Controle van de huurprijzen en een algemene huurtoelage (Gewestelijk memorandum)

16/12/2013

In het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest stijgen de huurprijzen sneller dan de inkomens. Die realiteit dwingt duizenden gezinnen om een woning te huren die te klein is, ongezond of te duur. Te duur wil zeggen dat ze vaak 40% en zelfs tot 60% van het inkomen besteden aan huur. Dat is onhoudbaar.

Om hieraan te verhelpen, pleiten we voor twee maatregelen :

1) Een controle van de huurprijzen van privéwoningen en niet-gesubsidieerde openbare woningen, wat betekent dat de stijgende huurprijzen worden ingeperkt en dat overdreven hoge huurprijzen voor ongezonde, oncomfortabele woningen worden tegengegaan.

2) Een financiële ondersteuning van de gezinnen met beperkte inkomens voor wie zelfs een gecontroleerde huurmarkt onbetaalbaar blijft.

OBJECTIEVE HUURPRIJZEN VASTLEGGEN

Een controle van de huurprijzen door de overheid moet ervoor zorgen dat de huurmarkt toegankelijk wordt en tegelijkertijd dat de kwaliteit van de huurwoningen toeneemt. De gevraagde huurprijzen staan momenteel te vaak niet in verhouding tot de geboden kwaliteit.

Onze voorstellen :

- We pleiten voor een controle van de huurprijzen die is gebaseerd op een rooster van objectieve criteria, naar het Nederlandse model. Die objectieve criteria leggen de maximale huurprijs vast die de verhuurder voor zijn woning kan vragen.
Van die objectieve criteria zijn er sommige eigen aan de woning : type woning, oppervlakte, aantal kamers, garage, comfort (centrale verwarming, …), energieprestatie bijvoorbeeld. Andere criteria hebben te maken met de woonomgeving : ligging, aanwezigheid van groen, collectieve voorzieningen, openbaar vervoer, …

Die objectieve criteria hebben niet allemaal hetzelfde gewicht in het vastleggen van de huurwaarde. Daarom moeten de objectieve criteria een aantal punten krijgen. Het totaal van het aantal punten, omgezet naar euro, geeft dan de maximale objectieve huurprijs van de woning.

De huidige Brusselse regering heeft reeds een studie laten uitvoeren naar de criteria die bepalend zouden zijn voor het vastleggen van de huurwaarde van een woning en heeft zelfs indicatieve huurprijzen goedgekeurd, die niet worden bekend gemaakt.
Maar als we willen dat de objectieve huurprijzen echt de kwaliteit van de huurwoningen weerspiegelen, dan moeten we nog een stap verder gaan.

- Behalve de criteria die we hierboven hebben vermeld, moeten de kwaliteit en de staat van de huurwoning en het respect van de normen van de Brusselse huisvestingscode zwaar doorwegen in de uiteindelijke objectieve huurprijs. Dit betekent dat wanneer de woning de minimale veiligheids-, gezondheids- en comfortnormen van de Brusselse huisvestingscode niet respecteert de objectieve huurprijs van de woning sterk wordt verminderd. Een woning die de veiligheid of de gezondheid van de bewoner in gevaar brengt, mag zelfs niet worden verhuurd.

- De objectieve huurprijzen mogen zich niet baseren op de huidige gemiddelde huurprijzen op de privémarkt. Die gemiddelde huurprijzen zijn te hoog. Een omkadering van de huurprijzen moet toelaten om de huurprijzen te verlagen en niet alleen om de excessen weg te werken. Voor de openbare woningen moet de objectieve huurprijs lager liggen dan de privéwoningen.

DE OBJECTIEVE HUURPRIJZEN TOEPASSEN OP DE BRUSSELSE HUURMARKT

1. Huurwoningen met expertiseverslag

De criteria die wij voorstellen voor de objectieve huurprijs zijn soms technisch en moeilijk. In het bijzonder denken we aan de normen van de Brusselse huisvestingscode. En toch is het belangrijk dat de kandidaat-huurder de objectieve huurprijs en de kwaliteit van de huurwoning kent.

Onze voorstellen :

Daarom pleiten we voor een expertise van de huurwoning om de huurwaarde en de kwaliteit vast te stellen vooraleer de woning te huur wordt aangeboden.

- Voor iedere verhuring moet de verhuurder over een expertise-verslag van de woning beschikken. Het is op basis van die expertise, die rekening houdt met de kwaliteit en de kenmerken van de woning, dat de objectieve huurprijs wordt vastgelegd.

- De expertise moet gebeuren door een onafhankelijk expert (vastgoeddeskundigen die hiervoor zijn opgeleid) en worden gecontroleerd door het Gewest. [1] De expertise moet toelaten om de huurwaarde van de woning vast te legggen, de kwaliteit ervan na te gaan en te controleren of de normen van de Huisvestingscode worden gerespecteerd. Op termijn moet via de expertise ook de energieprestatie van de woning en andere verplichtingen voor huurwoningen worden gecontroleerd. Op die manier wordt het aantal bezoeken beperkt.

- De expertiseverslagen worden centraal verzameld bij het Gewest en laten op termijn toe om een precies zicht te krijgen op de staat van het Brusselse huurwoningenpark.De expertiseverslagen laten dus ook toe om te zien welke woningen lichte of zware gebreken vertonen ten opzichte van de Brusselse Huisvestingscode. Het is vervolgens aan de Gewestelijke Huisvestingsinspectie om de nodige en gepaste maatregelen te nemen tegen de verhuurders.

- De verhuurder moet het expertiseverslag met daarin de objectieve huurprijs en de eventuele gebreken van de woning voorleggen aan de kandidaat-huurder.

Het systeem dat wij voorstellen zou een positief effect moeten hebben op de staat van de huurwoningen, aangezien we een strikte link voorstellen tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs. Huurwoningen in slechte staat mogen enkel verhuurd worden aan een zeer lage huurprijs en de verhuurder moet worden aangezet om werken uit te voeren. Wanneer hij de werken uitvoert, kan er een nieuw expertiseverslag worden opgesteld en een nieuwe objectieve huurprijs vastgesteld.

Ter herinnering: Een woning die de veiligheid of de gezondheid van de bewoner in gevaar brengt, mag niet worden verhuurd.

2. Controle- en beroepsinstantie

Om de controle van de huurprijzen effectief te maken, zijn een controle- en beroepsinstantie vereist.

Onze voorstellen :

- Een gewestelijke cel ‘controle van de huurprijzen’.

Binnen de gewestadministratie moet er een dienst worden opgericht die als taak heeft om de huurprijzen te controleren. De dienst gaat na of de verhuurders wel over een expertiseverslag beschikken, centraliseert de expertiseverslagen, zamelt via de geregistreerde huurcontracten informatie in over de werkelijk gevraagde huurprijzen en vergelijkt die met elkaar.

De dienst controleert ook het werk van de experten en staat in voor hun vorming.
Tenslotte moet de dienst ook het systeem van objectieve huurprijzen regelmatig evalueren en indien nodig het gewicht van sommige criteria aanpassen.

- Een paritaire huurcommissie

In het systeem dat we voorstellen ligt de verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een expertiseverslag en het hanteren van de objectieve huurprijs bij de verhuurder. De oprichting van een paritaire huurcommissie moet aan de huurder de mogelijkheid geven om klacht in te dienen tegen een té hoge huurprijs of de afwezigheid van een expertiseverslag. Maar ook verhuurders die van mening zijn dat de objectieve huurprijs te laag is voor hun woning zouden hier moeten terechtkunnen.

De commissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders en een onafhankelijk voorzitter behandelt dus zowel klachten van huurders als verhuurders. De beslissing van de huurcommissie is bindend wat betekent dat huurder en verhuurder de uitspraak van de huurcommissie moeten opvolgen.

Om huurders te beschermen tegen druk van hun verhuurder en het risico op onwettige uitdrijvingen te verminderen zou er in de huurwet bijkomende sancties moeten worden voorzien (zie hoofdstuk 4).

3. Belasting van de reële huurprijzen

Op dit ogenblik worden verhuurders via de personenbelasting belast op basis van het kadastraal inkomen van de woning. Dat kadastraal inkomen, vastgelegd in 1975 en sinds de jaren ’90 enkel geïndexeerd, komt op geen enkele manier meer overeen met de werkelijke huurinkomsten. Gevolg is verhuurders die een hoge huurprijs vragen worden bevoordeeld ten opzichte van verhuurders die een lage huurprijs vragen. Dat is onrechtvaardig.

Ons voorstel :

Ter versterking van het systeem van huurprijscontrole, zouden via de personenbelasting de reële huurprijzen moeten worden belast. Dat moet verhuurder aanzetten om geen te hoge huurprijzen te vragen. We pleiten voor een belasting via de personenbelasting van de huurinkomsten gebaseerd op het verschil tussen de reële huurprijs en de objectieve huurprijs van de woning. Huurders die minder vragen, betalen minder belastingen ; huurders die meer vragen worden zwaarder belast. Op die manier willen we verhuurders aansporen om een lagere huurprijs te vragen.

INVOERING VAN EEN ALGEMENE HUURTOELAGE

Gezinnen met zeer lage inkomens betalen meer dan 60% van hun inkomen aan de huur. Voor die personen zal enkel een controle van de huurprijzen, zelfs wanneer dat tot lagere huurprijzen leidt, niet voldoende zijn om de woonkost dragelijk te maken. Voor hen moet er een financiële ondersteuning voorzien worden ter versterking van hun inkomen.

Het Brusselse Gewest kent op dit moment al drie, en binnenkort zelfs vier systemen van huurtoelage. [2] Een complex systeem dat te beperkt is qua doelpubliek en budget laat niet toe om de vele huurgezinnen met lage inkomens echt bij te staan.

De voorwaarden en procedures voor ieder van de bestaande systemen van huurtoelage zijn verschillend. De toekenning van de huurtoelage hangt af van voorwaarden waarop de huurder weinig grip heeft. Zo moet de huurder die een herhuisvestingstoelage wil krijgen een woning vinden die volledig beantwoordt aan de normen van de Brusselse huisvestingscode. Een kandidaat huurder heeft echter niet altijd alle comptenties om de staat van de woning hierop te beoordelen. Wanneer hij zich vergist, dan zal hij geen huurtoelage krijgen.

Onze voorstellen :

- We pleiten voor een grondige hervorming van de bestaande huurtoelagen en de invoering van één algemene huurtoelage.

- We pleiten voor een huurtoelage die uitgaat van het gezinsinkomen en in ruime mate het verschil tussen de huurprijs en een derde van het gezinsinkomen bijpast.

- De huurtoelage is gebaseerd op de objectieve huurprijs. Ons voorstel van objectieve huurprijzen legt een grote verantwoordelijkheid bij de verhuurder en laat toe dat de huurtoelage niet wordt gebruikt om een té hoge huurprijs te betalen voor een ongezonde woning. Wanneer de woning een aantal gebreken vertoont, maar toch niet gesloten wordt, dan is de objectieve huurprijs laag en dus ook de huurtoelage.

- De grote gezinnen moet kunnen rekenen op een hogere huurtoelage die rekening houdt met de hogere huurprijzen van grote woningen.

- De algemene huurtoelage kan worden gefinancierd door de middelen die worden vrijgemaakt door een hervorming van de woonbonus, het fiscale voordeel dat gezinnen ontvangen die een hypothecaire lening aangaan voor aankoop van de gezinswoning (zie hoofdstuk 6).

Opmerkingen

[1De verslagen laten opstellen door de gewestadministratie zou te omslachtig en te duur zijn. Ieder jaar worden 60.000 woningen te huur aangeboden. Hiervoor zouden zo’n 100 personen moeten worden opgeleid en erkend.

[2De herhuisvestingstoelage, de toelage van het Gewestelijke Solidariteitsfonds, de gemeentelijke huurtoelage en de huurtoelage voor sommige kandidaat-huurders van een sociale woning.