Une loi bruxelloise sur les baux (Mémorandum régional)

16/12/2013
En 2014, plusieurs compétences importantes seront transférées de l’Etat fédéral vers les Régions, notamment la loi sur les baux de résidence principale, qui régit les droits et obligations des locataires et bailleurs. Cette nouvelle compétence donne à la Région de Bruxelles-Capitale la possibilité de renforcer sa politique du logement à travers une profonde réforme de cette loi sur les baux.

La création d’un fonds régional de garanties locatives

Pour les locataires à bas revenus, le paiement de la garantie locative constitue un obstacle majeur à l’accès à un logement.

La loi sur les baux prévoit des mesures d’aides pour le paiement de la garantie locative : à la demande du locataire, la banque doit avancer sans intérêts le montant de la garantie ou le CPAS peut se porter garant en cas de non remboursement par le locataire.

Mais, dans la pratique, on constate que le système actuel de garantie locative ne fonctionne pas. Des bailleurs demandent le montant en espèce, ou sur leur propre compte ; les banques ne respectent pas la loi ou tentent d’écarter les ménages à faibles revenus par des frais de dossiers prohibitifs.

A Bruxelles, les ménages à revenus limités peuvent aussi faire appel au Fonds du Logement pour payer la garantie locative. Mais, dans la pratique, les garanties accordées sont peu nombreuses (375 en 2012). La plupart des bailleurs demandent la garantie immédiatement et ne veulent pas attendre la fin de la procédure administrative du Fonds. En outre, les ménages percevant un revenu d’intégration sont redirigés vers les CPAS.

Notre proposition :

Nous plaidons pour la création d’un fonds de garantie locative régional, mutualisé et solidaire.

Il centralise l’ensemble des garanties locatives des Bruxellois et est administré par une institution publique. Il avance rapidement les sommes nécessaires à la constitution d’une garantie locative aux ménages qui, faute de moyens suffisants, ne peuvent y arriver seuls, et exclut ainsi toute discrimination des locataires, sur base de leurs revenus ou statut.

L’introduction d’un bail type officiel

En matière de contrat de location, signer un bail écrit est une obligation. Locataires et bailleurs peuvent obtenir auprès des banques, associations de propriétaires, de locataires, organisations de consommateurs,... un modèle de contrat de bail, dans lequel chaque organisation privilégie les intérêts de son groupe cible.

Il y a plusieurs années, dans le cadre du projet pilote fédéral de commissions locatives paritaires, des représentants des propriétaires et des locataires ont ensemble rédigé un bail type équilibré et équitable.

Notre proposition :
Il est nécessaire que ce document, tombé dans l’oubli, soit réactualisé, à la lumière de nos revendications, et devienne le seul bail type officiel.

L’établissement d’une liste claire des travaux qui incombent aux propriétaires et aux locataires

Qui doit exécuter les travaux d’entretien ou de réparation ? Cette question oppose régulièrement les locataires et bailleurs. La loi du bail n’est pas assez claire sur ce thème. En principe, les travaux légers d’entretien sont à charge du locataire, et les gros travaux de réparation sont à charge du bailleur. Mais, dans la pratique, le bail permet de déroger à ce principe, et il arrive que même de gros travaux de réparation soient imputés au locataire.

Notre proposition :

Nous plaidons pour l’établissement d’une liste claire et obligatoire des travaux à charge des locataires et des bailleurs, à laquelle le bail ne peut déroger (sauf pour les baux de rénovation).

Une indemnisation des locataires illégalement expulsés

Un locataire peut porter plainte, à cause de l’état du logement, à l’inspection régionale du logement ou auprès du juge de paix. Cela demande une forte détermination du locataire.

Dans la pratique, on constate régulièrement que les bailleurs se retournent contre les locataires, dont l’initiative est peu appréciée, en procédant à des menaces et expulsions illégales.

Notre proposition :

Afin d’éviter ces abus, nous plaidons pour l’instauration, dans la loi sur les baux, d’une sanction financière équivalant à 18 mois de loyer à l’encontre du bailleur qui expulse illégalement un locataire.

L’imposition de loyers objectifs et la mise en place d’une commission paritaire locative

Notre proposition :

Le système de contrôle des loyers, proposé par le RBDH, via la fixation de loyers objectifs, les rapports obligatoires d’expert et une commission paritaire de recours, doit être intégré dans la loi sur les baux.