Meer openbare woningen van sociale aard (Gewestelijk memorandum)

16/12/2013

In Brussel vertegenwoordigen de openbare huurwoningen slechts 9% van het totale aantal woningen. Een zeer laag cijfer in vergelijking met onze buurlanden zoals Frankrijk (17%) of Nederland (35%) en veel te laag om de sociale vraag naar betaalbaar wonen die nog altijd toeneemt te kunnen beantwoorden.

Op dit ogenblik zijn zo’n 50.000 gezinnen ingeschreven op de wachtlijsten voor een openbare woning, maar op basis van het inkomen zouden zelfs zes keer zoveel gezinnen in aanmerking kunnen komen voor een sociale woning.

9% is dus weinig, zeker omdat ook niet alle openbare woningen worden verhuurd tegen sociale prijzen. Dat is het geval bij sommige gemeenten of OCMW’s die woningen verhuren tegen marktprijzen. In het openbare woningpark komt ook leegstand voor, in het bijzonder bij de sociale huisvestingsmaatschappijen waar tussen de 5 à 6% of zo’n 2.300 woningen leegstaan.

Het werkelijke aanbod van openbare huurwoningen ligt dus in de praktijk nog lager dan 9%.

Woningen van sociale aard (2011-2012)
OPENBARE HUURWONINGEN AANTAL
Sociale woningen 39.280
Woningen van gemeenten en OCMW’s +/- 8.000
Huurwoningen Woningfonds 1.061
GESOCIALISEERDE PRIVATE HUURWONINGEN
In beheer bij SVK’s 3.182
BRUSSELSE WONINGPARK TOTAAL 544.601

Een sterker gewestelijk grondbeleid

De Brusselse politici zijn het ervoor eens dat het nodig is om het aantal woningen in Brussel te verhogen om een antwoord te kunnen bieden op de demografische groei van de komende jaren. Maar dat betekent niet dat volop de kaart wordt getrokken van meer openbare woningen. Het is niet de sociale optie die het haalt, maar eerder de liberale waarbij private investeerders stukken van de stad ‘in handen krijgen’ om zeer lucratieve vastgoedprojecten te ontwikkelen, die niet ten goede komen aan de werkelijke noden van de Brusselse bevolking.

Het Plan voor de Internationale Ontwikkeling van Brussel is hier het beste voorbeeld van. De laatste grote openbare grondreserves worden grotendeels overgedragen aan privépromotoren om er vaak duren woningen op te richten of projecten zonder meerwaarde voor de meeste Brusselaars (winkelcentra, …).

Het Gewest bezit, via de maatschappij voor de verwering van vastgoed (MVV), verschillende grote terreinen, waaronder Josaphat een terrein van 28ha op de grens van Schaarbeek en Evere. Een deel van de site is een perimeter van gewestelijk belang en bestemd voor woningen. Maar het gewest voorziet op dit openbare terrein slechts 30% openbare woningen (sociale en middelgrote woningen).

Onze voorstellen :

- Het Gewest moet een grondbeleid voeren in functie van haar stedenbouwkundige visie voor deze stad. Daarbij moet het algemeen belang primeren op private belangen.

- Het Gewest moet terreinen verwerven waarop projecten met sociale dimensie kunnen worden gerealiseerd. Wanneer het Gewest ervoor kiest om openbare terreinen over te dragen aan private promotoren voor de ontwikkeling van woningen – een optie die we niet verdedigen – dat moet daarbij systematisch en onder strikte voorwaarden minstens 30% woningen van sociale aard worden voorzien.

- Op openbare terreinen moeten de projecten worden gerealiseerd door de openbare vastgoedpromotoren : OVM’s en de BGHM, het Woningfonds, citydev.brussels (de vroegere GOMB), de gemeenten. Projecten die worden gedragen door de CLT Brussel kunnen hier ook plaatsvinden.

- Op dit moment is het de MVV, een naamloze vennootschap naar publiek recht, die op een zeer autonome manier werkt, die de belangrijkste gewestelijke grondreserves beheert met de bedoeling om grote stukken ervan zo duur mogelijk van de hand te kunnen doen. Wij vinden dat de Gewestelijke Grondregie het gewestelijk grondbeleid veel actiever in handen moeten nemen, het is trouwens zijn missie. Daarom moet de regie meer middelen en personeel krijgen. Indien nodig herziet het Gewest het reglementaire kader dat het functioneren van de Grondregie bepaalt.

De realisatie van openbare woningen op lokaal vlak dynamiseren

In 2009 kondigde de Brusselse regering aan dat ze tegen 2020 in alle Brusselse gemeenten een norm wou bereiken van 15% woningen in openbaar beheer en van sociale aard. Vijf jaar later moeten we vaststellen dat van dit ambitieuze project nog niet veel in huis is gekomen. In september 2013 heeft de regering wel beslist om in het kader van de Alliantie Wonen 650 miljoen euro te voorzien voor de productie van 6720 nieuwe publieke woningen, sociale en middelgrote, huur en koop.

We zijn voorzichtig tevreden met deze massale investering in de openbare huisvesting. Voorzichtig omdat de mobilisatie van financiële middelen op zich niet voldoende is om van dit project een succes te maken. We zien dat met het Plan voor de Huisvesting uit 2004 waar van de 5000 voorziene woningen er momenteel slechts 1500 zijn gerealiseerd.

Onze voorstellen :

- We vragen aan de Brusselse regering om het streefdoel van 15% te bekrachtigen en daarbij prioriteit te geven aan de realisatie van openbare huurwoningen van sociale aard.
We verstaan onder ‘woningen in openbaar beheer en van sociale aard’ dus enkel openbare huurwoningen en geen koopwoningen die na verkoop immers niet leiden tot meer openbare woningen.
Daarbij denken we aan de sociale huurwoningen van de OVM’s, de woningen die gemeenten en OCMW’s realiseren met gewestsubsidies, de huurwoningen van het Woningfonds en de gesocialiseerde privéwoningen die worden beheerd door de sociale verhuurkantoren.

- De gemeenten zijn de geprivilegieerde partners voor meer openbare huurwoningen.

Iedere Brusselse gemeente moet nauw betrokken worden bij het streefdoel van meer openbare huurwoningen, zodat er een evenwichtige spreiding kan komen van woningen van sociale aard over het volledige gewest. Bij wijze van voorbeeld, verwachten we een duidelijk politiek initiatief om eindelijk een concreet openbaar project te realiseren met merendeels woningen van sociale aard voor het terrein Dames Blanches , een van de grootste eigendommen van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), gelegen in St.-Pieters-Woluwe, een gemeente met weinig woningen van sociale aard. [1]

- Om dit concreet te maken, zou het Gewest met iedere Brusselse gemeente een ‘woonovereenkomst’ moeten sluiten waarin precieze doelstellingen worden opgenomen voor de productie van woningen (van sociale aard).

Iedere operatoren werkt daarvoor een actieprogramma uit voor een periode van 6 jaar, waarbij voor ieder project precies wordt aangegeven welke financiële middelen nodig zijn, welke samenwerkingen met andere (gewestelijke) operatoren worden aangegaan, wat de uitvoeringstermijnen zijn, … Die programmering wordt op niveau van de gemeente vertaald in een gemeentelijk woonplan. [2]

De financiële gewestelijke middelen voor het woonbeleid worden gebruikt voor die actieprogramma’s op een coherente manier. Het gewest zou trouwens financiële aanmoedigingsmechanismen moeten voorzien voor de gemeenten die een woonovereenkomst afsluiten en sancties voor de gemeenten die dit weigeren te doen. De woonovereenkomsten tussen gewest en gemeenten moeten in een besluit worden opgenomen.

In het regeerakkoord 2009-2014 was al sprake van dergelijke woonovereenkomsten, maar in de praktijk zouden slechts 3 gemeenten de eerste stappen hebben gezet.

De productie van de Gewestelijke Plannen voor Huisvesting versnellen

Op het einde van de legislatuur 2009-2014 zullen er nauwelijks 1.500 woningen zijn gerealiseerd van het eerste Plan voor de Huisvesting uit 2004. Enkele maanden geleden kondigde de Brusselse regering een tweede plan aan (via de Alliantie Wonen) voor de oprichting van 4.000 nieuwe openbare huurwoningen, waaronder 3.000 sociale woningen. Met andere woorden, er zijn plannen en er zijn zelfs de nodige financiële middelen, en toch verloopt de realisatie veel te traag. Dit moet sneller.

Onze voorstellen :

- De BGHM, uitvoerder van de gewestelijke plannen voor huisvesting, moet voldoende middelen krijgen om die taak efficiënt te kunnen uitvoeren. De BGHM moet dynamischer worden.

- De terreinen die in handen zijn van het Gewest, aangekocht via de SAF (société d’acquisition foncière), moeten worden gebruikt voor de projecten van het nieuwe plan voor de huisvesting.

- Gemeenten en OCMW’s moeten worden aangezet om terreinen af te staan, te bebouwen in het kader van de woonovereenkomsten met het Gewest.

- De huurwoningen van het Woningfonds moeten worden gesubsidieerd. Het Brusselse Woningfonds zal de komende jaren zo’n 500 huurwoningen ontwikkelen en krijgt hiervoor een renteloze lening van de BGHM. Omdat die woningen worden gerealiseerd zonder subsidies heeft dit uiteraard effect op de gevraagde huurprijzen.

De woningen van gemeenten en OCMW’s socialiseren

De Brusselse gemeenten en OCMW’s bezitten zo’n 8000 huurwoningen, waarvan bijna de helft werd gerealiseerd of gerenoveerd met gewestsubsidies. Het Gewest legt daarbij een aantal sociale voorwaarden op. In de praktijk worden die voorwaarden niet altijd gerespecteerd en verhinderen gemeenten en OCMW’s door gevraagde gegevens niet door te geven een grondige controle door het Gewest.

Onze voorstellen :

- De controle van het Gewest op de toewijzing van de gesubsidieerde woningen moet worden versterkt. Die controle is nog meer nodig omdat bij huurhernieuwing de woningen van de wijkcontracten moeten worden verhuurd aan de prijzen die de sociale verhuurkantoren hanteren. Voor een aantal gemeenten betekent dit dat ze hun huurprijzen aanzienlijk zullen moeten verlagen.

- Het Gewest moet de toewijzingsreglementen van gemeenten en OCMW’s werkelijk controleren. De Brusselse huisvestingscode legt een aantal strikte regels op inzake transparantie en niet-discriminatie, maar omdat het Gewest zijn controletaak onzorgvuldig toegepast, bevatten verschillende reglementen bepalingen die tegen de huisvestingscode ingaan.

Opmerkingen

[1Al verschillende jaren voeren Gewest en gemeente onderhandelingen over dit terrein, onder meer in het kader van het Plan voor de Huisvesting. Tot nu toe zonder concreet akkoord over het aantal en type woningen.

[2Dit gemeentelijk woonplan detailleert alle projecten en initiatieven die de gemeenten wil realiseren op het vlak van wonen : productie van woningen, strijd tegen ongezonde woningen, strijd tegen leegstand, …