7. De OCMW’s en hun dienstverlening inzake wonen (Gemeentelijk memorandum)

12/03/2012

De OCMW’s kennen inzake wonen heel wat uiteenlopende steunmaatregelen toe. Uiteraard hebben de gebruikers hier alleen wat aan als de bekendheid ervan verbetert.

1/ De huurwaarborg

Het OCMW kan zowel op de privé als op de openbare huurwoningenmarkt op verschillende manieren helpen bij de samenstelling van de huurwaarborg.

De huidige huurwet voorziet de volgende mogelijkheden voor de huurwaarborg :

1.1. Wanneer de huurwaarborg wordt betaald in geld.

• de huurder blokkeert de huurwaarborg op een rekening op zijn naam. In dat geval bedraagt de huurwaarborg maximum 2 maand huur.

• de huurder vraagt een bankgarantie bij zijn bank.

• de huurder kan aan zijn OCMW een tussenkomst vragen, waarbij twee manieren bestaan.

- Het OCMW schiet het bedrag van de huurwaarborg rechtstreeks voor.
In dat geval mag het bedrag van de waarborg niet meer dan 2 maanden huur bedragen en moet het op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst. Het OCMW vraagt vervolgens aan de huurder om het voorgeschoten bedrag terug te betalen.

- Het OCMW stelt zich garant bij een bank.
Op vraag van het OCMW stort de bank het bedrag van de huurwaarborg aan de eigenaar. Het OCMW stelt zich ten opzichte van de bank garant als de huurder het bedrag van de waarborg niet zou betalen. In dit geval mag het bedrag van de waarborg niet meer dan 3 maanden huur belopen.

1.2. Wanneer de huurwaarborg niet wordt betaald in geld.

In dit geval kan de waarborg wordt gegeven via een waarborgbrief. Het OCMW kan hier een waarborgbrief afleveren. Aan de hand van de waarborgbrief belooft het OCMW de waarborg aan de eigenaar te betalen wanneer de huurder zijn verplichtingen niet zou nakomen.

Bij de hervorming van de wet in 2007, hanteerde de wetgever twee principes :

-  Hij wou de huurders die zelf hun huurwaarborg betalen bevoordelen (2 maand huur) en aan de verhuurders meer zekerheid geven wanneer de huurder niet zelf zijn waarborg kan betalen (3 maand huur).

-  De verhuurders zouden niet het onderscheiden mogen kunnen maken tussen huurders op basis van de herkomst van de huurwaarborg, daarom werd een verplicht neutraal formulier voor de banken ingevoerd..

In de praktijk duiken er echter een aantal moeilijkheden op.

In de eerste plaats vallen de ernstige lacunes in verstrekte inlichtingen te betreuren. Brusselaars die bij hun OCMW aankloppen, tasten in het duister over de toewijzings- en terugbetalingsmodaliteiten en over de beperkingen die gelden voor het OCMW waarop zij een beroep doen. In het slechtste geval weten zij zelfs niet dat het OCMW hen kan bijstaan.
De communicatieproblemen gaan zelfs nog verder, aangezien de OCMW’s er sterk uiteenlopende praktijken op nahouden. Dat is vooral het geval voor wat het door het OCMW geblokkeerde bedrag precies dekt (huurschade, huurachterstallen,...).

De situatie gaat zelfs zo ver dat zelfs de maatschappelijk werkers niet altijd zeker zijn en soms nog met vragen zitten!

Bovendien blijkt dat twee van de drie bovengenoemde manieren om een huurwaarborg samen te stellen, niet afdoend zijn.

In het eerste geval hebben OCMW’s vaak de middelen niet om het geld van de huurwaarborg op een rekening te blokkeren. Bovendien staan heel wat eigenaars weigerachtig tegenover huurders die op een OCMW een beroep doen om een huurwaarborg samen te stellen. En als het OCMW de voorkeur geeft aan een waarborgbrief, wordt die meestal door de verhuurders geweigerd.

Een andere moeilijkheid heeft betrekking op de termijnen die nodig zijn om die tegemoetkoming toe te kennen. Aan het begin van de procedure controleert het OCMW via een sociaal onderzoek of aan alle voorwaarden is voldaan. Vervolgens wordt ten laatste 30 dagen na de indiening van de vraag een beslissing genomen.

Sommige OCMW’s reageren binnen de week, maar andere hebben meer dan een maand de tijd nodig! Alle maatschappelijk werkers vinden het spijtig dat de procedure zo langzaam verloopt en stellen vast dat het probleem vaak ten koste gaat van de gebruikers.

Tenslotte gaat ook de anonimiteit verloren. De meerderheid van de OCMW’s vraagt immers aan de huurders om de toekomstige verhuurder een formulier te laten tekenen, waarop duidelijk staat vermeld dat de huurwaarborg wordt verstrekt via het OCMW.

Op basis van die vaststellingen schuiven de maatschappelijk werkers een aantal oplossingen naar voor die de werking van deze tegemoetkoming zou kunnen verbeteren.

Eerst en vooral moet er dringend werk worden gemaakt van een voor alle burgers toegankelijk systeem dat iedereen wijst op de mogelijkheden om een tegemoetkoming in de huurwaarborg te genieten. Een tegemoetkoming die trouwens essentieel is voor een nieuw begin in een nieuwe woning.

Eén van de manieren om een huurwaarborg geven is veel doeltreffender dan beide andere: het OCMW staat bij een bank borg voor de terugbetaling door de huurder. Dergelijk systeem biedt verscheidene voordelen: het tast het budget van de OCMW’s niet aan en het vermijdt dat de eigenaar wordt ingelicht over de oorsprong van de tegemoetkoming. Hiermee wordt eventuele discriminatie eenvoudigweg vermeden.
De BBRoW betreurt het dat die optie zelden wordt genomen en vraagt aan de OCMW’s om die praktijk te stimuleren en te veralgemenen.

Ook het probleem van de vaak al te lange termijnen moet absoluut opgelost worden om tegemoet te komen aan de behoeften van de kandidaat-huurders en aan de eisen van de eigenaars.

Goed voorbeeld

Het OCMW van de Stad Brussel heeft een cel “huurwaarborg” heeft opgericht. Die cel verstrekt onder bepaalde voorwaarden “principe-akkoorden” zodat de huurder snel op een woningaanbod kan reageren. Met dat principeakkoord kan de huurwaarborg systematisch gedeblokkeerd worden zonder daarbij vooraf een beroep te hoeven doen op het Comité voor Maatschappelijke Dienstverlening. Voorwaarde is wel dat het om een bedrag van minder dan 900 euro gaat. Uit de ervaring van de maatschappelijk werkers in het veld blijkt dat het dan niet langer dan een week duurt om de huurwaarborg te bekomen.

2/ De installatiepremie voor daklozen

Daklozen kunnen één keer in hun leven rekenen op een door het OCMW toegekende installatiepremie.

Personen worden als dakloos beschouwd als zij leven op straat of wonen in een kraakpand, in een opvangtehuis, bij een naaste die voorlopig onderdak biedt of verblijven in de gevangenis, in een gemeenschap voor daklozen, enz...

Die toegekende geldsom maakt het mogelijk om een woning in te richten en uit te rusten (aankoop van meubels of betaling van de aansluitingskosten).

Om de installatiepremie te genieten, moeten bepaalde voorwaarden worden nageleefd, met name:

-  een inkomen hebben onder de 1.1043 euro per maand of het leefloon genieten;

-  een woning hebben gevonden en er alleen of samen met anderen wonen;

-  de woning moet als hoofdverblijfplaats dienen;

-  vóór het vinden van de woning, dakloze of campingbewoner geweest zijn;

-  nooit eerder een installatiepremie gekregen hebben.

In het veld stellen de maatschappelijk werkers evenwel problemen vast die de eventuele rechthebbenden benadelen.

Zo kregen mensen die al jarenlang met tussenpozen dakloos waren, niet de minste installatiepremie voorgesteld van hun OCMW. De OCMW’s stellen die premie niet spontaan voor en de rechthebbenden weten niet aan welke voorwaarden er moet worden voldaan om de premie te genieten.
Bovendien wordt de premie slechts één maal in het leven toegekend en dat sluit niet aan op de behoeften van daklozen.

Aangezien de premie wordt toegekend door het OCMW van de nieuwe woonplaats, komt het voor dat de rechthebbende het beloofde geld pas een maand na aankomst krijgt. Een ondertekende huurovereenkomst volstaat immers niet, aangezien het OCMW een domiciliëringsbewijs eist. De tegemoetkoming komt dus te laat voor de huurder die zijn woning wenst uit te rusten en die, bijvoorbeeld, een koelkast wenst aan te kopen!

De BBRoW doet diverse voorstellen om de toekenning van de installatiepremie te verbeteren.

Eerst en vooral moeten de OCMW-gebruikers absoluut op de hoogte worden gebracht van het bestaan van die tegemoetkoming en van de voorwaarden om deze te genieten.

Heel wat mensen gaan jarenlang afwisselend over van het statuut van huurder naar dat van dakloze en omgekeerd. Zij zouden die premie verscheidene keren moeten kunnen genieten.

Aangezien het momenteel te lang duurt vooraleer de premie wordt toegekend, stelt de BBRoW voor het premiebedrag te doen uitbetalen door het OCMW van de gemeente waar de dakloze feitelijk verblijft alvorens zijn nieuwe woning te betrekken. Dat voorstel heeft geen enkele invloed op de financiën van de OCMW’s, aangezien zij het bedrag enkel voorschieten. De tegemoetkoming wordt immers volledig terugbetaald door de Programmatorische Federale Overheidsdienst Maatschappelijke Integratie.

3/ De Verhuis,- Installatie- en Huurtoelage (VIHT)

De VIHT’s zijn gewestelijke financiële tegemoetkomingen voor huurders die verhuizen omdat hun woning ongezond of te klein is of niet aangepast is aan personen met beperkte mobiliteit, aan bejaarden of aan mensen met een handicap. De tegemoetkomingen worden toegekend in het kader van een verhuizing naar een gezonde woning die voldoet aan de wettelijk bepaalde normen.

De VIHT’s nemen de vorm aan van een forfaitaire financiële tegemoetkoming in de verhuis- of installatiekosten en een maandelijkse tegemoetkoming in de huurprijs van de nieuwe woning (als de nieuwe huurprijs hoger ligt dan de oude).

Bovendien moet een vertegenwoordiger van het Gewest aan beide woningen een bezoek brengen om de staat en de aanpassing ervan te controleren.

De maatschappelijk werkers zijn allesbehalve tevreden over het huidige VIHT-systeem.

De administratieve behandeling van de aanvragen duurt tussen de 9 en 12 maanden. De huurders moeten dus al die tijd wachten vooraleer er sprake is van de eerste financiële tegemoetkoming. Dat zijn onhoudbare termijnen voor gezinnen met een inkomen waarmee zelfs niet tijdelijk een volledige huurprijs kan worden betaald. De meeste Brusselse OCMW’s aarzelen om voorschotten toe te kennen voor een nieuwe woning die door de administratie nog niet werd gecontroleerd. Als immers blijkt dat de woning niet conform is, lopen zij het risico dat zij het voorschot nooit terugbetaald krijgen.
Sommige maatschappelijk werkers vragen geen VIHT aan als het OCMW niet tegemoetkomt, omdat de financiële last voor hun publiek dan onoverkomelijk is.

Onze voorstellen op lokaal niveau om dit systeem te verbeteren :

Iedereen is het erover eens dat het probleem van de voorfinanciering het meest nijpend is. Nochtans zijn het OCMW van Brussel-Stad en van Elsene er samen met de verenigingssector in geslaagd een bijzonder doeltreffend systeem op poten te zetten om de procedure te vergemakkelijken.

Goed voorbeeld :

In Elsene bestaat er sinds 2006 een nauw samenwerkingsverband tussen de cel huisvesting van het OCMW en de vzw « Habitat et Rénovation”. De vzw controleert aan de hand van technische bezoeken de criteria die gelden voor de vergelijking tussen de nieuwe en de oude woning en stelt een enquêteverslag op dat aan het OCMW wordt toegestuurd. Als het rapport positief is (en het sociaal en administratief dossier van de aanvrager in orde is), kan het OCMW met een voorfinanciering instemmen.

Het lijkt ons relevant dat ook andere gemeenten en OCMW’s een samenwerking voorstellen aan plaatselijke verenigingen, die wanneer ze over de nodige middelen en competentie beschikken, elementen kunnen aandragen voor de kwaliteitscontrole van woningen.

Als de OCMW’s er zeker van zijn dat zij de toegestane voorschotten terugkrijgen, zullen zij minder aarzelen om tot voorfinanciering over te gaan, vooral als de dossiers op kortere termijn behandeld kunnen worden.

4/ Meubelbewaring

Het probleem komt vaak voor: er bestaan weinig meubelbewaarplaatsen en zij kosten bovendien handenvol geld (tussen 90 en 120 euro per maand). In sommige specifieke gevallen kunnen bepaalde OCMW’s tegemoetkomen in de kosten voor meubelbewaring.

Er rijzen twee aanzienlijke problemen:

- het is abnormaal dat een openbare meubelbewaarplaats zo duur is, temeer daar die ruimte bijvoorbeeld moet dienen om meubels te bewaren van mensen die uit hun woning zijn gezet of in een onthaaltehuis worden opgevangen.

- Om van die ruimten gebruik te kunnen maken, moet je kunnen bewijzen dat je een specifieke band hebt met de gemeente of het OCMW. Voor een dakloze is dat natuurlijk allesbehalve vanzelfsprekend…

De BBRoW pleit er dus voor dat mensen die uit hun woning zijn gezet en daklozen makkelijker een beroep kunnen doen op openbare meubelbewaarplaatsen.

5/ Het referentieadres

Een referentieadres is ondermeer bestemd voor mensen die in het Rijksregister zijn ingeschreven, maar daklooszijn. Dankzij het referentieadres beschikken mensen die niet in België wonen of er geen vaste verblijfplaats hebben, over een adres waarnaar de briefwisseling en de administratieve documenten kunnen worden toegestuurd. Deze kunnen dan naderhand aan de betrokkene worden bezorgd. Dankzij het referentieadres heeft of behoudt de betrokkene ook sociale voordelen zoals werkloosheidsuitkeringen, kinderbijslag, ziekenfondsuitkeringen, een geldige identiteitskaart, enz…
Kortom, het referentieadres zorgt ervoor dat het individu maatschappelijk overleeft.

Daklozen kunnen het adres van een natuurlijke persoon als referentieadres opgeven en dat kan ook bij een rechtspersoon, zoals het OCMW, en dat onder vier voorwaarden:

- geen vaste verblijfplaats hebben;

- geen voldoende middelen hebben ;

- een aanvraag indienen bij het OCMW ;

- niet meer in het bevolkingsregister ingeschreven zijn.

Al die wettelijke aspecten zijn aanvaardbaar voor de verenigingen die actief zijn in de verdediging van daklozen. In de praktijk rijzen er evenwel problemen en hiervoor stelt de BBRoW de volgende oplossingen voor:

Sommige OCMW’s staan bekend voor hun onverzettelijkheid en weigeren een referentieadres toe te kennen aan mensen van wie zij weten dat zij bij iemand inwonen. De wet bepaalt nochtans dat een dakloze tijdelijk van iemand onderdak mag krijgen, zonder er ambtshalve gedomicilieerd te zijn.
De BBRoW pleit ervoor dat de praktijken beter op elkaar worden afgestemd, zodat er iets wordt gedaan aan het onrechtvaardigheidsgevoel dat voortvloeit uit het strenge optreden van sommige gemeenten.

Een bijkomende moeilijkheid: een referentieadres kan pas worden verkregen nadat de betrokkene uit het bevolkingsregister is geschrapt. Aangezien je als burger die stap niet zelf kan zetten, moeten de gemeente en het OCMW bepaalde administratieve taken uitvoeren (enquêtes, controles, beslissing nemen tijdens de gemeenteraad, enz…).

De ervaring leert dat het tussen de twee en de vijf maanden duurt vooraleer een aanvraag wordt ingewilligd. Dat is bijzonder lang voor mensen waarvan de sociale rechten afhangen van een referentieadres!
De verenigingen vragen aan OCMW’s en gemeenten om de schrappingsprocedure zoveel mogelijk te versnellen.

6/ Statuur samenwonende / alleenstaande voor het vervangingsinkomen

Het probleem rijst voor uiteenlopende gevallen: kunnen mensen die in opvangtehuizen, in structuren voor solidair wonen of op studentenkamers wonen al dan niet een uitkering als alleenstaande genieten als zij van een vervangingsinkomen leven?

Het antwoord is niet duidelijk...
De OCMW’s verstaan onder samenwoning: « … het onder hetzelfde dak wonen van personen die hun huishoudelijke aangelegenheden hoofdzakelijk gemeenschappelijk regelen. »  [1]

Die definitie laat de OCMW’s dus bijzonder veel ruimte voor interpretatie en zij nemen dus hun beslissingen geval per geval... Hierdoor kennen de gemeenten sterk uiteenlopende praktijken. Sommige OCMW’s vinden dat samenwonenden schaalvoordelen genieten en bijgevolg slechts aanspraak kunnen maken op een lager vervangingsinkomen. Andere gemeenten, zoals Elsene, zijn minder streng in hun beoordeling, met name ten opzichte van mensen die in een opvangtehuis wonen.

Het is niet omdat mensen onder hetzelfde dak wonen dat zij sowieso hun kosten delen. Samenwonenden genieten niet altijd schaalvoordelen. Het is bijgevolg niet normaal dat zij worden gesanctioneerd, terwijl zij niet altijd uit vrije wil voor dat soort leven hebben gekozen.

Het is duidelijk dat de OCMW’s die gebruiken niet alleen kunnen veranderen. Hiervoor zijn wettelijke aanpassingen en een aanzienlijke steun van de federale instanties nodig. De categorie «samenwonende» moet worden geschrapt en de uitkering van samenwonende personen moet evenveel bedragen als die van alleenstaanden.

In afwachting pleiten de verenigingen ervoor dat:

- OCMW’s een betere financiering krijgen van de federale en de gewestelijke overheid;

- OCMW’s hun beoordelingsbevoegdheid gebruiken ten behoeve van mensen voor wie een leefloon als alleenstaande het mogelijk maakt om menswaardig te leven.

7/ De herhuisvesting in geval van uithuiszetting (ongezonde woningen)

Volgens het gerechtelijk wetboek wordt het OCMW preventief verwittigd als een uithuiszettingsprocedure bij het gerecht wordt ingeleid. Wanneer het OCMW op de hoogte is gebracht, biedt het zijn bijstand op de meest geschikte manier aan. Formeel is er geen verplichting om de uit huis gezette personen opnieuw te huisvesten.

Het gebrek aan herhuisvestingoplossingen zijn geen excuus om toe te staan dat mensen in een ongezonde woning blijven. De BBRoW vraagt dat de herhuisvesting in dit geval effectief wordt gewaarborgd voor de uit huis gezette personen. De eigenaars moeten voor de kosten opdraaien. Zo niet, moeten de OCMW’s hiervoor instaan (zij kunnen zich vervolgens keren tegen de eigenaars om de betaalde sommen terug te vorderen). De OCMW’s moeten dus op voldoende middelen kunnen rekenen om die opdracht tot een goed einde te kunnen brengen.

8/ Algemene communicatieproblemen

Sommige door de OCMW’s toegekende huisvestingstegemoetkomingen zijn « officieel » omdat de gebruikers er recht op hebben als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals de hulp bij de samenstelling van een huurwaarborg of de installatiepremie voor daklozen). Andere tegemoetkomingen zijn eerder « officieus », aangezien zij door het ene OCMW wel en door het andere niet worden gehanteerd en er geen verwijzing is naar duidelijke en transparante criteria (zoals het voorschot op de eerste maand huur of de tegemoetkoming in de verhuiskosten).

Het is op zich begrijpelijk dat OCMW’s bepaalde tegemoetkomingen naargelang hun financiële middelen en hun publiek en op basis van hun eigen beoordeling al dan niet toekennen. Zo’n systeem moet relatief flexibel kunnen blijven. Problematischer is dat de OCMW’s hun gebruikers gebrekkig informeren.

De maatschappelijk werkers van de verenigingen zijn unaniem. Er is dagelijks sprake van een gebrek aan volledige en kwaliteitsvolle inlichtingen en dat geldt voor alle bestaande tegemoetkomingen.

Die communicatieproblemen van de OCMW’s richting hun gebruikers moeten absoluut opgelost worden. Het voortbestaan van de sociale rechten van burgers in moeilijkheden hangt ervan af.

Opmerkingen