De strijd tegen leegstaande en ongezonde woningen (Gewestelijk memorandum)

16/12/2013
Er zijn veel te veel leegstaande en ongezonde woningen in Brussel. Al jaren klaagt de BBRoW dit fenomeen aan en stelt het verschillende concrete oplossingen voor om dit efficiënt te bestrijden.

STRIJD TEGEN LEEGSTAANDE WONINGEN

Al bijna 20 jaar spreekt men van 15.000 à 30.000 leegstaande woningen in Brussel, op een totaal van zo’n 550.000 woningen. Wanneer we vandaag enkel rekening houden met de watermeters [1] die geen verbruik hebben dan kunnen we stellen dat er nog altijd minstens 15.000 woningen leegstaan.

De meeste van die woningen zijn in handen van privé-eigenaars. Maar ook bij de openbare huisvestingsactoren zien we leegstand. Van de bijna 39.000 sociale woningen staan er 2.300 leeg (leegstand tussen twee huurders in niet meegeteld).

Ook bij de kantoren komt er veel leegstand voor : het Observatorium van de kantoren heeft in 2012 bijna 1 miljoen m² gecommercialiseerde leegstaande kantoren [2] geteld of 8% van het totale kantoorpark. En boven handelszaken zien we leegstaande etages. Een recente studie telde 2.300 à 3.400 leegstaande etages boven handelszaken die bewoonbaar kunnen gemaakt worden, wat neerkomt op meer dan 5.000 woningen.

Om de leegstand te bestrijden heeft de Brusselse overheid verschillende instrumenten ontwikkeld.

1.Het openbaar beheerrecht

Via het openbaar beheerrecht kan een openbare vastgoedoperator een leegstaande of ongezonde woning in beheer nemen, de nodige renovatiewerken uitvoeren en tegen sociale voorwaarden verhuren. De eigenaar van de woning ontvangt de huur, weliswaar met aftrek van de kosten van renovatie en beheer.

De lokale openbare vastgoedoperatoren (gemeenten, OCMW’s, …) hebben op twee uitzonderingen [3] na het openbaar beheerrecht nog niet toegepast en dat ondanks de nodige verbeteringen aan het systeem waardoor de financiering (hogere subsidies, langere termijn van beheer) en het beheer zelf van de woningen (via een sociaal verhuurkantoor) gemakkelijker werd gemaakt.

Ons voorstel:

- We pleiten ervoor dat één gewestelijke operator zich specifiek bezighoudt met de toepassing van het openbaar beheerrecht.

Wij willen die taak toevertrouwen aan de Gewestelijke grondregie. In samenwerking met de ‘Gewestelijke cel leegstaande woningen’ en de Gewestelijke Huisvestingsinspectie die de adressen van de leegstaande en ongezonde woningen doorgeven, beslist de Gewestelijke grondregie om het openbaar beheerrecht te activeren, de nodige renovatiewerken uit te voeren en de woningen zelf te beheren of in beheer te geven aan een sociaal verhuurkantoor of een lokaal operator.

2.De Gewestelijke Cel leegstaande woningen

In 2009 heeft het Brusselse Gewest de ordonnantie inzake leegstaande woningen goedgekeurd, met daarin twee nieuwe sancties : de mogelijkheid om eigenaars van woningen die langer dan 12 maand leegstaan een gewestelijke boete op te leggen en anderzijds om via de Rechtbank van Eerste Aanleg een vordering in te dienen om de eigenaar van een leegstaande woning op te dragen ’om iedere maatregel te nemen zodat de woning binnen een redelijke termijn opnieuw bewoond wordt’.

De Gewestelijke cel leegstaande woningen die als taak heeft om de leegstaande woningen op te sporen, de gewestelijke boete [4] op te leggen en een einde te maken aan de leegstand, werd begin 2012 opgericht.

De geïnde gewestelijke boetes komen deels terecht in het ’Fonds openbaar beheerecht’, waarmee de renteloze leningen kunnen betaald worden voor de operatoren die het openbaar beheerrecht zouden gebruiken. Het grootste deel van de boetes gaat naar de gemeenten die met het Gewest een samenwerkingsakkoord hebben afgesloten. Tot nu toe hebben slechts enkele gemeenten dat gedaan.

Ondanks die vooruitgang is het zonder een goede inventaris moeilijk om leegstand efficiënt te bestrijden. De Brusselse Huisvestingscode voorziet daarom twee nieuwe belangrijke maatregelen :

- de gemeenten zijn verplicht om een inventaris bij te houden van alle leegstaande woningen op hun grondgebied ;

- en de water- en elektriciteitsmaatschappijen zijn verplicht om aan de gewestelijke cel leegstand de lijst door te geven van alle woningen waar het water- of elektriciteitsverbruik nul of heel laag is.

Onze voorstellen

- De gewestelijke cel leegstaande woningen moet over voldoende middelen beschikken om haar werk efficiënt te kunnen doen.

- De cel sluit samenwerkingsovereenkomsten :

- met de gemeenten : gemeenten en gewest moeten hun gegevens uitwisselen zodat er gedetailleerde en actuele inventarissen kunnen opgesteld worden.

- met de gewestelijke grondregie : bedoeling is dat de gewestelijke grondregie het openbaar beheerrecht activeert voor leegstaande woningen, op basis van de vastellingen die gebeuren door de gewestelijke cel leegstaande woningen.

- Gebruik van het vorderingsrecht :

Tot nu toe heeft enkel Brussel-Stad gebruik gemaakt van het vorderingsrecht om een einde te maken aan de leegstand van een gebouw. De gewestelijke cel leegstaande woningen moet dit recht ook hanteren, voor die gevallen waar de voorstellen en boetes niet hebben gewerkt.

3. Een goede omkadering van tijdelijke bezettingen

Duizenden Brusselaars zijn wanhopig op zoek naar een betaalbare woningen en tegelijkertijd staan er teveel woningen leeg. In combinatie met instrumenten tegen leegstand die te weinig worden gebruikt en nog te weinig effect hebben op het terrein, lange termijnen voor de renovatiewerken bij leegstaande woningen, heb je alle elementen om over te gaan tot tijdelijke bezettingen.

Gezinnen, alleenstaanden, groepen gebruiken alsmaar meer leegstande gebouwen voor tijdelijke bezettingen, al of niet begeleid door een vereniging. Alsmaar meer bezettingen vinden ook plaats met akkoord van de eigenaar en de ondertekening van een tijdelijke bezettingsovereenkomst. Een aantal verenigingen hebben veel ervaring hiermee en slagen erin om projecten goed voor te bereiden en te omkaderen.

Onze voorstellen :

- Alle openbare huisvestingsactoren moeten zich engageren

De Brusselse Huisvestingscode geeft aan de openbare vastgoedmaatschappijen de taak om tijdelijke bezettingsovereenkomsten te sluiten voor hun leegstaande woningen. We pleiten ervoor dat alle openbare vastgoedoperatoren zich engageren om tijdelijke bezettingsovereenomsten aan te gaan.

- Tijdelijke bezettingen met een sociaal doel zijn prioritair

Privé-eigenaars, maar ook sommige openbare eigenaars doen voor hun leegstaande gebouwen beroep op commerciële firma’s die tegen betaling de eigendommen laten ’bewonen en bewaken’ door personen die zorgvuldig worden geselecteerd maar die ook weinig rechten hebben.

We pleiten daarom voor een juridisch kader voor tijdelijke bezettingen waarbij de rechten van de bewoners beter beschermd worden. Er moet ook een systeem komen waarbij verenigingen met een sociaal doel prioriteit krijgen voor de tijdelijke bewoning van leegstaande gebouwen. Een middel om dat te bereiken kan bijvoorbeeld zijn dat enkel eigenaars die een overeenkomst sluiten met erkende sociale verenigingen vrijstelling krijgen van betaling van de leegstandstaks of -boete.

- Aangepaste kwaliteitsnormen

De Brusselse Huisvestingscode voorziet in de mogelijkheid om voor een woning die ’minimale gebreken vertoont die de veiligheid van de bewoners niet in gevaar brengen’, toch geen verhuurbod op te leggen. Daarom is het belangrijk dat er een lijst wordt opgesteld van ’zware gebreken’ die wel tot een verhuurverbod leiden, zodat de verenigingen die een tijdelijke bezetting voorbereiden weten welke woningen ze niet in beheer kunnen nemen.

- Een transitagentschap

Om het model van de tijdelijke bezettingen nog meer kans op slagen te geven, zou er een transitagentschap moeten worden opgericht. Openbare en private eigenaars van leegstaande gebouwen en erkende verenigingen kunnen via dat agentschap in contact komen. Eigenaars vinden zo verenigingen met de nodige ervaring die voor een goede begeleiding kunnen zorgen.

DE STRIJD TEGEN ONGEZONDE EN ONVEILIGE HUURWONINGEN

Zowel de Brusselse huisvestingscode als de huurwet verplichten de verhuurder om een gezonde, kwaliteitsvolle woning op de markt te brengen. In de praktijk is dat nog te vaak niet het geval. Hoeveel van 300.000 Brusselse huurwoningen ongezond en onveilig zijn, kunnen we echter niet zeggen. Hierover bestaan immers weinig globale, objectieve gegevens.

We moeten ons tevreden stellen met de enquêtes bij 3.000 huurders door het Observatorium van de Huurprijzen. Die gegevens leren ons bijvoorbeeld dat 1 huurder op 5 ontevreden is over de staat van loodgieterij en sanitair en over de isolatie van de woning. De enquête van 2008 toonde zelfs aan dat 10% van de huurders vreesden voor een CO-vergiftiging !

Ook in de jaarverslagen van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie, die als taak heeft om kwaliteit van de Brusselse huurwoningen te controleren, lezen we dat de hierboven vernoemde mankementen het vaakst terugkomen en dat de Inspectiedienst op 8 jaar tijd (2004-2012) zo’n 4.000 klachten heeft behandeld.

Het probleem van ongezonde, onveilige en oncomfortabele huurwoningen in Brussel is echter veel groter dan het aantal klachten bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie ons zou kunnen doen geloven. Hoewel de Gewestelijke Inspectiedienst steeds beter bekend raakt en het aantal klachten ieder jaar stijgt, willen de meeste huurders geen klacht indienen. De voornaamste reden hiervoor is dat huurders onvoldoende alternatief hebben. Er zijn té weinig kwaliteitsvolle, betaalbare woningen in Brussel. Verhuurders raken hun woning toch kwijt, zelfs wanneer ze in slechte staat verkeert. Indien de strijd tegen ongezonde en onveilige woningen echt succesvol wil zijn, dan moet er ook een verplichte omkadering van de huurprijzen komen die ervoor zorgt dat slechte woningen niet langer kunnen verhuurd worden aan excessieve prijzen én een algemene huurtoelage die gezinnen de mogelijkheid geeft te verhuizen naar een degelijke woning.

De Brusselse regering heeft in 2013 de Brusselse huisvestingscode goedgekeurd, met een aantal belangrijke wijzigingen die er zouden moeten toe bijdragen dat er meer wordt opgetreden tegen verhuurders van ongezonde en onveilige woningen, dat er meer woningen worden geïnspecteerd en gerenoveerd.

Bij de belangrijke aanpassingen vinden we onder meer het feit dat de Inspectiedienst kan optreden vanaf het moment dat een ongezonde of onveilige woning te huur wordt aangeboden ; dat een ingediende klacht geldig blijft ook wanneer de huurder ondertussen de woning heeft verlaten ; dat bij ernstige vermoedens de verhuurder niet op voorhand wordt verwittigd van een inspectiebezoek ; dat de opgelegde boete kan worden gehalveerd of zelfs ingetrokken wanneer de verhuurder de gevraagde werken heeft uitgevoerd.

Onze voorstellen :

We hebben een aantal voorstellen die ertoe moeten bijdragen dat de nieuwe maatregelen van de Brusselse huisvestingscode op het terrein worden gerealiseerd.

- In de eerste plaats moet de Gewestelijke Inspectiedienst voldoende personeel en middelen hebben om de effectief meer controlebezoeken af te leggen.
- Een verhuurder die zijn woning wil renoveren kan hiervoor eventueel een renovatiepremie krijgen, wanneer hij zijn woning in beheer geeft aan een sociaal verhuurkantoor. De renovatiepremie ligt echter te laag. Daarom pleiten we ervoor dat verhuurders met een beperkt inkomen en een beperkt aantal huurwoningen een hogere renovatiepremie ontvangen. De woningen moeten dan wel voor langere duur in beheer worden gegeven aan een sociaal verhuurkantoor.

- Voor woningen waartegen de Gewestelijke Huisvestingsinspectie een verhuurverbod heeft opgelegd moet het openbaar beheerrecht worden opgestart. Net zoals bij leegstaande woningen pleiten we ervoor dat de gewestelijke grondregie de procedure van openbaar beheerrecht opstart, de nodige werken laat uitvoeren en nadien de woningen in beheer geeft aan een openbare vastgoedoperator of een sociaal verhuurkantoor.

- Om verhuurders die eraan denken om hun huurder die klaagt over de staat van de woning onwettig uit de woning te zetten te ontmoedigen, moet in de huurwet een sanctie worden voorzien die overeenkomt met 18 maand huur.

Opmerkingen

[1Opgelet , dit cijfer is met voorzichtigheid te behandelen : het gaat over alle gebouwen in Brussel, alle bestemmingen inbegrepen. Anderzijds beschikt niet iedere woning over een individuele meter.

[2Het gaat hier om leegstaande kantoren die te huur of te koop staan. Het totale aantal leegstaande kantoren is hoger en bedraagt 1 500 000 m².

[3Enkel de gemeenten Vorst en St Gillis hebben in 2013 een procedure voor openbaar beheerrecht gelanceerd.

[4De gewestelijke boete bedraagt 500 euro per meter gevelbreedte, vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen en het aantal jaren vastgestelde leegstand.