Lutter contre les logements vides et insalubres

17/01/2013

Le principal engagement du Gouvernement bruxellois en matière de lutte contre les logements vides pour cette législature, concerne l’application de l’ordonnance relative aux sanctions à l’égard des propriétaires d’immeubles inoccupés. Cette ordonnance, adoptée en 2009 déjà, prévoit deux nouvelles sanctions : d’une part la possibilité pour les logements inoccupés depuis plus de 12 mois de faire l’objet d’une amende administrative régionale, d’autre part la possibilité pour le Président du Tribunal de Première Instance saisi d’une action en cessation, d’ordonner au propriétaire d’un logement inoccupé qu’il « prenne toute mesure utile afin d’en assurer l’occupation dans un délai raisonnable ».

La cellule régionale « logements inoccupés », chargée de repérer les logements vides et de les frapper d’une amende administrative, a été mise en place en début d’année. Suite à des enquêtes d’initiatives de la cellule et aux plaintes apportées par l’associatif [1], les premiers courriers de mise en demeures (plus d’une centaine) ont été envoyés aux propriétaires défaillants. Depuis octobre 2012, la cellule bénéficie également du concours d’Hydrobru, qui lui fournit les premières données quant aux logements dont les consommations d’eau sont (quasi-)nulles.

Saluons l’ordonnance adoptée en novembre 2012 « modifiant l’article 18 de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code Bruxellois du Logement » [2], visant à contraindre les distributeurs d’eau et d’électricité de fournir au service régional en charge de la lutte contre l’inoccupation les listes des logements trop faibles consommateurs d’eau et d’électricité. Ces données faciliteront évidement le travail de recensement et pourront renforcer les présomptions d’inoccupation.

Mais, la collaboration des communes nous semble nécessaire pour assurer un fonctionnement optimal de la cellule régionale. En effet, ce sont les communes qui sont en possession de plusieurs informations qui, croisées, peuvent déterminer l’inoccupation d’un logement (informations urbanistiques, registres de population, travail de terrain des stewards…). Le législateur a prévu un mécanisme devant inciter les communes à confier leurs prérogatives (essentiellement fiscales) en la matière à la nouvelle cellule régionale. Celles-ci peuvent interpeller la cellule pour des logements vides repérés, l’administration régionale inflige l’amende et en rétrocède 85% du montant à la commune, pourvu que celle-ci ait expressément exclu le logement du champ d’application de son règlement-taxe relatif aux immeubles abandonnés, inoccupés ou inachevés. A l’heure actuelle, aucune des 19 communes n’a transmis d’adresse à la cellule, ni n’a adapté son règlement taxe…

Les propriétaires de logements vides peuvent donc être taxés par la commune et se voir infliger une amende par l’administration régionale.
Le Gouvernement travaille également sur un projet de nouveau Code du Logement. C’est dans ce projet que l’on retrouve une définition plus opérante de l’inoccupation. L’actuel Code ne définit pas l’inoccupation, il n’énumère que deux présomptions d’inoccupation. Le nouveau projet spécifie qu’il s’agit de logements « manifestement inoccupés ou non occupés conformément à leur destination », et recense quatre présomptions, non-limitatives. De plus, la dérogation aux présomptions d’inoccupation pour les immeubles qui font l’objet d’une domiciliation est supprimée dans le nouveau projet de Code ; ceci pour mettre fin aux domiciliations fictives, permettant aux propriétaires d’éluder taxes et amendes.

Nous espérons que cette nouvelle définition facilitera la lutte contre l’inoccupation et participera à rendre le droit de gestion publique effectif. Pour rappel, cette disposition, qui permet à un opérateur public de prendre en gestion, à la place de son propriétaire, un bien laissé inoccupé pour le remettre en location à des conditions sociales, n’avait encore jamais été mobilisée. Aujourd’hui, deux communes ont annoncé qu’elles s’y attelaient (Saint-Gilles et Ixelles).

Outre la nouvelle définition de l’inoccupation, la Région a aussi accru la part des travaux de rénovation qu’elle peut avancer aux communes à l’aide d’un prêt à taux nul, ainsi que le délai de remboursement. Nous souhaitons que ces amendements et les initiatives ixelloise et saint-gilloise incitent d’autres communes et/ou d’autres opérateurs publics à se saisir du dispositif, qui assure une remise en location, même temporaire, à des conditions sociales.

Bref, les outils se perfectionnent, les sanctions se multiplient… ce qui devrait avoir des effets sur la remise en location de nombreux logements vides. Mais à quelles conditions ces logements seront-ils reloués ? L’impact des mesures sur l’augmentation du nombre de logements mis en gestion auprès des AIS, qui semble difficilement estimable et, à l’heure actuelle, la faible utilisation du droit de gestion publique, ne sont pas de nature à rassurer le monde associatif.

Il faut encore préciser que ce sixième thème, intitulé « lutter contre les logements vides et insalubres » ne prévoit aucune mesure ayant trait à l’insalubrité [3] . C’est de nouveau vers le projet du nouveau Code bruxellois du logement qu’il faut se tourner pour connaître les avancées en la matière.
Parmi les évolutions en termes d’exigences de salubrité et de sécurité, on peut notamment citer deux améliorations souhaitées de longue date par l’associatif : les visites d’initiative de la DIRL ne devront plus être précédées d’un avertissement préalable au propriétaire, et les plaintes déposées auprès du service restent valables même si le locataire ne réside plus dans le logement.

Cependant, le RBDH a plaidé pour que cette modification du Code soit aussi l’occasion de systématiser les liens entre le service régional en charge des ADIL et la DIRL (ces deux services effectuant des visites de logements déclarés insalubres) pour une plus grande efficacité ; ou encore de prévoir des critères de salubrité et de sécurité pondérés, qui auraient permis d’officialiser la pratique actuelle, qui consiste à ne pas fermer un logement insalubre qui ne présente que de légers manquements. Ce n’est malheureusement pas le cas dans l’actuel projet !

Notes

[1Deux associations agréées à ce jour : le RBDH et l’Union des Locataires Quartier Nord

[2Datée du 20 juillet 2012 et approuvée en commission logement du 6 novembre 2012

[3Avec une nuance : le droit de gestion publique s’applique aux logements vides, mais aussi à ceux qui demeureraient vides suite à des travaux de remise aux normes non-réalisés.

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