10. De strijd tegen de leegstaande gebouwen (Gemeentelijk memorandum)

12/03/2012

Hoewel iedereen het erover eens is dat het probleem van de leegstaande gebouwen moet worden aangepakt, aangezien de stedelijke ruimte beperkt is, wordt er ondertussen al ongeveer 20 jaar gezegd dat er in Brussel zo’n 15.000 à 30.000 woningen zouden leegstaan.

Voor het Gewestelijk Ontwikkelingsplan [1] werd in 1998 een telling verricht, maar ondertussen is er van een systematische inventaris geen sprake meer en tasten we nagenoeg in het duister omtrent het aantal leegstaande woningen. Volgens de recentste cijfers zou het nog steeds over een aantal gaan dat schommelt tussen 15.000 en 30.000 woningen [2], maar de stand van zaken van het Duurzaam Gewestelijk Ontwikkelingsplan uit 2011 werpt helaas geen licht op de kwestie. [3]

1. Noodzaak van een inventaris

De eerste stap om het leegstandsprobleem aan te pakken is nochtans te peilen waar de woningen zich bevinden en wie er de eigenaar van is. Vervolgens kan er worden nagegaan waarom die woningen leegstaan.

Er moet dus een systematische inventaris worden opgesteld en dat is de taak van de gemeenten. Het lijkt ons normaal dat het bijhouden van een inventaris deel uitmaakt van een goed bestuur. Net zoals wordt bijgehouden wie er op het gemeentelijk grondgebied woont, moet de aandacht ook uitgaan naar manifest ongezonde en leegstaande gebouwen.

Sommige leegstandsgevallen zijn flagrant omdat ze gepaard gaan met een aanzienlijke verwaarlozing van het gebouw, maar er zijn ook situaties waarin het veel moeilijker is om de leegstand te identificeren. In dat geval moet er worden gespeurd naar diverse indicaties waaruit blijkt dat een leegstand soms al jaren aansleept.

Als hulpmiddelen beschikken de gemeenten over stedenbouwkundige inlichtingen en informatie over de inschrijving in de bevolkingsregisters. Aan de hand van het veldwerk van stadswachten en preventieambtenaren of de eventuele initiatieven van plaatselijke verenigingen moeten gemeenten in staat zijn om de uiteenlopende inlichtingen samen te leggen om zodoende zicht te krijgen op de gebouwen die op hun grondgebied leegstaan.

Bovendien moeten energiemaatschappijen de gemeenten inlichtingen verschaffen over gebouwen waarvan het elektriciteits-, gas- en waterverbruik abnormaal laag ligt en waaruit de leegstand kan worden afgeleid.

Tot in 2006 vermeldde het jaarverslag van waterverdeler BIWM per gemeente het aantal woningen waarvan het waterverbruik lager dan 5 m³ per jaar lag. Aangezien niet alle woningen over een individuele watermeter beschikken, onderschat dat cijfer natuurlijk het aantal leegstaande woningen, maar toch geeft het een indicatie over de ligging van de leegstaande woningen per gemeente.

Ondertussen vermeldt de intercommunale maatschappij die gegevens niet meer in haar jaarverslag en weigert zij omwille van de bescherming van de private levenssfeer de gemeenten systematisch op de hoogte te brengen van de adressenlijst van de gebouwen met een laag waterverbruik en die blijkbaar leegstaan.

De bescherming van de private levenssfeer lijkt ons in dit geval een zwak argument, aangezien de overheid zoveel informatie heeft over particulieren en het doel om informatie door te geven blijkbaar behoort tot het algemeen belang. Bovendien, en vooral, pleeg je sinds 2009 een inbreuk als je zonder geldige reden een woning laat leegstaan.

Die gegevens moeten natuurlijk niet aan het grote publiek worden meegedeeld, maar wij pleiten er evenwel voor dat energiemaatschappijen (water, gas, elektriciteit) die inlichtingen doorspelen aan de gemeenten zodat zij hiermee een leegstandsinventaris kunnen opstellen.

Aan de hand van die inventaris kunnen gemeenten dan besprekingen voeren met de eigenaars om hen ertoe aan te zetten hun gebouwen te saneren. De gemeenten kunnen dan informatie verstrekken over de tegemoetkomingen die hiervoor kunnen worden aangevraagd en er kan hen geopperd worden hun woning toe te vertrouwen aan een Sociaal Verhuurkantoor. Als de eigenaar hier geen oren naar heeft, kan er zo nodig met een financiële sanctie worden gedreigd.

2. Houding ten opzichte van de gewestelijke sanctie

Momenteel staan wij op een kruispunt met betrekking tot de strijd tegen de leegstaande woningen, aangezien er een specifieke gewestelijke dienst wordt opgericht. Tot hiertoe waren alleen de gemeenten bevoegd om een leegstandsbelasting te heffen en zij zullen nu hun houding tegenover die nieuwe gewestelijke dienst moeten bepalen.

Sinds 2009 bepaalt de Huisvestingscode dat leegstaande woningen onderworpen kunnen worden aan een gewestelijke boete. Er werd op de bevoegde gewestelijke dienst gewacht en begin 2012 werd deze eindelijk opgericht. De dienst moet binnenkort uit de startblokken gaan en woning opsporen die al meer dan 12 maanden leegstaan. Die gebouwen kan dan een administratieve boete worden opgelegd.

De gemeentebelasting op leegstaande woningen en de gewestelijke boete kunnen ten opzichte van één en hetzelfde pand geheven worden [4], maar de Huisvestingscode zet de gemeenten ertoe aan de leegstandsbelasting te laten vallen. Er wordt bepaald dat de gewestelijke dienst 85% van het bedrag van de geheven boete zal terugbetalen aan de gemeente op wier grondgebied het gebouw zich bevindt, op voorwaarde dat de gemeente de leegstaande woningen niet meer belast en de opbrengst van die boete bestemt voor haar huisvestingsbeleid.

Volgens ons kan de gemeente hier enkel maar bij winnen. De gemeente wordt van een taak verlost (het Gewest staat in voor de vervolging van de inbreuken) maar krijgt er toch de opbrengsten van, aangezien het grootste deel van de boete aan de gemeente wordt teruggestort.

Momenteel treden nog te weinig gemeenten effectief op tegen leegstaande gebouwen op hun grondgebied. [5]

De recente oprichting van een gewestelijke dienst die bevoegd is om leegstaande gebouwen te sanctioneren is een goede zaak. Ons inziens is het Gewest doeltreffender om de eigenaars van leegstaande woningen te controleren en te sanctioneren. Het bewijs hiervan wordt geleverd door de goede werking van de gewestelijke inspectiedienst ten opzichte van de ongezonde woningen. De gewestelijke dienst is er en het is nu aan de gemeenten om met die dienst « leegstaande woningen » doeltreffend samen te werken.

3. Uitvoering van het openbaar beheersrecht

Het openbaar beheerrecht – dat aan een gemeente de mogelijkheid biedt om een leegstaande woning in beheer te nemen – werd al verschillende keren verbeterd en is een interessant instrument waarmee de gemeenten eigenaars van leegstaande woningen kunnen aanpakken. Alleen al de eigenaars informeren over het feit dat de gemeente de leegstaande woning op een lijst heeft gezet van woningen die in aanmerking komen voor openbaar beheersrecht, doet veel van hen actie ondernemen. We moedigen de gemeenten daarom aan om dit instrument veel meer te gebruiken.

4. Het afsluiten van tijdelijke gebruiksovereenkomsten

We pleiten ervoor dat de gemeenten die zelf leegstaande gebouwen bezitten waarvoor een renovatieproject voor handen is, tijdelijke gebruiksovereenkomsten sluiten zodat die gebouwen toch tijdelijk kunnen bewoond of gebruikt worden.

5. Het probleem van de leegstaande kantoren aanpakken

Het Gewest vindt dat leegstaande woningen niet door de beugel kunnen en heeft een strafrechtelijke sanctie bepaald voor leegstaande woningen. Leegstaande kantoren lijken voor de overheid daarentegen wel te kunnen, aangezien het Gewest noch de gemeenten hiervoor een belasting of een boete heffen (behalve het hieronder uiteengezette systeem dat in twee gemeenten wordt toegepast).

Nochtans staat er in Brussel ongeveer 2 miljoen m² kantooroppervlakte leeg (cijfer 2009). Gezien het gebrek aan ruimte is dat onaanvaardbaar. Temeer daar er bovendien nog vergunningen voor de bouw van kantoren worden afgeleverd en er nog steeds nieuwe kantoren worden bijgebouwd.

Er lopen enkele projecten waarbij kantoren in woningen worden omgevormd en het Gewest moedigt dat aan, maar er zijn er heel wat andere waarvoor er van een reconversieproject geen sprake is. Het is natuurlijk niet vanzelfsprekend om kantoren tot woningen te verbouwen en niet alle kantoren komen in aanmerking om in woningen of gemeenschappelijke infrastructuur te worden omgevormd. Zolang die leegstand evenwel wordt toegelaten, is het voor beleggers blijkbaar financieel houdbaar om kantoorgebouwen te laten leegstaan.

De overproductie van kantoren te Brussel dateert van lang geleden. Toen het Brussels gewest in 1989 bevoegd werd voor de ruimtelijke ordening van zijn grondgebied, probeerde het via het eerste GeWOP en het GBP de bouw van kantoren beter te beheersen. Het Gewest zorgde evenwel nooit voor de middelen om de productie van kantoren echt aan banden te leggen.

Gezien het aantal leegstaande kantoren is het onbehoorlijk om thans nog bouwvergunningen voor nieuwe kantooroppervlakte uit te reiken. Wij vinden dat het aantal stedenbouwkundige vergunningen voor de bouw van kantoren drastisch beperkt moet worden en dat de aard van de stedenbouwkundige lasten de investeringen in nieuwe kantoorruimte moet ontmoedigen.

Daarenboven moet leegstaande kantoorruimte financieel gestraft worden om de eigenaars ertoe aan te zetten de renovatie of reconversie ervan ernstig te overwegen. Wij pleiten ervoor dat alle gemeenten, naar het voorbeeld van wat sommige reeds doen, de leegstaande kantoorruimte extra belasten.

Goed voorbeeld :

Aangezien alle gemeenten een belasting heffen op de kantoorfunctie, moet er een hogere belasting worden geheven op leegstaande kantoren. Oudergem en Sint-Agatha-Berchem kozen reeds min of meer voor die oplossing. De financiële situatie waarin de gemeenten verkeren, rechtvaardigt ruimschoots een gemeentelijke belasting op die « non-activiteit », in afwachting
van een gewestelijke boete die hiervoor misschien ooit in het leven zal worden geroepen.

Opmerkingen

[1In 1998 heeft de gewestelijke gegevensbank voor de uitwerking van het GBP het over 5.393 volledig leegstaande woningen. Dat aantal kan met drie vermenigvuldigd worden (aantal woningen dat bij benadering in een gebouw kan worden ingericht) en zodoende komen wij op een cijfer van om en bij de 15.000 à 20.000 eenheden).

[2Nicolas Bernard, « La lutte contre la vacance immobilière (à Bruxelles et ailleurs) : constats et bonnes pratiques, La Charte, 2011, p.4 en volgende.

[3« Gewestelijk plan voor duurzame ontwikkeling: voorbereidende fase: stand van zaken van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest», Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling, p. 97.

[4Het Grondwettelijk Hof heeft dat geoordeeld in zijn arrest nr. 4794 van 29 juli 2010, B.4.5.

[5Het bedrag van de fiscale opbrengsten die de Gemeenten thans ontvangen in het kader van leegstaande, onafgewerkte en krotwoningen is relatief laag: uit de rekeningen 2008 voor de 19 gemeenten samen blijkt een totaal bedrag van 2. 554.811euro, zegge een gemiddelde van 212. 900 euro per gemeente. (onze berekeningen op basis van de gegevens die voorkomen in « Vragen en Antwoorden » - Brussels Hoofdstedelijk Parlement - 15 mei 2010- nr. 7).