Een Brusselse huurwet (Gewestelijk memorandum)

16/12/2013
In 2014 worden een aantal belangrijke bevoegdheden overgedragen van de federale overheid naar de gewesten, daarbij ook de woninghuurwet waarin de rechten en plichten van verhuurder en huurder worden geregeld. Die nieuwe bevoegdheid geeft aan het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de mogelijkheid om het gewestelijk beleid op het vlak van wonen via de huurwetgeving te versterken.

De oprichting van een gewestelijk huurwaarborgfonds

Voor huurders met een laag inkomen vormt de betaling van de huurwaarborg een belangrijke hinderpaal voor de toegang tot een huurwoning.

De huurwet voorziet een aantal mechanismen om de huurders te helpen om de huurwaarborg te betalen : op vraag van de huurder moet de bank het bedrag van de waarborg renteloos voorschieten, het OCMW kan zich garant stellen bij niet betaling door de huurder [1].

In de praktijk zien we echter dat de huidige waarborgregeling vaak niet werkt. Verhuurders vragen de huurwaarborg cash of op hun rekening ; de banken willen de wet niet toepassen of proberen gezinnen met lage inkomens af te schrikken met hoge dossierkosten.

In Brussel kunnen gezinnen met een beperkt inkomen ook terecht bij het Woningfonds voor leningen voor betaling van de huurwaarborg. Maar uiteindelijk gaat het om een zeer beperkt aantal gaat (in 2012 werden 375 leningen toegekend). De meeste verhuurders willen de huurwaarborg immers vrijwel meteen ontvangen en wachten niet tot de procedure bij het Fonds doorlopen is. Bovendien kunnen huurders met een leefloon er niet terecht ; zij worden doorverwezen naar het OCMW.

Ons voorstel :

Daarom pleiten we voor de invoering van één centraal, gewestelijk en publiek huurwaarborgfonds dat er moet voor zorgen dat de toegang tot een huurwaarborg en dus tot de huurmarkt mogelijk wordt.

De idee is dat alle huurwaarborgen in Brussel verplicht bij fonds worden geplaatst en dat het fonds indien nodig de huurwaarborg voorschiet voor huurders met een laag inkomen. Door alle huurwaarborgen te centraliseren bij dit ene fonds wordt stigmatisering van huurders uitgesloten.

De invoering van één officiële type-huurovereenkomst

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het verplicht om een geschreven huurcontract op te stellen. Huurders en verhuurders kunnen hiervoor terecht bij banken, eigenaarsverenigingen, huurdersverenigingen, consumentenorganisaties die ieder hun eigen type-huurovereenkomst hebben opgesteld.

Een paar jaar geleden – in het kader van het federale pilootproject van de paritaire huurcommissies - hebben vertegenwoordigers van verhuurders en huurders samen een evenwichtige typehuurovereenkomst opgesteld.

Het zou een goede zaak zijn om dit document, dat in de vergeethoek is geraakt, te actualiseren in functie van onze eisen en als enige, officiële typehuurovereenkomst te gebruikten.

Het opstellen van een verplichtende lijst van werken voor verhuurder en voor huurder

Over wie welke reparatie- of onderhoudswerken moet uitvoeren aan de woning ontstaat regelmatig discussie tussen huurder en verhuurder. De woninghuurwet verschaft hierover te weinig duidelijkheid. In principe zijn de lichte onderhoudswerken aan de woning voor rekening van de huurder en zijn de grotere werken en reparaties ten laste van de verhuurder. Maar in de praktijk is het huurcontract doorslaggevend en het gebeurt dat hierin zelfs grote reparatiewerken ten laste van de huurder worden gelegd.

Ons voorstel :

Wij pleiten dan ook voor de opstelling van een verplichtende lijst van werken ten laste van verhuurder en huurder, waarvan in de huurovereenkomst niet kan worden afgeweken (behalve bij renovatiehuurovereenkomsten).

Een vergoeding voor wie de huurder onwettig uitdrijft.

Een huurder die zijn verhuurder wil aanklagen voor gebreken aan de woning kan klacht indienen bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie of bij de vrederechter. Dat vereist enige vastberadenheid.

In de praktijk gebeurt het regelmatig dat de verhuurder het initiatief van zijn huurder maar matig kan appreciëren en overgaat tot dreigementen en onwettige uithuiszetting.

Ons voorstel :

Om dit te ontraden, pleiten we ervoor om in de huurwet op te nemen dat de huurder recht heeft op een vergoeding van 18 maanden huur wanneer hij onwettig uit de huurwoning wordt gezet.

Het opleggen van objectieve huurprijzen en de oprichting van een paritaire huurcommissie.

Ons voorstel :

Het systeem van huurprijscontrole dat de BBRoW voorstelt, via de invoering van objectieve huurprijzen, het verplichte expertiseverslag en een paritaire huurcommissie die dwingende uitspraken kan doen, moet in de huurwet worden opgenomen.

Opmerkingen

[1Er zijn ook OCMW’s die het bedrag van de huurwaarborg direct voorschieten of een garantiebrief geven waarin het OCMW zich bereid verklaart om de eigenaar te vergoeden wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.