De bouw van nieuwe woningen voortzetten

17/01/2013

Om de bouw van nieuwe woningen te kunnen verderzetten, zijn twee materiële zaken belangrijk : de nodige financiële middelen om de projecten te kunnen betalen en terreinen of gebouwen waar die woningen kunnen gerealiseerd worden.

Voor de financiering van de realisatie van huur- en koopwoningen door de openbare huisvestingsactoren zet de Brusselse regering haar beleid van subsidies en goedkope leningen verder. Dat hebben we gezien in de vorige hoofdstukken. Een probleem is echter dat niet alle openbare huisvestingsactoren ook effectief gebruik maken van de gewestmiddelen om (sociale) woningen te bouwen of nalaten ze te bestemmen voor gezinnen met een laag inkomen. Dit strookt niet met het doel van de Regering op tegen 2020 in iedere gemeente 15% openbare woningen van sociale aard te realiseren. Op korte termijn zal het Gewest en de BGHM meer eigen initiatief moeten nemen om ervoor te zorgen dat er ook in die gemeenten met een zwak aanbod aan openbare woningen van sociale aard nieuwe woningen voor gezinnen met een laag inkomen bijkomen. Daarom is het ook onaanvaardbaar dat de BGHM een studie over de vastgoedstrategie van de sociale huisvesting in Brussel om te komen tot een grotere sociale gemengdheid in alle gemeenten en die moest zijn afgerond in oktober 2011 momenteel nog niet eens heeft aangevat.

Ondertussen wordt de druk op de schaarse bestaande bouwgronden en gebouwen alsmaar groter. Als antwoord hierop heeft de Brusselse regering in haar ontwerp van demografisch Gewestelijke Bestemmingsplan voorzien in de mogelijke bestemmingswijziging van de stedelijke industriegebieden en de administratiegebieden zodat er meer woningen kunnen gebouwd worden.

Tegen die herbestemming tot stedelijk industriegebied is verzet gekomen van werkgeversfederaties en vakbonden. Zij pleiten ervoor om industriegebieden te behouden en zo de tewerkstelling die industriële activiteiten creëren. De leden-verenigingen van de BBRoW die het stedenbouwbeleid van het Gewest van dichtbij volgen (Bral, IEB, Arau) hebben nog op andere punten kritiek op het ontwerp van demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan : de Regering heeft onvoldoende de alternatieven voor woningbouw onderzocht (verdichting van de stad, invulling van leegstand) en in het ontwerp wordt met geen woord gerept over het type woningen dat moet gecreëerd worden. Met het Demografisch Bestemmingsplan biedt de regering geen gepast antwoord op het gebrek aan betaalbare woningen.

Daarom is het ook jammer dat we niets meer gehoord hebben over het initiatief dat de Staatssecretaris voor Huisvesting eind mei 2011 aankondigde te willen lanceren : in ieder privé woningproject van een zekere omvang een percentage opleggen van sociale woningen of woningen met geplafonneerde huur- of verkoopprijs.

Een ander aandachtspunt in dit hoofdstuk is de beperking van de ontwikkeling van nieuwe kantoren en de omvorming van leegstaande kantoren tot woningen.

In de praktijk zien we dat de regering zeer weinig maatregelen neemt om de kantoren te beperken, ondanks het massale aantal leegstaande kantoren (1,2 miljoen m² of 9,2% van het totale aantal kantoren). Aan de Zuidwijk bijvoorbeeld waar er nu al een groot overaanbod is en veel leegstand, is er het project Victor (100.000 m² kantoren) en is er sprake van nog 250.000 m² kantoren bovenop het Zuidstation. Daarom dringt de BBRoW erop aan dat de Brusselse regering haar regeerakkoord nakomt en de principiële beslissing neemt om geen vergunningen voor kantoren meer uit te reiken wanneer de kantoorleegstand in een wijk meer dan 5% bedraagt.

In een studie uit 2010 in opdracht van het Ministerie van het Brusselse Gewest [1] wordt het idee van een algemeen, reglementair moratorium (met andere woorden een algehele stop van vergunningen voor nieuwbouw of verbouwing van kantoren) afgevoerd. De mogelijke voordelen (beter gebruik van de ruimte, vermindering van leegstand) zouden worden teniet gedaan door economische en financiële nadelen voor de eigenaars en promotoren). Men pleit er voor ‘omkaderende maatregelen’ zoals bijvoorbeeld een variabele kantorentaks in functie van gebruik of leegstand van het gebouw, bouwnormen die het gemakkelijker moeten maken om kantoren nadien om te vormen tot woningen, de procedure voor bouwvergunningen voor omvormingen versnellen, …

Op zich zijn dit prima voorstellen, maar ook van die ‘omkaderende maatregelen’ hebben we tot nu toe verder niets vernomen.

Een andere manier om ‘nieuwe’ woningen te realiseren is de reconversie van leegstaande kantoren tot woningen. Alsmaar meer eigenaars van verouderde of leegstaande kantoren gaan tot die stap over. Volgens het Overzicht van het kantorenpark n° 29 werden de laatste vijf jaar (2007-2011) per jaar 62.000 m² kantoren omgevormd tot woningen, winkel, hotel of voorzieningen).

In juni 2011 lanceerden Staatssecretaris Christos Doulkeridis en Minister-President Charles Picqué een projectoproep voor de gesubsidieerde reconversie van leegstaande kantoren tot woningen. Die oproep resulteerde uiteindelijk in 8 geselecteerde projecten die zowat 450 woningen zouden moeten opleveren. De meeste projecten werden door promotoren ingediend en zullen resulteren in vrij dure woningen. Enkel de cvba Livingstones diende een project in voor de realisatie van 11 woningen die zullen worden verhuurd aan sociale voorwaarden. Hier stellen we ons de vraag welke lessen de Regering wil trekken uit de ondersteuning van reconversieprojecten die – gezien de alsmaar grotere vraag naar woningen in dit Gewest - ook zonder overheidssteun wellicht zouden plaatsgevonden hebben. De excellenties bereiden momenteel zelfs een tweede projectoproep voor. Wij pleiten ervoor dat enkel nog reconversieprojecten ondersteund worden met een sociaal oogmerk.

Hierbij vindt u de gedetailleerde tabellen van de woonbarometer van december 2012.

Voorlopig in het Frans, de Nederlandse vertaling volgt.

Opmerkingen

[1Studie over de motieven en modaliteiten van een moratorium betreffende de realisatie van kantooroppervlakte.