Un contrôle des loyers et introduction d’une allocation loyer générale (Mémorandum régional)

16/12/2013

En Région de Bruxelles-Capitale, les loyers ne cessent d’augmenter et cette augmentation est beaucoup plus rapide que celle des revenus des Bruxellois. Cette réalité pousse des milliers de ménages à prendre en location des logements inadaptés à la taille de la famille et/ou à leurs revenus. Ainsi, certains d’entre eux doivent consacrer de 40% à plus de 60% de leurs revenus au paiement du loyer. Dans ces cas, le poids du loyer dans le budget est intenable !

Pour améliorer la situation, il faut donc s’engager sur deux axes :

-  Réguler les loyers des logements privés et publics non subsidiés, limiter leur augmentation et éviter les loyers abusifs ne correspondant en rien à la qualité du logement ;

-  Soutenir financièrement les ménages à trop bas revenus pour qui, même un marché locatif encadré, reste inaccessible.

Fixer des loyers objectifs

Le contrôle des loyers, par les pouvoirs publics, doit permettre d’augmenter l’accessibilité du parc locatif mais également, selon nous, d’en améliorer la qualité. Les prix locatifs actuels sont en effet souvent déconnectés de la qualité réelle des biens mis en location.

Nos propositions :

- Nous plaidons pour un contrôle des prix locatifs, basé sur une grille de critères objectifs pondérés, à l’image du modèle hollandais. Cette grille sert à fixer le montant maximal du loyer qui peut être demandé par un bailleur, en fonction des caractéristiques de son logement.

Concrètement, différents éléments interviennent dans la fixation d’un loyer. Certains sont propres au logement, d’autres lui sont extérieurs : type de bien, superficie, nombre de chambres à coucher, confort (chauffage central…), performance énergétique, présence ou pas d’un garage, mais aussi promixité d’espaces verts, d’équipements collectifs ou encore de transports en commun…

Ces critères n’ont pas tous la même importance dans la détermination du loyer. Ils reçoivent ainsi chacun des points, ainsi qu’une valeur financière particulière. L’évaluation de l’ensemble des critères permet de fixer un loyer objectif.

Pendant la législature 2009-2014, le Gouvernement a travaillé en ce sens. Une grille de critères a été établie, de même que des loyers indicatifs, qui n’ont cependant pas été rendus publics.

Néanmoins, si nous voulons que les loyers reflètent réellement la qualité des logements mis en location, l’élaboration d’une grille de critères objectifs n’est pas suffisante :

- Outre les critères cités précédemment, nous demandons que l’état du bien, au sens du Code du Logement, soit également déterminant dans la fixation du loyer objectif. Plus précisément, le non-respect des normes minimales de sécurité, salubrité et équipement du Code bruxellois du Logement doit être sanctionné par une diminution, plus ou moins importante, de la valeur locative du bien. Il reste qu’un logement insalubre, qui met la sécurité ou la santé de ses occupants en danger, n’est pas à louer.

- Par ailleurs, les loyers objectifs ne doivent pas prendre pour référence, les prix moyens actuellement pratiqués sur le marché locatif privé. Ceux-ci sont en effet déjà beaucoup trop élevés. De notre point de vue, la régulation doit permettre de diminuer de manière effective les loyers et pas seulement d’en limiter les excès. De même, les loyers objectifs des logements publics doivent être fixés en-deçà de ceux des logements privés.

Appliquer les loyers objectifs au marché locatif bruxellois

1. Des logements « expertisés »

Les critères pris en compte pour déterminer le loyer objectif sont, pour une partie du moins, complexes et techniques. On pense particulièrement à certaines obligations du Code du Logement garantissant la sécurité et la salubrité du logement. Pour autant, il est important que le candidat locataire puisse connaître le loyer et la qualité du logement avant de le prendre en location.

Nos propositions :

Nous plaidons donc pour une expertise déterminant la valeur locative et l’état du logement avant sa mise en location.

- Pour toute mise en location, le bailleur doit disposer d’une expertise de son bien. C’est cette expertise qui permet de déterminer le loyer objectif du logement, en prenant en compte et en évaluant l’ensemble des critères présentés ci-avant.

- Cette expertise doit être réalisée par un certificateur indépendant [1] (professionnel du bâtiment spécifiquement formé), contrôlé par la Région. Outre la détermination de la valeur locative du logement, elle permettra également d’évaluer la qualité du logement, et de repérer le (non-)respect des obligations de sécurité, de salubrité et d’équipement recensées dans le Code.

A terme, cette expertise prend en compte également la performance énergétique du bâtiment et l’ensemble des obligations liées à la mise en location, afin de limiter les visites d’un même logement.

- Les rapports d’expertise alimentent une base de données régionale qui, au fur et à mesure, permettra de connaître plus précisément l’état du parc locatif bruxellois.
La Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) intervient systématiquement de manière appropriée auprès des propriétaires de logements qui présentent des manquements de minime importance ou de graves manquements. La base de données permet de connaître quels sont les logements qui figurent dans ces deux catégories.

- Le rapport de l’expert, dans lequel figurent le loyer objectif du logement et les éventuels manquements, doit être présenté au candidat locataire.

Ce système aura donc également pour effet une amélioration générale de l’état des biens mis en location, compte tenu du lien très étroit entre le loyer à la qualité du bien. Un logement en mauvais état ne peut qu’être loué à un loyer très bas, et le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires à son amélioration. Une fois les travaux réalisés, le logement peut être réévalué et sa valeur locative revue à la hausse.

Rappelons qu’un logement insalubre et dangereux ne peut être loué.

2. Des instances de contrôle et de recours

Afin de le rendre effectif, il faut accompagner le dispositif d’organes permettant contrôle et recours.

Nos propositions :

- Création d’une cellule administrative « contrôle des loyers »

Au sein de l’administration régionale du logement, un service doit être créé avec, pour principale mission, le contrôle du dispositif.

Il doit examiner l’application du dispositif auprès des bailleurs, en vérifiant que ceux-ci disposent d’une expertise relative aux logements qu’ils mettent en location. Le service collecte également l’ensemble des rapports d’expertise et les loyers réels (connus grâce à l’enregistrement des baux), pour vérifier l’application des loyers objectifs.

Il se charge également du contrôle du travail des experts et de leur formation.
Enfin, il assure l’évaluation du dispositif, notamment par la vérification, et l’ajustement si nécessaire, des différents critères, et de leur pondération, servant à la fixation des loyers objectifs.

- Création d’une commission de recours

Le respect du dispositif proposé repose en grande partie sur l’implication des bailleurs. La mise sur pied d’une commission paritaire locative offre une possibilité de recours pour les locataires et propriétaires, notamment en cas de non-respect des obligations en termes de loyers ou de désaccord quant à la valeur locative du logement.

Cette commission, composée paritairement de représentants des locataires et des propriétaires et d’un président neutre reçoit les plaintes des locataires qui jugent le loyer demandé trop élevé (pour les logements non expertisés ou les logements dont les bailleurs ne suivraient pas les loyers objectifs signifiés par l’expertise) et des propriétaires en désaccord avec l’expertise de leur bien.

La décision de la commission est contraignante, cela signifie que, dans le cas d’un locataire qui porte plainte pour un loyer trop élevé, le bailleur est tenu de baisser le loyer. Un mécanisme de protection du locataire, à prévoir dans la loi du bail (voir chapitre 4 : Une loi bruxelloise sur les baux de résidence principale), permettra de limiter les risques d’expulsions illégales.

3. Une taxation des loyers réels

Actuellement, les propriétaires sont taxés, pour leurs revenus locatifs, sur base du revenu cadastral. Fixé à partir des loyers en cours en 1975, il n’a pas évolué durant de nombreuses années et a simplement été indexé à partir des années 90. Cette base d’imposition est donc aujourd’hui totalement obsolète et l’écart entre le revenu cadastral (même imposé), et les revenus des loyers réellement perçus ne cesse de croître. Ce système impose donc de la même façon un bailleur qui demande un loyer bon marché et un bailleur qui, à l’inverse, demande un loyer excessif.

Notre proposition :

- Outre le système visant la régulation des loyers, il est donc nécessaire de taxer les revenus immobiliers sur la base des loyers réellement perçus et plus sur la base théorique et dépassée qu’est le revenu cadastral. Nous plaidons pour une taxation dissuasive de la différence entre le loyer réellement perçu et le loyer objectif. Cette révision du calcul fiscal, compétence fédérale, doit renforcer le dispositif visant à encadrer les loyers du marché privé. En sanctionnant les bailleurs demandant des loyers abusifs, ce mécanisme doit les inciter à modérer le loyer demandé.

Introduire une allocation-loyer

Certains ménages très précarisés consacrent plus de 60% de leurs revenus au paiement du loyer. Pour ces locataires en particulier, le contrôle des loyers, même s’il aboutit à une diminution réelle des prix, ne suffira pas à alléger significativement l’effort financier consenti pour se loger. C’est donc aussi du côté des revenus (trop bas) qu’il faut agir.

Par ailleurs, Bruxelles brille par la complexité de ses dispositifs d’aides au loyer. La Région finance actuellement quatre types d’allocation [2] . Trop ciblées et limitées dans leurs effets, elles ne permettent pas d’actions coordonnées en faveur des plus précarisés.

Les conditions d’octroi et procédures à respecter sont différentes pour chaque allocation. Le bénéfice d’une aide reste le plus souvent conditionné à des éléments sur lesquels le locataire n’a que peu de prise. A titre d’exemple, pour bénéficier d’une allocation de relogement (ex-ADIL), il faut pouvoir trouver une location qui réponde aux normes du Code et à des critères stricts de qualité. Un candidat locataire a rarement les compétences pour apprécier l’état du logement au regard des normes. S’il vise mal, il n’obtiendra pas d’allocation, alors que le bailleur qui loue un logement, en dépit des exigences du Code, n’est pas toujours inquiété.

Nos propositions :

- Les systèmes d’allocation existants doivent faire l’objet d’une profonde réforme afin d’aboutir à un seul régime d’allocation-loyer ;

- L’allocation-loyer doit être proportionnelle aux revenus et couvrir, à tout le moins, une partie de la différence entre le loyer demandé et le tiers des revenus du ménage locataire ;

- L’octroi de l’allocation est conditionné au respect des loyers objectifs. Notre proposition de régulation des loyers engage fortement les bailleurs et ne repose pas directement sur les locataires, sauf en cas d’infraction du bailleur.

Dans un système comme celui-là, l’allocation ne sert jamais au paiement du loyer d’un logement insalubre. De même, si le bien présente des manquements au Code - mais qui cependant n’entraînent pas sa fermeture - le loyer diminue et l’allocation aussi.

- Les grands ménages bénéficient de montants d’allocation relevés pour faire face aux prix des logements de grande taille ;

- Le financement de l’allocation est en partie assuré par les moyens libérés grâce à la réforme du bonus logement, avantage fiscal offert à tous les ménages qui ont contracté un prêt hypothécaire pour l’achat d’un logement.

Notes

[1Faire effectuer ce type de visite à l’administration serait beaucoup trop coûteux. On peut estimer que 60 000 logements sont loués chaque année à Bruxelles. Il faudrait former une centaine de nouveaux certificateurs (équivalents temps plein) afin d’absorber toutes les demandes.

[2L’allocation de relogement (ex-ADIL), l’allocation du fonds régional de solidarité du Code du Logement, l’allocation-loyer communale et l’allocation-loyer en faveur de certains ménages inscrits sur les listes d’attente du logement social.