5. Logements des communes et des CPAS subventionnés par la Région (Mémorandum communal)

13/03/2012

L’accroissement ainsi que la conservation, de l’important parc de logements mis en location par les communes et les CPAS, sont aujourd’hui en grande partie assurés par la Région, via des subsides à la rénovation, (re-)construction de logements.

Entre 1978 et 2009, ce ne sont pas moins de 4.980 logements qui ont bénéficié d’une subvention régionale, soit dans le cadre des opérations de rénovation d’îlots (programmes achevés en 1999), soit dans le cadre des contrats de quartiers ou encore des projets de rénovation d’immeubles isolés. Ainsi, plus de la moitié du patrimoine locatif communal et des CPAS a été subsidiée.

Ce soutien financier important implique en contrepartie que les communes et les CPAS respectent certaines obligations lors de l’attribution des logements, et des règles particulières en matière de fixation des loyers.

Les logements dits ‘‘assimilés à du logement social’’ (4.240 sur 4.980, soit 85% des logements subventionnés) sont ainsi réservés à des ménages dont les revenus n’excèdent pas les plafonds imposés dans le secteur du logement social. [1] Les loyers, quant à eux, ne peuvent dépasser 2 à 5% du coût des travaux. A noter que la nouvelle règlementation sur les contrats de quartiers durables de 2010 impose aux communes et CPAS de respecter les plafonds de loyer en vigueur dans le secteur des Agences Immobilières Sociales.

Les obligations susmentionnées s’appliquent non pas uniquement lors de la première mise en location mais de manière permanente, c’est-à-dire toute la durée de vie du logement. Les opérateurs locaux sont tenus de fournir annuellement les données qui permettent à l’administration régionale, Direction rénovation urbaine, de contrôler le respect des dispositions légales. En cas de non-respect des conditions imposées par la Région, la sanction prévue est la récupération de la totalité du subside.

Voici énumérés certains constats de dysfonctionnements dans l’attribution et la gestion locative des logements des communes et des CPAS :

-  Certains responsables locaux soulignent la difficulté de garantir des loyers abordables dans les logements subventionnés, visiblement trop onéreux pour les opérateurs locaux et ce, malgré l’apport régional. C’est d’ailleurs l’argument principal qui a été avancé par les Parlementaires bruxellois pour proposer l’extension de l’allocation-loyer communale aux logements produits dans le cadre des contrats de quartier.
On peine à comprendre ! Comment se fait-il que des logements déjà largement subsidiés par la Région, jusqu’à 90% de l’investissement pour les contrats de quartier (95% pour les contrats de quartier durables), ne puissent être loués au prix le plus bas ?

-  Par ailleurs, il est extrêmement difficile d’obtenir des données sur les loyers pratiqués dans les logements communaux, de même que sur les revenus des locataires. Il existe un manque de transparence flagrant à ce niveau, que l’administration régionale elle-même n’arrive pas à contrer. Les rapports annuels exigés par la Région sont incomplets et pour certaines communes, inexistants. Il nous paraît inadmissible que des communes ou CPAS ne transmettent pas d’informations sur la gestion locative des logements subsidiés, empêchant ainsi la Région de contrôler la destination des aides publiques.

PROPOSITIONS :

-  Nous exigeons des communes et CPAS le respect des obligations régionales en termes d’attribution. Les logements subsidiés doivent être exclusivement donnés en location au public visé par la Région et ce, qu’il s’agisse d’un premier bail ou des suivants. Dans le cas contraire, la Région devrait sanctionner, de manière effective, les opérateurs locaux défaillants.

-  Nous plaidons pour une meilleure transparence des pratiques, via la publicité des données relatives aux logements communaux, données qui par ailleurs devraient être logiquement accessibles via les rapports annuels des services concernés.

-  Nous nous réjouissons de la modification apportée par les contrats de quartier durables en matière de calcul de loyer. Nous demandons cependant à ce que les plafonds de loyer pratiqués par les Agences Immobilières Sociales soient aussi imposés dans les logements qui seront rénovés dans le futur, grâce aux subsides ‘‘immeubles isolés’’. Une manière de garantir l’accès de ces logements au public-cible.

-  Pour les logements subsidiés, déjà réceptionnés, nous encourageons les communes et CPAS à pratiquer le pourcentage le plus faible pour le calcul du loyer. En effet, pour un projet logement qui aura coûté 200.000€, un taux de 2% correspondra à un loyer mensuel d’environ 333€ (4.000€/12 mois), alors que l’application d’un taux de 5% impliquera un loyer de plus ou moins 833€. Une différence énorme, synonyme de gouffre financier pour de nombreux Bruxellois.

 Si toutes les communes n’ont pas accès aux subsides des contrats de quartier, étant donné le ciblage territorial de ces programmes, toutes peuvent théoriquement solliciter des subsides immeubles isolés. Or, à l’heure actuelle, on constate une mobilisation très inégale des 19 communes et CPAS vis-à-vis de ces aides. Certaines entités locales n’y ont d’ailleurs jamais eu recours, sans doute en partie parce qu’elles n’ont pas toutes la même capacité à assurer la gestion locative des biens rénovés. Toutefois, comme nous l’avons souligné dans le chapitre précédant, l’utilisation de ces subsides témoigne aussi d’un certain engagement local dans une politique sociale du logement. Nous ne pouvons dès lors qu’encourager leur usage.

Bonne pratique :

Entre 2008 et 2011, 8 communes ont fait appel aux subsides régionaux pour l’achat d’un bâtiment vide.

La Région a soutenu 21 projets des communes de Molenbeek, Bruxelles-Ville, Schaerbeek, Berchem Sainte Agathe et Watermael-Boitsfort, pour un montant total de 3,5 millions d’euros.

Notes

[1Pour les logements issus des contrats de quartier, les revenus des candidats locataires peuvent être un peu plus élevés, mais ne peuvent excéder de plus de 20% les plafonds en vigueur dans le logement social.