8. De aanpak van ongezonde of onveilige woningen (Gemeentelijk memorandum)

12/03/2012

De bestrijding van ongezonde of onveilige woningen was tot voor 8 jaar exclusief een bevoegdheid van de gemeenten. Meerdere gemeenten (ondermeer Molenbeek, Vorst, Etterbeek, Schaarbeek, Oudergem, Brussel-Stad, …) maakten er werk van om via een specifieke politiereglement en gespecialiseerd personeel eigenaars en verhuurders van ongezonde, onveilige woningen te controleren, te sanctioneren en aan te zetten om hun woning in orde te brengen.

De invoering van de Brusselse huisvestingscode in 2004 heeft ervoor gezorgd dat het gewicht van controle en sanctionering van huurwoningen verschoof naar de Gewestelijke Directie Huisvestingsinspectie. Maar het sluitstuk van de huisvestingscode bleef bij de gemeenten : zij moeten een verhuurverbod dat wordt opgelegd door de Huisvestingsinspectie op het terrein uitvoeren : een onbewoonbaarheidsverklaring opstellen, ervoor zorgen dat de huurder de woning verlaat en liefst vermijden dat de ongezonde of onveilige woning meteen opnieuw wordt verhuurd.

De gewestelijke wetgeving en de controles, sancties en boetes opgelegd door de Gewestelijke Inspectiedienst zijn belangrijke instrumenten in de strijd tegen ongezonde en onveilige woningen, maar volstaan niet. Dat zien we op het terrein : nog teveel huurders wonen in ongezonde, onveilige woningen en betalen daar een veel te hoge huur voor. Gemeenten stellen dikwijls ook geen onbewoonbaarheidsverklaring op bij gebrek aan alternatieve huisvesting voor de betrokken bewoners.

Een efficiënte aanpak van ongezonde en onveilige woningen kan volgens ons alleen maar slagen wanneer de gemeente werk maakt van een gecoördineerd netwerk van gemeente- en politiediensten, verenigingen, de Gewestelijke Inspectiedienst, huisvestingsorganisaties. Bovendien mag een gemeentebeleid dat erop gericht is de kwaliteit van de woningen te verbeteren zich niet beperken tot het sanctioneren van de verhuurder, maar moet er ook voorzien worden dat de bewoners indien nodig (tijdelijk) herhuisvest worden en dat de woning wordt gerenoveerd en op de markt worden gebracht tegen een betaalbare prijs.

Daarom pleiten we voor de oprichting van een permanent gemeentelijk platform ‘ongezonde woningen’ waarvoor de gemeente personeel en middelen vrijmaakt.

Dat gemeentelijk platform ‘ongezonde woningen’ zou onder meer volgende missies moeten hebben :

• Bij elkaar brengen en uitwisselen van informatie tussen personen en organisaties die worden geconfronteerd met bewoners van ongezonde en onveilige woningen : sociale diensten, verenigingen, , de gemeentediensten hygiëne en stedenbouw, huisvestingsinstellingen, sociaal verhuurkantoren, de gewestelijke huisvestingsinspectie, de politie, de vrederechter, …

• Duidelijke afspraken over wie op welk moment de verhuurder aanpakt : bemiddeling, aanmaning, ingebrekestelling, klacht bij de gewestelijke Huisvestingsinspectie en opvolging van de initiatieven van de GHI, uitvoering van het eventuele verhuurverbod opgelegd door de GHI en vermijden dat de woning opnieuw verhuurd wordt.

• Afspraken over wie op welk moment de huurder begeleidt en indien nodig zorgt voor (tijdelijke) herhuisvesting.

Goed voorbeeld

In het kader van de wijkcontracten ‘Rood Huis’ en ‘Rouppe’, is er onder begeleiding van vzw Convivence/Samenleven een platform opgericht (het technisch comité) dat verschillende actoren bij elkaar brengt : Stad Brussel (dienst stedenbouw), OCMW (dienst Huisvesting), project X, Atrium, AISB, …
Het platform komt tussen de 5 à 10 keer per jaar bij elkaar om informatie te delen en aan te vullen, gezamenlijke acties af te spreken (bezoeken, contact met de eigenaar, klacht, proces verbaal voor stedenbouwkundige overtredingen, …).

Een specifiek probleem van ongezonde en onveilige woningen is huisjesmelkerij waarbij de eigenaar-verhuurder een misdrijf begaat door “misbruik te maken van een sociaal verzwakt persoon door hem aan abnormaal hoge prijs een woning te verhuren in omstandigheden strijdig met de menselijke waardigheid”. Gemeenten, verenigingen en de Huisvestingsinspectie worden regelmatig geconfronteerd met huisjesmelkerij.
Een geplande aanpassing van de huisvestingscode waarbij de verhuurder niet langer op voorhand wordt verwittigd van het inspectiebezoek, zal het in de toekomst gemakkelijker maken om de feiten ‘op heterdaad’ vast te stellen en op basis van een degelijk dossier officieel klacht in te dienen bij het parket.
De gemeente moet het parket aanporren om effectief een strafzaak te starten tegen de eigenaar. Het OCMW moet de kosten van herhuisvesting van de bewoners verhalen op de eigenaar.

Het openbaar beheersrecht laat toe dat de gemeente een onbewoonbaar verklaarde woning zelf in beheer neemt, renoveert en verhuurt aan sociale voorwaarden. Met de financiële steun van het gewest (renteloze lening) en de mogelijkheid om de woning in beheer te geven aan een sociaal verhuurkantoor, vallen mogelijke praktische bezwaren van de gemeente weg en zou het openbaar beheersrecht veel meer moeten worden toegepast. Een ‘zachtere’ variant van dit openbaar beheersrecht wordt trouwens met steeds meer succes door het OCMW van Brussel-Stad toegepast via het zogenaamde Project X.

Goed voorbeeld

Het Projet X werd opgestart in 2003 door de vzw Samenleven/Convivence en het OCMW van Brussel-Stad als pilootproject van een wijkcontract, met de bedoeling een globale aanpak van ongezonde woningen te realiseren.
Project X heeft als doel om ongezonde of onbewoonbaar verklaarde woningen van privé-eigenaren te renoveren zonder dat de inwoners worden vervangen en zonder dat de huur over een periode van 9 jaar wordt opgetrokken.

Gemeenten die niet bereid zijn om het openbaar beheersrecht te gebruiken, kunnen ook overgaan tot aankoop of onteigening van de onbewoonbaar verklaarde woning, gevolgd door een renovatie en dat met gewestsubsidies. De gemeenten zouden die mogelijkheid veel meer moeten gebruiken. De renovatie van de woning kunnen ze eventueel in handen geven van een sociale organisatie.