7. Les CPAS et leurs services « logement » (Mémorandum communal)

12/03/2012

Les aides accordées par les CPAS en matière de logement sont nombreuses et sont diversement appliquées. Pour qu’elles puissent effectivement être utiles aux usagers, il est indispensable qu’elles soient mieux connues.

1/ La garantie locative

1.1 / La garantie locative doit être constituée en argent :

C’est au locataire de choisir le mode de garantie locative qui lui convient le mieux parmi les trois modes de constitution prévus par la loi :

• Soit il dépose une somme d’argent sur un compte bloqué et individualisé à son nom

Dans ce cas, le montant de la garantie locative s’élève à deux mois.

• Soit il constitue une garantie bancaire auprès de sa banque

Le montant de la garantie est de maximum trois mois de loyer. La banque s’engage à payer au propriétaire le montant de la garantie locative pour le compte du locataire au cas où ce dernier ne respecterait pas ses obligations. En échange, le locataire s’engage auprès de la banque à reconstituer totalement le montant de la garantie en remboursant chaque mois une partie de celle-ci.

• Si le locataire est déjà aidé par le CPAS, il peut se voir proposer une aide pour la constitution de la garantie locative. Cette aide peut prendre deux formes différentes :

- Soit le CPAS avance directement le montant de la garantie locative ;
Dans ce cas, depuis la nouvelle loi d’avril 2007, le montant de la garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer et doit être placé sur un compte bloqué. Le CPAS demande ensuite au locataire de rembourser le montant avancé. La loi ne prévoyait pas une telle pratique, qui va à l’encontre de ses objectifs.

- Soit le CPAS dispose d’une convention avec une banque.
La banque s’engage à payer au propriétaire le montant de la garantie locative pour le compte du CPAS au cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations. Dans ce cas, le montant de la garantie locative ne peut pas dépasser trois mois de loyer.

1.2/ La garantie locative demandée par le propriétaire n’est pas exigée en argent :

Dans ce cas, la garantie locative peut être constituée sous la forme d’une lettre de caution. Quelqu’un (par exemple, le CPAS) se porte garant envers le propriétaire à concurrence d’un certain montant. C’est-à-dire que si le propriétaire accepte la lettre de caution et que le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire pourra demander au garant de lui donner l’argent qui lui est dû.

Lorsqu’il a réformé la loi en 2007, le législateur a suivi deux principes :

- Il a souhaité d’une part privilégier les locataires constituant eux-mêmes leur garantie locative (deux mois de loyer) et d’autre part accorder aux propriétaires une plus grande sécurité lorsque le locataire n’a pas les moyens de constituer sa garantie locative (trois mois de loyer).

- Les propriétaires ne devaient pas pouvoir faire de distinction entre les candidats-locataires sur base de la provenance de la garantie locative, d’où l’usage obligatoire d’un formulaire neutre.

Dans la pratique, un certain nombre de difficultés apparaissent.

En premier lieu, ce sont de graves lacunes au niveau des informations fournies aux usagers qui sont à regretter. Les Bruxellois qui s’adressent à leur CPAS ne connaissent pas les modalités d’octroi, les modalités de remboursement, les restrictions propres au CPAS auxquelles ils s’adressent, ou pire, ne sont même pas informés de l’existence de cette aide…
Les problèmes de communication vont même plus loin puisque les pratiques varient fortement d’un CPAS à l’autre, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer ce que couvre le montant bloqué par le CPAS (dégâts locatifs, arriérés de loyers,…).
La situation est telle que même les travailleurs sociaux sont confrontés à des incertitudes !

Ensuite, il apparaît que plusieurs des manières de constituer une garantie locative citées ci-dessus ne sont pas concluantes.
En effet, les CPAS n’ont souvent pas les moyens de bloquer l’argent de la garantie locative sur un compte. Sinon, de nombreux propriétaires sont très réticents à l’égard des locataires qui passent par un CPAS pour constituer une garantie locative. Et lorsque les CPAS privilégient la lettre de caution, elle est le plus souvent refusée par les bailleurs.

Une autre difficulté relevée sur le terrain concerne les délais nécessaires pour l’octroi de cette aide. Au début de la procédure, le CPAS vérifie par une enquête sociale si toutes les conditions d’octroi sont remplies puis prend une décision au plus tard 30 jours après l’introduction de la demande.
Si certains CPAS réagissent en une semaine, d’autres mettent plus d’un mois ! Cette lenteur dans la procédure est unanimement regrettée par les travailleurs sociaux, qui constatent que ce problème se manifeste souvent au détriment des usagers.

Enfin, un problème se pose au niveau de l’anonymat des bénéficiaires de cette aide de la part de leur CPAS. En effet, la majorité des CPAS demande aux locataires de faire signer un formulaire par le futur-bailleur, sur lequel apparaît clairement la provenance de la garantie locative.

Sur base de ces constats, les travailleurs sociaux estiment qu’’un certain nombre de solutions pourraient être mises en place pour améliorer le fonctionnement de cette aide.

Tout d’abord, il est urgent de mettre en place un système d’informations accessible pour tous les citoyens sur les possibilités de bénéficier de cette aide essentielle.

Ensuite, l’une des trois manières de constituer une garantie locative est bien plus efficace que les deux autres : le CPAS se porte garant du remboursement par le locataire auprès d’une banque. Un tel système présente plusieurs avantages : il ne grève pas le budget des CPAS et évite que le propriétaire soit informé de la provenance de l’aide, ce qui permet d’éviter toute discrimination.
Le RBDH regrette que cette option soit trop rarement mise en œuvre et demande aux CPAS de promouvoir et de généraliser cette pratique.

Il est également indispensable de solutionner le problème des délais qui sont bien souvent trop longs pour répondre aux besoins des candidats locataires et aux exigences des propriétaires.

Bonne pratique :

Le CPAS de Bruxelles-Ville a mis en place une cellule « garantie locative », qui propose de fournir des « accords de principe », sous certaines conditions, de façon à ce que le locataire puisse réagir rapidement à une offre de logement. Cet accord de principe permet un déblocage systématique de la garantie locative, sans passage préalable par le Comité de l’aide sociale, pour des montants inférieurs à 800 €. D’après l’expérience des travailleurs associatifs de terrain, une semaine suffit ensuite à obtenir la garantie locative.

2/ La prime d’installation pour personnes sans-abri

La prime d’installation est une aide accordée par les CPAS aux personnes sans-abri une fois dans leur vie.

Sont considérées comme sans-abri les personnes vivant dans la rue, dans un squat, dans une maison d’accueil, chez un proche qui assure un hébergement provisoire, en prison, dans une communauté pour sans-abri, etc.
Cette somme d’argent permet d’aménager et d’équiper un logement (achat de meubles ou couverture des frais de raccordement).

Les conditions pour obtenir cette aide sont les suivantes :

-  disposer de revenus inférieurs à 1.043 € par mois [1] ou toucher le RIS (Revenus d’Intégration Sociale) [2] ;

-  avoir trouvé un logement et y vivre seul ou à plusieurs ;

-  ce logement doit servir de résidence principale ;

-  avoir été sans-abri ou habitant de camping avant d’avoir trouvé le logement ;

-  n’avoir encore jamais reçu de prime d’installation.

Cependant, sur le terrain, les travailleurs sociaux constatent des dysfonctionnements qui lèsent les bénéficiaires éventuels de cette aide.

Ainsi, des personnes qui sont sans-abri par intermittence depuis des années ne se sont jamais vues proposer la moindre prime d’installation de la part de leur CPAS. Les CPAS ne proposent donc pas spontanément d’octroyer cette prime et les usagers ne connaissent pas les conditions à remplir pour en bénéficier.

De plus, le fait que cette prime ne soit octroyée qu’une fois dans la vie ne répond pas aux besoins des personnes sans-abri.

Octroyée par le CPAS du nouveau lieu de résidence, il arrive que le bénéficiaire soit installé depuis un mois avant de recevoir le montant promis. En effet, un contrat de bail signé ne suffit pas puisque le CPAS exige une preuve de domiciliation. L’intervention est donc trop tardive pour le locataire qui a besoin de s’équiper et de s’acheter un frigo par exemple !

Pour améliorer l’octroi de la prime d’installation, le RBDH formule plusieurs propositions.

Tout d’abord, il est indispensable que les usagers des CPAS soient informés de l’existence de cette aide, ainsi que des conditions pour en bénéficier.

De nombreuses personnes passent alternativement et pendant plusieurs années du statut de sans-abri à celui de locataire. Celles-là devraient pouvoir prétendre à recevoir cette prime plus d’une fois dans leur vie.

Enfin, dans la mesure où il est indispensable de raccourcir le délai d’octroi de la prime, le RBDH propose que ce soit le CPAS de la commune où la personne sans-abri résidait de fait, avant de s’installer dans son nouveau logement, qui débloque le montant nécessaire. Cela n’aurait aucune incidence sur les finances des CPAS puisqu’ils ne font que pré-financer et sont ensuite intégralement remboursés par le Service Public Fédéral de Programmation Intégration Sociale.

3/ L’allocation de déménagement, installation et d’intervention dans le loyer (ADIL)

Les "ADIL" sont des aides financières destinées aux locataires qui déménagent suite à l’insalubrité de leur habitat, en raison de son étroitesse ou de son inadaptation aux personnes à mobilité réduite, âgées ou présentant un handicap. Elles sont octroyées dans le cadre d’un déménagement vers un logement salubre et répondant aux normes légalement définies.

Ces allocations comprennent une intervention financière forfaitaire dans les frais de déménagement ou d’installation ainsi qu’une intervention mensuelle dans le loyer du nouveau logement (si le nouveau loyer est supérieur à l’ancien).

Un représentant de la Région doit visiter les deux logements concernés pour attester de leur degré de salubrité et/ou d’adaptation.

Les travailleurs sociaux sont loin d’être satisfaits du dispositif ADIL actuel et demandent depuis longtemps une réforme en profondeur.

Le traitement administratif des demandes est de 9 à 12 mois. Les locataires doivent donc attendre tout ce temps avant la première intervention financière, des délais intenables et inacceptables pour les ménages dont les moyens ne permettent pas d’assumer, même temporairement, l’entièreté d’un loyer.
La plupart des CPAS bruxellois hésitent à octroyer des avances pour un nouveau logement qui n’a pas encore été contrôlé par l’administration et qui pourrait s’avérer non-conforme, au risque de ne jamais pouvoir récupérer l’argent avancé.

Certains travailleurs sociaux renoncent à faire appel à l’ADIL quand le CPAS n’intervient pas, conscients que la charge financière est alors insurmontable pour leur public.

Voici quelques propositions à mettre en œuvre au niveau local, qui permettraient d’améliorer le système :

De l’avis de tous, le problème du pré-financement est le plus prégnant. Pourtant, les CPAS de Bruxelles-Ville et d’Ixelles sont parvenus à mettre en place, en collaboration avec le secteur associatif, un système particulièrement efficace pour faciliter la procédure.

Bonne pratique :

Ainsi, à Ixelles, il existe depuis 2006 une collaboration étroite entre la cellule logement du CPAS et l’asbl Habitat et Rénovation (Table du logement). Cette dernière vérifie les critères d’adéquation du nouveau et de l’ancien logement lors de visites techniques et rédige un rapport d’enquête qu’elle transmet au CPAS. Si le rapport est positif (et que le dossier social et administratif du demandeur est en ordre), le CPAS peut accepter un préfinancement.

Il nous semble pertinent de suggérer aux communes et aux CPAS de proposer une collaboration aux associations locales, qui pourraient si elles en ont les moyens, s’associer au contrôle de qualité des logements.

Si les CPAS ont la certitude de pouvoir récupérer les avances concédées, il y aura moins de résistance à préfinancer… d’autant plus si le délai de traitement des dossiers est réduit et implique alors une participation financière plus limitée des CPAS.

4/ Les garde-meubles

Le problème est fréquent : il existe peu de garde-meubles publics et ils coûtent très cher (entre 90 et 120 € par mois). Dans des cas bien particuliers, certains CPAS peuvent intervenir dans les frais liés au garde-meubles.

Deux difficultés principales se posent :

Tout d’abord, il n’est pas normal qu’un garde-meubles public coûte si cher, surtout quand on sait que cet espace doit servir par exemple à accueillir les meubles de personnes ayant été expulsées de leur logement ou de personnes intégrant une maison d’accueil.

Ensuite, pour pouvoir bénéficier de ces espaces, il faut justifier d’un attachement spécifique à la commune ou au CPAS, ce qui n’est pas évident lorsque l’on est sans-abri…

Le RBDH demande donc un accès plus facile aux garde-meubles publics pour les personnes expulsées de leur logement et pour les personnes sans-abri.

5/ L’adresse de référence

Une adresse de référence est notamment destinée aux personnes qui sont inscrites au Registre national belge, mais qui sont sans-abri.
Elle permet aux personnes qui n’habitent pas ou qui n’ont pas de résidence en Belgique d’avoir une adresse à laquelle le courrier et les pièces administratives peuvent être envoyés en vue de leur transmission à la personne. L’adresse de référence permet aussi d’avoir ou de conserver des avantages sociaux tels que les allocations de chômage, les allocations familiales, la mutuelle, la carte d’identité valide etc.
Il s’agit donc d’un outil permettant d’assurer la survie sociale de l’individu.

Les personnes sans-abri peuvent s’inscrire en adresse de référence à l’adresse d’une personne physique mais aussi auprès d’une personne morale, comme le CPAS, à quatre conditions :

- Être sans domicile ;

- Ne pas avoir de ressources suffisantes ;

- Introduire une demande auprès du CPAS ;

- Ne plus être inscrit au registre de la population.

Tous ces aspects légaux sont acceptables pour les associations actives dans la défense des personnes sans-abri. Cependant, des problèmes se posent sur le terrain et le RBDH propose les améliorations suivantes :

Certains CPAS sont connus pour leur intransigeance et refusent d’accorder une adresse de référence aux personnes qu’ils savent habiter chez quelqu’un. Or, il est prévu par la loi qu’une personne sans abri peut être hébergée provisoirement chez un tiers, sans être domiciliée d’office.

Le RBDH demande une plus grande uniformisation des pratiques pour atténuer le sentiment d’injustice lié à la sévérité de certaines communes.

Une difficulté supplémentaire : l’obtention d’une adresse de référence est conditionnée à la radiation du registre de la population. Puisque le citoyen ne peut pas entreprendre lui-même cette démarche, cela signifie que la commune et le CPAS doivent prendre en charge certaines tâches administratives (enquêtes, vérifications, décision prise lors du Conseil Communal, etc.).
D’après les expériences, il faut compter entre deux et cinq mois avant qu’une demande aboutisse effectivement : un délai interminable pour ceux dont les droits sociaux dépendent d’une adresse de référence !

Le secteur associatif demande aux CPAS et aux communes d’accélérer autant que possible la procédure de radiation.

6/ Taux cohabitant / isolé pour le revenu de remplacement

La question se pose dans différents cas de figures : des personnes vivant en maisons d’accueil, dans des structures d’habitat solidaire ou dans des kots d’étudiants peuvent-elles ou pas bénéficier du taux isolé si elles perçoivent un revenu de remplacement ?

La réponse n’est pas claire...
Les CPAS admettent comme définition de la cohabitation « le fait que des personnes vivent sous le même toit et règlent principalement en commun leurs questions ménagères. »  [3]

Cette acception laisse une place importante à l’interprétation des CPAS, qui prennent donc leurs décisions au cas par cas... Et de ce fait, les pratiques varient fortement d’une commune à l’autre. Certains CPAS considèrent que vivre sous le même toit permet de réaliser des économies d’échelle et que de ce fait, les cohabitants ne peuvent prétendre qu’à un revenu de remplacement moindre. D’autres sont plus ouverts dans leur jugement, notamment vis-à-vis des personnes séjournant en maisons d’accueil.

Or, ces personnes vivant sous le même toit ne partagent pas forcément leurs frais et ne réalisent pas forcément d’économies d’échelle. Il n’est donc pas normal qu’elles soient sanctionnées, alors même qu’elles n’ont pas toujours volontairement choisi ce mode de vie.

Il est certain que les CPAS seuls ne peuvent pas bouleverser ces habitudes sans des adaptations légales et un soutien important des instances fédérales. La catégorie « cohabitant », doit être supprimée et l’allocation des personnes cohabitantes portée au même niveau que celle des isolés.

En attendant, le secteur associatif se positionne pour que :

- les CPAS obtiennent un meilleur financement de la part des pouvoirs fédéral et régionaux,

- les CPAS utilisent leur pouvoir d’appréciation au bénéfice des personnes pour qui un revenu d’insertion sociale au taux d’isolé permet de vivre décemment.

7/ Le relogement en cas d’expulsion

En vertu du code judiciaire, le CPAS est averti de manière préventive quand une procédure d’expulsion est introduite en justice. Une fois informé, le CPAS offre d’apporter son aide de la manière la plus appropriée. Formellement, il n’a pas l’obligation de reloger les personnes expulsées.

Comme abordé dans un autre chapitre, le manque de solutions de relogement ne peut constituer une excuse pour admettre que des personnes continuent à vivre dans un logement insalubre.

Le RBDH demande que dans ce cas, le relogement soit effectivement garanti pour les personnes expulsées. Les frais devraient être pris en charge par les propriétaires, et à défaut par les CPAS (qui se retourneraient ensuite vers les propriétaires pour récupérer les sommes engagées). Des moyens suffisants doivent donc être mis à disposition des CPAS pour leur permettre de mener à bien cette mission.

8/ Des problèmes généralisés de communication

Certaines aides au logement octroyées par les CPAS sont « officielles » dans le sens où les usagers y ont droit s’ils répondent aux conditions fixées (comme par exemple l’aide à la constitution d’une garantie locative ou la prime d’installation pour personnes sans-abri) ; d’autres sont plus « officieuses » car distinctement appliquées d’un CPAS à l’autre, sans référence à des critères clairs et transparents (comme par exemple l’avance sur le premier mois de loyer ou la participation aux frais de déménagement).

Le fait que les CPAS, en fonction de leurs finances et de leurs publics et selon leur propre appréciation, accordent ou pas certaines aides est en soi compréhensible et un tel système doit pouvoir rester relativement flexible. Ce qui est par contre plus problématique, c’est le manque d’informations fournies par les CPAS à leurs usagers.
Les travailleurs sociaux d’associations sont unanimes : le manque d’informations complètes et de qualité se vérifie au quotidien et pour toutes les aides existantes.

Ces problèmes de communication des CPAS vers leurs usagers doivent absolument être solutionnés. Il en va de la préservation des droits sociaux des citoyens en difficulté.

Notes

[1C’est-à-dire le revenu d’intégration mensuel majoré de 10 % au 1er septembre 2008

[2Ou encore… une aide sociale équivalente du CPAS (ERIS), une allocation de chômage ou d’invalidité ou un autre revenu à charge de la sécurité sociale. Le revenu garanti aux personnes âgées (RGPA) ou la garantie de revenus aux personnes âgées (GRAPA).