Woningfonds (Anderlecht : 3303 woningen voor precaire inkomens, min 1554 woningen nu al aangeboden = 1749 woningen voor gezinnen met precaire inkomens nog te realiseren.)