La lutte contre les logements vides et insalubres (Mémorandum régional)

16/12/2013
Il y a beaucoup trop d’immeubles vides, abandonnés et insalubres à Bruxelles. Depuis de nombreuses années, le RBDH dénonce ce fléau et propose différentes orientations pour le combattre efficacement.

LA LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS VIDES

Cela fait près de vingt ans que l’on parle de 15 000 à 30 000 logements vides à Bruxelles, pour un total d’environ 550 000 logements. Aujourd’hui, en ne comptabilisant que les compteurs d’eau [1] pour lesquels aucune consommation n’est enregistrée, on peut affirmer qu’il reste toujours au moins 15 000 bâtiments vides à Bruxelles.

La grande majorité est entre les mains de propriétaires privés. Mais l’inoccupation existe aussi dans le logement public. Ainsi, le parc de logements sociaux compte près de 39 000 unités, dont 2 300 inoccupées (hors vacances locatives).

Des logements vides, mais aussi des bureaux : l’observatoire des bureaux a comptabilisé près de 1 000 000 m² de bureaux inoccupés commercialisés [2] en 2012, soit plus de 8% de l’ensemble du parc.

De même, de très nombreux commerces disposent d’étages inoccupés. Une récente étude a ébauché un inventaire des étages réhabilitables : de 2 300 à 3 400 étages, correspondant à plus de 5 000 logements, ont été repérés.

Afin d’enrayer cette situation, les autorités bruxelloises ont développé plusieurs outils, et ce depuis des années. Si des améliorations sont à épingler, nous ne pouvons que regretter la sous-exploitation de certains dispositifs.

1. Le droit de gestion publique

Le droit de gestion publique est le droit, pour un opérateur immobilier public, de prendre en gestion un logement inoccupé depuis plus de 12 mois ou insalubre pour le remettre sur le marché locatif. L’autorité publique procède, si nécessaire, à la rénovation du bien et le met en location à des conditions sociales. Elle reverse au propriétaire le montant du loyer, déduction faite des travaux de rénovation et des frais de gestion.

Plusieurs freins ont été mis en avant par les opérateurs publics, qui ont très peu mobilisé la procédure [3]. Des améliorations ont tenté d’y répondre, en facilitant le financement des rénovations par l’octroi de prêts à taux nuls, en augmentant les délais de prise en gestion, en permettant la gestion de ces logements par les Agences Immobilières Sociales, qui rendent le dispositif plus intéressant.

Notre proposition :

- Un opérateur immobilier régional se charge de la mise en œuvre du droit de gestion publique pour le rendre effectif.

La Régie foncière régionale en est l’opérateur. Pour ce faire, elle reçoit les collaborations de la DIRL et de la Cellule régionale ‘logements inoccupés’, qui fournissent les adresses des logements que les inspecteurs régionaux jugent adéquats à la prise en gestion publique.

La Régie foncière peut donner l’impulsion et se charger du suivi des travaux éventuels et gérer les logements ; elle peut aussi déléguer la gestion à une AIS ou à un opérateur local.

2. La cellule régionale des logements inoccupés

En 2009, la Région de Bruxelles-Capitale adoptait une ordonnance relative aux logements inoccupés. Elle prévoit deux nouvelles sanctions : d’une part la possibilité pour les logements inoccupés de faire l’objet d’une amende administrative régionale, et, d’autre part, la possibilité pour le Président du Tribunal de Première Instance saisi d’une action en cessation, d’ordonner au propriétaire d’un logement inoccupé qu’il « prenne toute mesure utile afin d’en assurer l’occupation dans un délai raisonnable ».

La cellule régionale, est entrée en fonction début 2012. Elle est chargée de repérer les logements inoccupés, d’imposer à leurs propriétaires une amende [4] et de faire cesser l’inoccupation.

Une partie des amendes alimente le fonds « droit de gestion publique », qui permet les prêts à taux nuls octroyés aux opérateurs qui mobiliseraient le dispositif. L’autre partie revient à la commune, à condition que celle-ci collabore officiellement avec la Région [5]. Seules quelques communes ont formalisé leur collaboration avec la Région.

Malgré ces avancées, sans inventaire des logements inoccupés à jour, il est difficile de lutter efficacement contre l’inoccupation. Le Code du Logement présente deux avancées qui permettront certainement de mieux cerner la problématique :

-  les communes doivent désormais tenir un inventaire de tous les logements inoccupés situés sur leur territoire et le communiquer à l’administration régionale ;

-  les fournisseurs d’eau et d’électricité sont tenus de communiquer, à la cellule ‘logements inoccupés’ de l’administration régionale, la liste des logements pour lesquels la consommation d’eau ou d’électricité est (quasi-)nulle.

Nos propositions :

- La cellule régionale doit pouvoir poursuivre le travail entamé, grâce à des moyens à la hauteur de ses missions.

- Pour plus d’efficacité, la cellule multiplie les collaborations :

-  avec les communes : les données des communes et de la Région doivent être croisées et partagées afin de tenir à jour des inventaires recensant tous les logements vides (publics et privés) les plus détaillés possibles.

-  avec la Régie foncière Régionale : comme proposé précédemment, un service régional chargé d’activer le droit de gestion publique est nécessaire. Il est indispensable que ce service et les inspecteurs chargés de repérer et sanctionner les logements vides travaillent de concert. Concrètement, les inspecteurs doivent être attentifs à l’état des logements visités et aux éléments qui doivent permettre de déterminer si, in fine – c’est-à-dire après la mise en demeure envoyée au propriétaire lui indiquant l’obligation de (faire) réoccuper son bien– le logement peut être pris en gestion publique.

- Utilisation de l’action en cessation

Depuis l’ordonnance de 2009, seule la Ville de Bruxelles a lancé plusieurs actions en cessation en 2012.

Cette possibilité doit être également utilisée par la cellule régionale logements inoccupés, pour les cas « insolubles », après que le panel des propositions/incitants/sanctions ait été mobilisé.

3. Un développement encadré des occupations temporaires

Des milliers de Bruxellois peinent à trouver un logement, et, en même temps, de trop nombreux bâtiments demeurent vides. Si l’on ajoute à cela les instruments visant à lutter contre l’inoccupation trop peu exploités et qui tardent à montrer leurs effets sur le terrain, ainsi que les délais, souvent très longs, que nécessitent les rénovations lourdes, on obtient le contexte dans lequel les occupations temporaires se développent.

Ainsi, des familles, et des collectifs, accompagnés par des associations, utilisent ces bâtiments inoccupés pour les convertir en logements temporaires. Depuis une dizaine d’années, plusieurs occupations temporaires se mettent en place ou se poursuivent par la signature d’une convention avec le propriétaire du bâtiment. Ces projets sont de mieux en mieux préparés et encadrés, grâce notamment à l’expérience accumulée par des acteurs et des associations de terrain.

Nos propositions :

- Une sollicitation de tous les opérateurs publics de logement

Le Code du Logement donne aux sociétés de logements sociaux la mission de conclure des conventions d’occupations temporaires pour leurs logements vides. Non seulement les gestionnaires de logements sociaux, mais tous les propriétaires publics de logements ou de bâtiments vides, devraient s’engager à accepter la signature de conventions pour les projets préparés et encadrés d’occupations temporaires.

- Privilégier les occupations temporaires à but social

Des propriétaires privés, mais aussi certains propriétaires publics, d’immeubles vides font appel à des sociétés commerciales ‘de gestion’ de biens inoccupés, qui, contre rémunération, proposent un gardiennage par des personnes soigneusement choisies et disposant de peu de droits.

Nous plaidons pour un cadre juridique pour les conventions d’occupations temporaires, qui protégerait mieux les droits des résidents. En outre, il faut privilégier un système dans lequel les associations à vocation sociale sont prioritaires pour l’utilisation des immeubles vides. Ainsi, par exemple, seuls les propriétaires qui concluent une convention avec des associations sociales reconnues seraient exemptés de la taxe sur les immeubles vides.

- Des normes de qualité adaptées

Le Code bruxellois du Logement permet, dans certains cas, de ne pas interdire la location d’un logement « présentant des manquements de minime importance et qui ne présentent aucun risque pour la sécurité des occupants ». Il est nécessaire d’établir une liste officielle des défauts majeurs, entrainants obligatoirement l’interdiction de la location, afin de permettre aux acteurs de connaître les critères indispensables à l’organisation d’occupations précaires.

- Une agence de transit

Pour développer le modèle, une agence « carrefour » devrait être créée. Les propriétaires publics et privés d’immeubles vides et les associations reconnues qui souhaitent réaliser des projets d’occupations temporaires pourraient s’y rencontrer. Elle serait un interlocuteur officiel pour les propriétaires de logements vides, qui pourraient y trouver l’expertise nécessaire et un réseau d’associations disposées à mettre en place un projet d’occupation temporaire dans de bonnes conditions et bien encadré. Cette agence devrait s’organiser avec les associations expérimentées dans l’accompagnement des projets d’occupations temporaires.

LA LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS INSALUBRES ET DANGEREUX

Le Code bruxellois du Logement ainsi que la loi sur les baux obligent les bailleurs à mettre en location des logements sains et de bonne qualité. Dans la pratique, il arrive souvent que ces règles ne soient pas respectées. Combien des 300 000 logements loués à Bruxelles sont concernés par des problèmes de sécurité et de salubrité ? Impossible à déterminer avec précision : il existe très peu de données globales et objectives.

Nous devons nous contenter des enquêtes effectuées auprès de 3 000 ménages locataires, réalisées par l’Observatoire des Loyers. Ces données nous apprennent par exemple qu’un locataire sur cinq est mécontent de l’état de la plomberie, des sanitaires et/ou de l’isolation de son logement. L’enquête de 2008 montre même que 10% des locataires craignent une intoxication au monoxyde de carbone.

Dans les rapports annuels de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL), qui a pour mission le contrôle de la qualité des logements à Bruxelles, nous pouvons aussi lire que ce sont bien les manquements mentionnés ci-avant qui reviennent de manière récurrente et que le service d’inspection a traité quelques 4 000 plaintes en 8 ans (entre 2004 et 2014).

Le problème des logements locatifs insalubres, dangereux et inconfortables à Bruxelles est bien plus important que le nombre de plaintes traitées par la DIRL pourrait le laisser croire.

Bien que la DIRL soit de mieux en mieux connue et que le nombre de plaintes qui lui sont adressées chaque année ne cesse d’augmenter, de nombreux locataires refusent encore de déposer une plainte et ce, essentiellement par crainte de ne pouvoir se reloger. Il y a trop peu de logements de bonne qualité et abordables à Bruxelles. Les bailleurs n’ont aucun mal à trouver des locataires, même pour des logements de mauvaise qualité.

Pour que la lutte contre les logements insalubres et dangereux soit un réel succès, elle doit être accompagnée non seulement d’un encadrement obligatoire des loyers, qui empêche que les logements de mauvaise qualité soient loués à des prix excessifs mais aussi d’une allocation-loyer générale, qui permet le relogement des ménages à faibles revenus dans des logements adaptés. Un autre chapitre de ce mémorandum est consacré à cette revendication.

En 2013, le Gouvernement régional a adopté un nouveau Code du Logement, contenant un certain nombre de changements importants qui devraient aboutir à une action plus efficace contre les bailleurs de logements insalubres et dangereux et à l’inspection et la rénovation de davantage de logements.

Parmi les changements importants, il faut notamment relever que le service d’inspection peut agir dès lors que le logement est placé sur le marché locatif ; qu’une plainte reste valable même si entre temps, le locataire n’occupe plus les lieux ; qu’en cas de sérieux soupçons d’insalubrité, le bailleur n’est plus prévenu à l’avance de la visite des inspecteurs ; que l’amende peut être réduite de moitié voire annulée si le bailleur effectue les travaux demandés.

Nos propositions

Nous avançons quelques propositions visant à assurer que les nouvelles mesures du Code bruxellois du Logement se réalisent effectivement sur le terrain :

- Tout d’abord, la DIRL doit bénéficier de personnel et de moyens suffisants pour mener plus de visites de contrôle.

- Un bailleur qui souhaite réaliser des rénovations peut éventuellement recevoir une prime à la rénovation à condition qu’il mette son bien en gestion auprès d’une AIS. Cependant, le montant de cette prime est trop faible ; c’est pour cette raison que nous demandons à ce qu’un petit bailleur à revenus limités perçoive une prime plus élevée. Dans ce cas, le bien doit être mis en gestion auprès d’une AIS pour une plus longue durée.

- Les logements ayant fait l’objet d’une interdiction de mise en location par la DIRL doivent être pris en gestion publique. Tout comme pour les logements vides, nous plaidons pour que la régie foncière régionale soit chargée de mettre en œuvre le droit de gestion publique, de réaliser les travaux de rénovation nécessaires et de donner ensuite le bien en gestion à un opérateur public ou une Agence Immobilière Sociale.

- Pour décourager les expulsions illégales des locataires qui ont porté plainte à la DIRL, une sanction à l’encontre du bailleur et équivalente à 18 mois de loyers doit être prévue dans la loi sur les baux.

Notes

[1On attire l’attention sur le fait que la source doit être utilisée avec prudence : il s’agit d’un chiffre qui englobe tous les bâtiments bruxellois, et ce toutes affectations confondues. De plus, chaque logement ne dispose pas d’un compteur individuel.

[2Il s’agit uniquement des espaces de bureaux à vendre ou à louer. Les chiffres de l’ensemble de la vacance de bureaux sont plus élevés : il y aurait 1 500 000 de m² vides.

[3En 2013, seule la commune de Saint-Gilles et le CPAS de Forest ont lancé une procédure de gestion publique.

[4L’amende s’élève à 500 euros par mètre de façade multiplié par le nombre d’étages et le nombre d’années d’inoccupation

[5Pour ce faire, la commune modifie son règlement taxe communal sanctionnant les bâtiments vides, afin d’en exclure les logements inoccupés. La commune signale les adresses qu’elle a détectées à la Région ; qui les sanctionne, et elle rétrocède 85% des amendes perçues à la commune qui a le devoir de les utiliser pour sa politique sociale du logement.