5. Woningen van gemeenten en OCMW’s met gewestsubsidies : respect voor de gewestreglementering en meer transparantie (Gemeentelijk memorandum)

13/03/2012

De toename en het behoud van het aanzienlijke woningenbestand dat door gemeenten en OCMW’s te huur wordt aangeboden, zijn vandaag de dag voor een groot deel in handen van het Gewest dat subsidies toekent voor renovatie, heropbouw en nieuwbouw van gemeentewoningen.

Tussen 1978 en 2009 werden voor niet minder dan 4.980 woningen gewestelijke subsidies uitgereikt. Dat gebeurde in het kader van de zogenaamde woonkernvernieuwing (programma’s voltooid in 1999), de wijkcontracten of projecten voor de renovatie van alleenstaande gebouwen. Op die manier werd meer dan de helft van het huurwoningenpatrimonium van gemeenten en OCMW’s gesubsidieerd.

Die aanzienlijke financiële hulp [1] houdt in dat gemeenten en OCMW’s bepaalde verplichtingen moeten naleven bij de toewijzing van woningen en zich moeten houden aan specifieke regels voor de huurprijsbepaling.

De zogenaamde “met sociale huisvesting gelijkgestelde woningen” (4.240 van de 4980, zegge 85%) zouden moeten voorbehouden zijn voor gezinnen met een inkomen dat niet hoger ligt dan de inkomensmaxima die in de sociale huisvestingssector gelden [2]. De huurprijzen mogen niet meer bedragen dan 2 à 5% van de kostprijs van de werken. De nieuwe reglementering inzake de duurzame wijkcontracten van 2010 bepaalt dat gemeenten en OCMW’s zich voortaan moeten houden aan de huurprijsmaxima die in de sector van de Sociale Verhuurkantoren gelden.

Deze verplichtingen zijn niet alleen van toepassing bij de eerste inhuurstelling, maar gelden permanent. En dat betekent gedurende de volledige levensduur van de woning. De plaatselijke operatoren moeten jaarlijks gegevens bezorgen waarmee het gewestelijk bestuur, Directie stadsvernieuwing, kan controleren of de wettelijke bepalingen worden nageleefd. Indien ze onregelmatigheden vaststellen, kan het gewest het bedrag van de subsidie terugeisen.

Hierna vindt u enkele problemen die werden vastgesteld bij de toewijzing en het huurbeheer van de woningen van gemeenten en OCMW’s:

-  Sommige gemeentelijke ambtenaren beweren dat het moeilijk is om betaalbare huurprijzen te waarborgen voor de gesubsidieerde woningen. Ondanks de gewestelijke steun zijn die woningen blijkbaar te duur voor de plaatselijke operatoren. Dat is trouwens het belangrijkste argument dat de Brusselse parlementsleden hebben aangevoerd bij hun voorstel om de gemeentelijke huurtoelage uit te breiden naar de woningen die tot stand komen in het kader van de wijkcontracten (zie volgens artikel).
Wie snapt dit nog? Hoe is het mogelijk dat woningen die het Gewest reeds in ruime mate subsidieert (in sommige gevallen ten minste 90%) niet aan een lage huurprijs kunnen worden aangeboden?

-  Het is momenteel bijzonder moeilijk om gegevens te verkrijgen over de huurprijzen die voor gemeentelijke woningen worden gehanteerd en ook over het inkomen van de huurders tasten wij in het duister. Er is op dat niveau een flagrant gebrek aan transparantie waartegen zelfs het gewestelijk bestuur machteloos staat. De door het Gewest vereiste jaarverslagen zijn onvolledig en in het geval van sommige gemeenten zelfs onbestaand. Het lijkt ons onaanvaardbaar dat gemeenten of OCMW’s geen inlichtingen verstrekken over het huurbeheer van gesubsidieerde woningen. Op die manier kan het Gewest de bestemming van overheidsgeld niet nagaan.

VOORSTELLEN:

-  Wij eisen dat gemeenten en OCMW’s de gewestelijke verplichtingen inzake toewijzing naleven. Vanaf de eerste huurovereenkomst tot en met alle daarop volgende overeenkomsten mogen gesubsidieerde woningen enkel verhuurd worden aan het door het Gewest beoogde publiek. Plaatselijke operatoren die zich hieraan niet houden, moeten door het Gewest effectief gesanctioneerd worden.

-  Wij pleiten voor een grotere transparantie van de praktijken. Dat moet verlopen via de bekendmaking van gegevens over de gemeentelijke woningen. Die gegevens moeten trouwens sowieso verstrekt moeten worden via de jaarverslagen van de betrokken diensten.

-  Wij zijn verheugd over de wijziging die de duurzame wijkcontracten inzake de huurprijsberekening hebben aangebracht. Wij vragen evenwel dat de huurprijsmaxima van de sociale verhuurkantoren ook verplicht worden gesteld voor woningen die in de toekomst worden gerenoveerd met de subsidies “alleenstaande gebouwen”. Op die manier wordt de toegang van die woningen voor het doelpubliek gewaarborgd.

-  Voor de reeds opgeleverde gesubsidieerde woningen zetten wij gemeenten en OCMW’s ertoe aan het laagste percentage toe te passen voor de huurprijsberekening. Voor een woningproject met een prijskaartje van 200.000 euro stemt 2% overeen met een maandelijkse huurprijs van ongeveer 333 euro (4.000 euro/12). Als er 5% wordt toegepast, stijgt de huurprijs naar 833 euro. Een ontzettend verschil dat voor vele Brusselaars gelijkstaat met de financiële afgrond.

-  Aangezien de wijkcontracten territoriaal gericht zijn, kunnen niet alle gemeenten een beroep doen op die programma’s. Theoretisch gezien kunnen zij wel de subsidies voor alleenstaande gebouwen aanvragen. Wij stellen evenwel vast dat die hulp zeer ongelijk verspreid is over de 19 gemeenten en OCMW’s. Sommige lokale overheden hebben er zelfs nog nooit een beroep op gedaan en dat heeft waarschijnlijk voor een stuk te maken met het feit dat zij niet allemaal kunnen instaan voor het huurbeheer van de gerenoveerde gebouwen. Het gebruik van die subsidies getuigt echter ook van een plaatselijk engagement voor een sociaal beleid inzake huisvesting. Het gebruik ervan kan bijgevolg alleen maar aangemoedigd worden.

Goed voorbeeld

Tussen 2008 en 2011 hebben 8 gemeenten een aanvraag ingediend voor gewestsubsidies voor de aankoop van een leegstaand gebouw.
Voor 21 projecten van de gemeenten Molenbeek, Stad Brussel, Schaarbeek, St-Agatha-Berchem en Watermaal-Bosvoorde heeft het Gewest de aanvraag goedgekeurd voor een totaal bedrag van 3,5 miljoen euro.

Opmerkingen

[1Gewestsubsidie die tot 90% kan dekken van de investeringen die in het kader van de wijkcontracten werden gedaan (95% voor de duurzame wijkcontracten).

[2Voor woningen die in het kader van de wijkcontracten tot stand kwamen, mag het inkomen van de huurders iets hoger liggen, maar nooit meer dan 20% meer bedragen dan de inkomensmaxima die in de sociale huisvestingssector gelden.