8. La lutte contre les logements insalubres et dangereux (Mémorandum communal)

12/03/2012

Jusqu’il y a 8 ans, la lutte contre les logements insalubres et dangereux était de la compétence exclusive des communes. Plusieurs d’entre elles (Molenbeek, Forest, Etterbeek, Schaerbeek, Auderghem, Bruxelles-Ville, …) avaient pris un règlement spécifique et engagé du personnel spécialisé afin que les propriétaires et les bailleurs de ces logements soient contrôlés, sanctionnés et obligés de mettre leur logement en conformité.

Avec l’entrée en vigueur du Code bruxellois du Logement en 2004, le poids du contrôle et de la sanction des logements s’est déplacé vers la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL). Mais les communes ont gardé une compétence importante puisque ce sont elles qui doivent veiller à ce qu’une interdiction de mise en location décidée par la DIRL est bien respectée sur le terrain : rédiger les déclarations d’inhabitabilité, veiller à ce que le locataire quitte le bien, et s’assurer que les logements insalubres et dangereux ne soient pas immédiatement remis en location.

La législation régionale et les contrôles, sanctions et amendes infligées par la DIRL sont des instruments importants de la lutte contre les logements insalubres et dangereux, mais ne suffisent pas. Sur le terrain, on constate qu’il y a encore trop de locataires qui vivent dans des logements insalubres et dangereux en échange d’un loyer beaucoup trop élevé. Par ailleurs, étant donné le manque de logements alternatifs pour les locataires concernés, les communes rédigent rarement des déclarations d’inhabitabilité.

Selon nous, une lutte efficace contre les logements insalubres et dangereux ne peut réussir que lorsque la commune organise un réseau coordonné de services communaux et de police, d’associations, de la DIRL et d’organisations du logement. De plus, une politique communale qui vise à l’amélioration de la qualité des logements ne peut se limiter à la sanction du bailleur. Elle doit aussi veiller à ce que les locataires puissent (temporairement) être relogés en cas de besoin, et que les logements insalubres et dangereux soient rénovés et remis sur le marché.

Pour cette raison nous plaidons pour la mise en place d’une plate-forme communale permanente « logements insalubres » pour laquelle la commune libère du personnel et des moyens. Cette plate-forme « logements insalubres » devrait notamment avoir les missions suivantes :

-  Réunir et échanger des informations entre personnes et organisations confrontées à des locataires de logements insalubres et dangereux : services sociaux, associations, services communaux de l’hygiène et de l’urbanisme, sociétés de logements, la DIRL, la police, le juge de paix,…

-  Décider clairement qui s’occupe du bailleur et à quel moment : médiation, sommation, mise en demeure, plainte auprès de la DIRL et suivi de ses initiatives, exécution de l’éventuelle interdiction de location décidée par la DIRL, et faire en sorte que le logement ne soit pas à nouveau mis en location.

-  Décider qui accompagne le locataire et à quel moment, et qui veille au relogement (temporaire) en cas de besoin.

Bonne pratique :

Dans le cadre des contrats de quartier "Maison Rouge" et "Rouppe", une plateforme (appelée "comité technique"), animée par l’asbl Convivence, rassemble des travailleurs de terrain impliqués dans la lutte contre l’insalubrité et les immeubles à l’abandon : Ville (service urbanisme), CPAS (service Logement), Projet X, le chef de projet du contrat de quartier, Atrium, l’AISB,...). La plateforme se réunit entre 5 et 10 fois par an pour : partager des informations utiles concernant des adresses ciblées, les recouper et les compléter ; décider d’actions communes (visites d’immeubles, contacts avec des propriétaires, plaintes DIRL, PV pour infractions urbanistiques, actions en cessation, etc.) ; s’informer mutuellement des dispositifs existants et des actions possibles, et en explorer les limites et les éventuels dysfonctionnements."

Un problème spécifique aux logements insalubres et dangereux concerne les marchands de sommeil, c’est-à-dire les propriétaires bailleurs qui commettent un délit en « abusant de la position particulièrement vulnérable dans laquelle se trouve une personne, pour louer un logement à un prix anormalement haut, dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine ». [1] Les communes, les associations et la DIRL sont régulièrement confrontées aux marchands de sommeil. Avec la prochaine modification du Code du Logement, le bailleur ne sera plus prévenu à l’avance d’une visite de l’Inspection Régionale, et il sera alors plus facile de le prendre en flagrant délit et d’introduire une plainte auprès du parquet sur base d’un dossier solide.
La commune doit inciter le parquet à ouvrir une enquête contre le propriétaire, et le CPAS doit poursuivre le remboursement des frais de relogement auprès du propriétaire. [2]

Le droit de gestion publique permet à la commune de gérer un logement inoccupé, de le rénover et de le louer à des conditions sociales. Avec l’aide financière de la Région (prêts sans intérêts) et la possibilité de donner la gestion du bien à une société de logement, les difficultés pratiques auxquelles sont confrontées les communes ont disparues, et le droit de gestion publique devrait être beaucoup plus appliqué. Une variante plus « douce » du droit de gestion publique est par ailleurs appliquée avec un succès grandissant par le CPAS de Bruxelles-Ville avec le Projet-X.

Bonne pratique :

Le Projet X a été initié en 2003 par l’asbl Convivence et le CPAS de la Ville de Bruxelles comme expérience-pilote dans le cadre d’un contrat de quartier, dans le but de construire un projet global de lutte contre les logements insalubres.
Il permet la rénovation de logements privés insalubres tout en maintenant les habitants dans leurs logements. Les loyers ne peuvent être augmentés pendant 9 années, période durant laquelle l’autorité publique prend le bien en gestion.

Les communes qui ne sont pas prêtes à utiliser le droit de gestion publique peuvent aussi procéder au rachat ou à l’expropriation du logement qui a été déclaré inhabitable, suivi d’une rénovation avec des subsides régionaux.
Le RBDH demande que les communes utilisent plus cette possibilité ; la rénovation de l’habitat pouvant également être confiée à une organisation sociale ou à une régie de quartier.

Notes

[1Art 433decies du Code Pénal.

[2Art. 433quinquiesdecies du Code Pénal.