Poursuivre la production de logements

17/01/2013

Pour pouvoir construire de nouveaux logements, deux éléments matériels sont importants : des moyens pour financer les projets et des terrains ou des bâtiments où ces logements peuvent être réalisés.

En ce qui concerne le financement de la production de logements locatifs et acquisitifs par des acteurs publics, le Gouvernement bruxellois a mis à disposition davantage de subsides et de prêts à faibles taux. Cela a déjà été évoqué dans les précédents thèmes.

Cependant, tous les acteurs publics du logement ne font pas appel à ces moyens régionaux pour produire des logements (sociaux), et certains négligent de les destiner à des ménages à revenus limités. Cela ne cadre pas avec l’objectif du gouvernement de réaliser d’ici à 2020, dans chaque commune, 15% de logements publics à finalité sociale. A court terme, la Région et la SLRB devront prendre plus d’initiatives pour s’assurer que les communes, avec une offre faible de logements pour ménages à revenus limités, rattrapent leur retard.

Pour cette raison, il est aussi inacceptable que la SLRB n’a pas encore entrepris une étude prévue pour octobre 2011, et qui concerne la stratégie immobilière du logement social à Bruxelles, pour parvenir à une plus grande mixité sociale dans toutes les communes.

Entre-temps, la pression sur les rares terrains et bâtiments constructibles encore disponibles, devient de plus en plus forte. En réponse à cette situation, le Gouvernement bruxellois a prévu, dans le projet de PRAS démographique, le changement d’affectations d’une série de périmètres pour y développer la fonction logement, notamment dans les zones industrielles et d’administration.

Ce changement d’affectation des zones a fait l’objet de contestations de la part des fédérations d’employeurs et des syndicats, qui plaident pour le maintien des zones industrielles, pourvoyeuses d’emplois peu qualifiés.

Les associations membres du RBDH qui suivent de près la politique urbanistique de la Région (Bral, IEB, Arau) ont également émis des critiques sur le PRAS démographique : d’une part, la Région n’a pas examiné assez d’alternatives pour produire du logement (densification de la ville, occupation des bâtiments vides) et, d’autre part, le projet ne précise pas quel type de logement doit être créé. Avec le PRAS démographique, le Gouvernement bruxellois ne propose pas de réponse adaptée au manque de logements abordables.

D’ailleurs, il est dommage que nous n’entendions plus un mot sur l’annonce faite fin mai 2011 par le Secrétaire d’Etat au Logement, concernant la volonté d’imposer un pourcentage de logements sociaux, à loyers plafonnés ou encore à prix de vente limités, dans tout projet privé d’une certaine ampleur.

Une autre ambition de ce chapitre vise à limiter le développement de nouveaux bureaux et à favoriser la transformation de bureaux vides en logements.

Dans les faits, nous constatons que le Gouvernement a pris très peu de mesures pour éviter la production de bureaux supplémentaires, malgré le nombre important de bureaux vides (1,2 millions de m² ou 9,2% du total des bureaux).

Dans le quartier du Midi par exemple, malgré une offre de bureaux surabondante et un taux d’inoccupation élevé, le projet Victor (100.000 m² de bureaux) se développe et il est question de produire encore 250.000 m² de bureaux au-dessus de la gare du Midi.

C’est pour cette raison que le RBDH presse le Gouvernement bruxellois de respecter son accord de Gouvernement, et de prendre comme principe, qu’aucun permis ne sera délivré, lorsqu’une zone compte déjà plus de 5% de bureaux inoccupés.

Dans une étude commandée en 2010 par le Ministère de la Région bruxelloise [1], l’idée d’imposer un moratoire général et réglementaire (en d’autres mots, un arrêt total de la délivrance de permis de construction ou de rénovation des bureaux) est écartée. Les possibles avantages (meilleure utilisation de l’espace, diminution de l’inoccupation) ne compenseraient pas les inconvénients économiques et financiers des propriétaires et promoteurs.

L’étude préconise des mesures d’encadrement comme par exemple une taxe variable en fonction de l’occupation ou de l’inoccupation du bâtiment de bureaux, des normes de construction facilitant par la suite la conversion de bureaux en logements, l’accélération de la procédure de demande de permis pour conversion,…

Ce sont de bonnes propositions mais, même de ces mesures d’encadrement, nous n’avons toujours rien vu !

Une autre manière de réaliser de nouveaux logements passe par la reconversion de bureaux vides en logements. De plus en plus de propriétaires de bureaux vides ou anciens franchissent ce pas. D’après l’Observatoire des bureaux n°29, ces 5 dernières années (2007-2011), 62.000m² de bureaux ont été transformés en logements, magasins, hôtels, ou équipements.

En juin 2011, le Secrétaire d’Etat Christos Doulkeridis et le Ministre-Président Charles Picqué ont lancé un appel à projets pour la transformation subsidiée de bureaux vides en logements. Cet appel a permis de sélectionner huit projets et devrait aboutir à la livraison de 450 logements. La plupart des projets seront menés par des promoteurs et apporteront sur le marché des logements assez chers.

Seule la société coopérative Livingstones a soumis un projet pour la réalisation de 11 logements qui seront loués à des conditions sociales.

On se demande quelles leçons le Gouvernement va tirer du soutien à des projets de reconversion qui, étant donné la demande en logements de plus en plus forte dans la Région, auraient peut-être aussi été réalisés sans le soutien des pouvoirs publics. Nous plaidons pour que seuls les projets de reconversion dans une optique sociale soient soutenus.

Notes

[1Etude des motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation des surfaces de bureaux dans la région de Bruxelles-Capitale

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