L’augmentation du nombre de logements publics locatifs à caractère social (Mémorandum régional)

16/12/2013

A Bruxelles, les logements publics locatifs représentent à peine 9% du parc immobilier bruxellois dans son ensemble. Une proportion très faible comparée à celle de pays voisins comme la France (17%) ou encore la Hollande (35%), très largement insuffisante face à la demande sociale qui, elle, ne cesse de croître.

Ainsi, on estime à environ 50 000, le nombre de ménages bruxellois en attente d’un logement public, mais c’est près de six fois plus de ménages qui, du fait de leurs revenus, pourraient prétendre à un logement social.

9%, c’est donc bien peu, d’autant que ces logements publics ne sont pas toujours abordables. C’est le cas de certains logements mis en location par les communes ou les CPAS bruxellois à des prix proches de ceux pratiqués sur le marché privé. L’inoccupation est aussi une problématique qui touche le parc public, plus particulièrement les logements sociaux gérés par les SISP où le taux d’inoccupation avoisine depuis des années les 5 à 6%, soit environ 2300 logements. Ainsi, l’offre réelle de logement public abordable se situe en fait en-deçà de 9%...

Logements à finalité sociale (années 2011-2012)
LOGEMENTS PUBLICS LOCATIFS UNITES
Logements sociaux 39.280
Logements des communes et CPAS +/- 8.000
Aide locative FDL 1.061
LOGEMENTS PRIVES LOCATIFS "SOCIALISES"
Gestion via AIS 3.182
PARC IMMOBILIER BRUXELLOIS TOTAL 544.601

Renforcer la maîtrise régionale du foncier

Si les responsables régionaux s’accordent sur la nécessité d’augmenter le parc immobilier bruxellois pour tenter de répondre à la croissance démographique en cours, le projet de ville qui semble se dessiner ne paraît ni favorable au logement public, ni favorable au logement abordable. Ce n’est pas l’option sociale qui l’emporte c’est évident, mais plutôt une option libérale où les investisseurs privés se voient ‘‘offrir’’ des portions de ville pour y mener à terme des projets immobiliers très lucratifs, bien loin des besoins réels de la population bruxelloise.

Ainsi, le Plan de Développement International (PDI), qui donne à voir les options privilégiées par le politique notamment en ce qui concerne les dernières grandes réserves foncières publiques, est édifiant. Les pouvoirs publics vendent ou s’apprêtent à vendre une grande partie de leurs terrains à des promoteurs privés, pour y produire du logement, souvent cher, ou y développer des projets immobiliers sans plus-value réelle pour la collectivité (comme par exemple des centres commerciaux).

La Région possède, par l’entremise de la Société d’Acquisition Foncière (SAF), plusieurs grands terrains dont Josaphat, 28 hectares situés sur les communes de Schaerbeek et Evere. Une partie du site a été convertie en Zone d’Intérêt Régional (ZIR) et devrait accueillir du logement.

Pourtant, à ce stade la Région ne prévoit pas plus de 30% de logements publics (sociaux et moyens) sur le site, ce qui laissera la part belle au développement immobilier privé. Un comble sur un terrain où la maîtrise foncière régionale est entière !

Nos propositions :

- La Région doit se doter d’une véritable politique foncière, qui concrétise son projet de ville (PRDD). Cette politique volontariste et solidaire fait primer l’intérêt général sur les intérêts privés ;

- La Région constitue des réserves foncières en vue d’y développer, à court et moyen terme, des projets collectifs où la dimension sociale est centrale. Si elle choisit de céder des terrains au privé pour y construire des logements, ce que nous ne souhaitons pas, elle assortit systématiquement cette vente de conditions strictes, soit à la production d’un quota d’au moins 30% de logements à caractère social ;

- Sur les terrains publics, les projets immobiliers sont portés, dans la mesure du possible, par les opérateurs immobiliers publics régionaux que sont les SISP et la SLRB, le Fonds du logement, citydev.brussels (ex-SDRB), les communes. Des projets comme ceux développés par le CLT, par exemple, y trouvent aussi leur place. Si des partenariats publics/privés sont envisagés, ce n’est jamais au détriment du bien commun ;

- La Régie foncière régionale est l’organe privilégié pour mettre en œuvre cette politique, ce qui jusqu’à présent n’a pas été l’option retenue par le Gouvernement. C’est en effet la Société d’Acquisition Foncière (SAF), créée en 2005, société anonyme de droit public, qui gère les principales réserves foncières régionales. Une structure qui bénéficie d’une large autonomie par rapport aux instances publiques régionales.

La Régie foncière doit être dotée de moyens financiers et humains pour faire face à des missions renforcées. Si nécessaire, le Gouvernement réforme profondément le cadre réglementaire qui en définit le fonctionnement.

Dynamiser la production de logements publics au niveau local

En 2009, le Gouvernement annonçait vouloir atteindre, à l’horizon 2020, « 15% de logements de qualité, à gestion publique et à finalité sociale » sur tout le territoire régional et ce, en étroite collaboration avec les communes. Cinq ans plus tard, cette ambition reste à l’état de projet, bien qu’en septembre 2013, le Gouvernement ait franchi un pas décisif en engageant 650 millions d’euros dans « l’alliance habitat », pour financer, à moyen terme, 6 720 nouveaux logements publics, sociaux et moyens, locatifs et acquisitifs.

Nous nous réjouissons de cet investissement massif dans le logement public, mais avec réserve néanmoins, car la mobilisation de moyens financiers est une condition nécessaire mais pas suffisante pour assurer le succès d’une telle entreprise. On le voit aujourd’hui avec le Plan régional du Logement qui, en dix ans, a abouti à la construction de 1 500 logements à peine, sur les 5 000 qui auraient dû être construits en cinq ans.

Par ailleurs, notre engagement envers les plus précarisés reste intact et si nous appelons à la production de logements publics, c’est en revendiquant prioritairement leur affectation sociale.

Nos propositions :

- Nous demandons au Gouvernement de poursuivre le travail entamé autour de l’objectif des 15%, en privilégiant prioritairement la production de logements publics locatifs à caractère social.

De notre point de vue, cette dynamique doit permettre l’augmentation du parc public de logements. Dans cette logique, il ne nous semble pas opportun d’y intégrer les logements acquisitifs qui ne sont pas de nature à étoffer le parc, puisqu’ils sont destinés à la vente…

Par logement public locatif à caractère social, nous pensons à la production de logements sociaux par les SISP, à la création de logements communaux et de CPAS, subsidiés par la Région dans le cadre des politiques de rénovation urbaine, à l’aide locative du Fonds du logement. Les logements privés, gérés et de ce fait socialisés par les AIS, sont assimilés dans la définition.

- Les communes sont les partenaires privilégiés de la politique d’accroissement du parc de logements publics abordables.
Chaque commune bruxelloise doit être étroitement associée à cette politique, de manière à tendre vers une répartition équilibrée des logements à caractère social sur l’ensemble du territoire régional.

Ainsi, à titre indicatif, mais emblématique, nous plaidons pour qu’une solution négociée Région/commune puisse rapidement voir le jour sur le terrain des Dames-Blanches, une des principales réserves foncières de la SLRB (10 hectares), située à Woluwé-Saint-Pierre, commune de seconde couronne où le taux de logements publics est justement l’un des plus bas de la Région [1].

- Pour concrétiser cet engagement, nous sommes d’avis que la Région impose un conventionnement aux communes qui fixe, selon les réalités locales, des objectifs précis à atteindre en termes de production de logements (à caractère social).

Chaque opérateur local élabore un programme d’actions sur six ans, composé de fiches-projet qui précisent les productions à venir, les moyens financiers à mettre en œuvre, les délais de réalisation, les synergies à développer ou à renforcer avec les autres acteurs régionaux du logement (SISP, AIS,…). Cette programmation est traduite, au niveau local, dans un plan communal du logement [2].

Les moyens financiers disponibles au niveau régional sont mobilisés autour de ce programme d’action, de manière à favoriser une approche intégrée et efficace. La Région prévoit, par ailleurs, des incitants financiers en faveur des communes dynamiques et des sanctions à l’encontre de celles qui refusent de collaborer. La contractualisation entre la Région et les entités locales est fixée par arrêté.

Précisons que l’accord du Gouvernement 2009-2014 prévoyait déjà des conventions Région/communes pour tendre vers l’objectif des 15%, mais au terme de la législature, cette dynamique commence à peine à se dessiner.

Accélérer la production de logements via les Plans Régionaux du Logement (PRL)

Au terme de la législature 2009-2014, ce sont 1 500 logements à peine (sur 5 000) qui auront vu le jour dans le cadre du Plan Régional du Logement initié en 2005. Fin 2013, le Gouvernement a annoncé l’élaboration d’un deuxième Plan Régional du Logement (alliance habitat), projetant la création de 4 000 logements publics locatifs supplémentaires, dont 3 000 logements sociaux. Les moyens sont là, mais pour le moment, on n’en sait pas plus. Reste que la mise en œuvre risque d’être lente et difficile.

Nos propositions :

- Doter la SLRB, maître d’ouvrage du Plan Régional du Logement, de moyens financiers et humains suffisants pour faire face à cette mission. Développer au sein de l’institution une démarche plus prospective, plus dynamique, tant en ce qui concerne le développement de son foncier ou de celui des SISP, qu’en ce qui a trait à la tutelle qu’elle exerce auprès des sociétés locales.

- Encourager l’affectation de certaines réserves foncières régionales, acquises via la SAF (Société d’Acquisition Foncière), en faveur de ce nouveau Plan régional du Logement ;

- Encourager les acteurs locaux (communes, CPAS) à céder certains terrains dans le cadre du conventionnement entre la Région et les communes (voir point précédent) ;

- Subsidier l’aide locative du Fonds du Logement. Dans le cadre du Plan régional du Logement, le Fonds du Logement a été chargé de construire 500 logements locatifs, sur base d’un prêt sans intérêt conclu avec la SLRB. Le fait de produire des logements locatifs avec un prêt plutôt qu’un subside rend plus malaisé l’équilibrage entre coûts d’investissement et location à prix abordables ;

‘‘Socialiser’’ les logements des communes et des CPAS

A l’heure actuelle, les communes et les CPAS bruxellois possèdent environ 8 000 logements locatifs, dont près de la moitié a été construite ou rénovée grâce des subsides régionaux, octroyés dans le cadre des politiques de rénovation urbaine. La Région impose, en contrepartie de la subvention, la mise en location des logements produits à des conditions sociales, c’est-à-dire impose de les réserver à certains publics-cible à revenus limités (seuil d’admission du logement social).
Sur le terrain, ces dispositions ne sont pas complètement respectées et trop souvent encore, les communes et CPAS font obstacle au contrôle de l’administration, puisque certains ne transmettent pas les données exigées par la Région concernant la location des logements subsidiés.

Nos propositions :

- Renforcement du contrôle de la tutelle régionale [3] sur l’attribution des logements subsidiés. Une proactivité d’autant plus indispensable pour la Région que désormais, les logements produits dans le cadre des contrats de quartier doivent s’aligner sur les prix pratiqués dans le secteur des AIS (lors d’une nouvelle mise en location). Cela signifie pour nombre d’opérateurs locaux la diminution effective et parfois considérable des loyers.

- Contrôle effectif de l’administration régionale sur le contenu des règlements d’attribution des communes et des CPAS. Le Code du Logement impose des règles strictes de transparence et de non-discrimination aux opérateurs immobiliers publics qui mettent des logements en location. Jusqu’à présent la tutelle [4] n’a pas, selon nous, effectué son travail avec rigueur puisque plusieurs règlements contiennent des dispositions contraires au Code et aux principes constitutionnels d’égalité de traitement et de non-discrimination [5].

Notes

[1Depuis plusieurs années déjà, ce dossier fait l’objet de négociations entre la Région et la commune, notamment dans le cadre du Plan Régional du Logement, sans qu’aucun accord n’ait pu aboutir sur le nombre et le type de logements à produire.

[2Ce plan communal du logement détaille l’ensemble des objectifs et actions que l’entité locale entend mener en faveur du logement : production de logements, mais aussi lutte contre l’insalubrité, l’inoccupation…

[3Direction de la Rénovation Urbaine (DRU)

[4Administration des Pouvoirs Locaux (APL)

[5Certains règlements contiennent des dispositions qui empêchent un candidat-locataire à bas revenus de se porter candidat à un logement.