Un soutien orienté pour l’acquisition par des propriétaires occupants (Mémorandum régional)

16/12/2013

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter ; tant et si bien que devenir propriétaire de son propre logement à Bruxelles est irréalisable pour de nombreux ménages.

En 2012, le prix de vente médian d’un appartement – type de logement qui correspondait à 70% des ventes immobilières [1] – s’élevait à 185 000€.

Les prix élevés ont pour conséquence que les ménages contractant un emprunt hypothécaire sont contraints d’apporter un capital de départ personnel plus élevé et d’augmenter la durée de leur emprunt, jusqu’à 30 ans ou plus et ce, pour faire face à des remboursements mensuels supportables.

L’exemple suivant permet d’illustrer la situation. Pour un appartement d’une valeur de 185 000 €, le montant total (prix d’achat, frais d’enregistrement, honoraires du notaire, frais d’acte), s’élève à 202 000 €. Avec un apport personnel de 20 000€ et un remboursement étalé sur 30 ans, un ménage doit rembourser 900 € par mois. Les banques demandent à ce que le remboursement mensuel ne dépasse pas 30% du budget d’un ménage. Les revenus du ménage doivent dans ce cas s’élever à 3 000 € nets mensuels, soit environ 40 000 € nets imposables annuels.

L’acquisition d’un logement au prix médian est, pour les ménages dont les revenus nets se situent sous les 40 000 €, pratiquement impossible. Le RBDH plaide donc pour que ces familles soient aidées en priorité. Vue la très importante demande sociale pour un logement acquisitif pour propriétaire occupant, les aides publiques à l’acquisition doivent être plus sélectives et plus sociales, mais aussi adaptées selon les revenus de la population bruxelloise actuelle.

En Région bruxelloise, il existe quatre principaux organismes et systèmes d’aides à l’acquisition :

Citydev.brussels (ex Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale - SDRB)

Citydev.brussels construit et vend chaque année environ 200 « logements moyens ». Ainsi, le Gouvernement cible la « classe moyenne » ; ce qui signifie concrètement que pour acquérir un tel logement, un ménage doit disposer de maximum 59 000 € de revenus nets imposables (plus s’il y a des personnes à charge). Le deuxième revenu le plus bas du ménage n’est pris en compte que pour moitié. Citydev.brussels précise que le revenu moyen de leurs ménages acquéreurs s’élève à 36 000 € nets imposables.

Des milliers de ménages ont marqué leur intérêt à acheter un logement auprès de Citydev.brussels. Cet opérateur vend des logements 30% moins cher que sur le marché et est considéré comme participant à la politique sociale du logement de la Région. Il peut de ce fait offrir à ses clients une réduction de la TVA à 6% (au lieu de 21%). Ainsi, le prix de vente d’un logement de deux chambres de la SDRB est d’environ 145 000 €. En comparaison sur le marché privé, un même appartement, sans subsides ni réduction de la TVA, coûte 207 000 €.

Nos propositions :

- Les logements de Citydev.brussels font partie de la politique sociale du logement et sont fortement subsidiés. C’est pour cela que le RBDH demande que la possibilité d’acquisition soit limitée aux ménages dont le revenu annuel net imposable ne dépasse pas 42 000 € + 5 000 € par personne à charge ; lesquels ne pourraient pas devenir propriétaires sans un soutien public.

- Citydev.brussels doit se pencher sur une formule d’aide à l’acquisition qui sépare le terrain et le bâti afin de diminuer les coûts. Des projets à Etterbeek ainsi que des projets actuellement en préparation par le CLT Bruxelles montrent que les candidats acquéreurs sont intéressés par une telle formule.

Les crédits hypothécaires du Fonds du Logement et les sociétés de crédit social

▪ Le Fonds du Logement

Le Fonds du Logement est surtout connu pour ses prêts hypothécaires à taux plus avantageux que ceux des banques. [2] Les ménages disposant de revenus allant jusqu’à 42 000€ (+ 5 000€ par personne à charge) et les « jeunes ménages » (de moins de 35 ans) avec des revenus pouvant aller jusqu’à 52 000€ (+ 5 000 € par personne à charge) peuvent emprunter auprès de cet organisme. Par rapport à un prêt bancaire, les ménages qui empruntent au Fonds du Logement, réalisent une économie de 20 000 € sur 25 ans. [3].

Le nombre de prêts accordés par le Fonds du Logement dépend de sa capacité financière. En 2012, ce sont 1 300 emprunts hypothécaires qui ont été accordés, dont la moitié à de jeunes ménages (grâce à une intervention exceptionnelle du Gouvernement bruxellois et à deux rehaussements des taux d’intérêt). En 2013, 1 000 prêts hypothécaires seulement ont été budgétés, alors que la demande est beaucoup plus importante.

▪ Les sociétés de crédit social

Peu de personnes connaissent l’existence dans la Région bruxelloise des cinq sociétés de crédit social. Là aussi, les ménages peuvent obtenir un emprunt hypothécaire pour l’achat d’un logement. Grâce à la garantie de la Région, ces institutions peuvent en principe offrir des taux d’intérêt avantageux et ce, sans imposer de plafonds de revenus. Ces sociétés de crédit social sont si peu connues qu’elles n’accordent actuellement qu’environ 150 prêts par an.

Nos propositions :

- Avec un revenu mensuel de 3 000 €, il est quasiment impossible de devenir propriétaire à Bruxelles. Les moyens financiers du Fonds du Logement ne sont pas illimités et il est donc urgent de faire des choix. Le RBDH plaide pour que les crédits hypothécaires du Fonds du Logement bénéficient uniquement aux ménages dont les revenus annuels nets imposables n’excèdent pas 42 000 € + 5 000 € par personne à charge.

- Les sociétés de crédit social doivent être mieux connues. Elles peuvent s’adresser aux ménages dont les revenus sont plus élevés et qui n’entrent pas (ou plus) dans les conditions d’accès du Fonds du Logement.

Community Land Trust

Le Community Land Trust Bruxelles est une nouvelle organisation qui (actuellement dans sa phase de lancement, grâce à des subsides régionaux) réalise et vend des logements pour des ménages à bas revenus.

La particularité du concept de CLT consiste en la séparation du terrain et du bâti, et ce afin de vendre les logements à bas prix. Le terrain reste entre les mains du CLT. De plus, le modèle permet au CLT de capter 75% du montant de la plus-value réalisée au moment de la revente d’un logement. Les logements restent donc abordables dans la durée, au fil des changements de propriétaires et le CLT peut réinvestir l’argent dans la réalisation de nouveaux logements.

Le CLT Bruxelles souhaite produire 60 logements en trois ans.

Notre proposition :

Les nouveaux projets de constructions, réalisés par le Community Land Trust Bruxelles ou d’autres organismes privés à vocation sociale qui visent les ménages à revenus limités, doivent être définis comme « projets participant à la politique sociale du logement » et de ce fait, bénéficier d’une TVA à 6% au lieu de 21%.

Mesures fiscales pour soutenir l’acquisition du logement occupé par le propriétaire

▪ Abattement des droits d’enregistrement

A Bruxelles, tout qui achète un logement existant [4] , doit payer des droits d’enregistrement, qui correspondent à 12,5% du prix de vente [5]. Depuis 2003, le Gouvernement bruxellois accorde une réduction forfaitaire sur les droits d’enregistrement de 7.500€ ou de 9.325€ pour les achats dans les quartiers bénéficiant d’une politique du logement "renforcée" (EDRLR). Une des conditions est de rester 5 ans dans le logement, mais il n’y a pas de condition de revenus.
Pour la Région bruxelloise, cela représente un manque à gagner de 50 millions d’euros par an.

▪ Le bonus logement : déduction fiscale pour les ménages ayant contracté un prêt hypothécaire

Le Gouvernement fédéral soutient l’acquisition grâce à un avantage fiscal. Toute personne contractant un prêt hypothécaire pour l’achat d’un logement qu’elle occupe peut déduire de ses revenus imposables maximum 3 090€. L’avantage réel annuel par contribuable se situe entre 772€ et 1 545€ . Pour une famille de deux personnes, cela représente de 130 à 260€ par mois.

En juillet 2014, Bruxelles recevra cette compétence. En 2001, le fédéral a accordé aux Bruxellois un montant de 100 millions d’euros mais à terme, et avec une politique inchangée, ce montant devrait atteindre 200 millions d’euros. Un gros montant pour la politique du logement, qui devrait selon nous être utilisé de manière sélective.

Notre proposition :

Le bonus logement, réduction fiscale actuellement à l’avantage des ménages à hauts revenus, devrait être complètement révisé suite au transfert de la compétence du fédéral vers les régions. Selon nous, le bonus logement, de même que l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement, devraient être limités aux ménages dont les revenus ne dépassent pas 42 000 € + 5 000 € par personne à charge. Plus fondamentalement, il faut se demander si une réduction fiscale représente le meilleur moyen de soutenir l’accès à la propriété. Une partie des moyens budgétaires consacrés au bonus logement serait plus utile si elle servait à réduire plus directement le coût d’achat ; une autre partie devrait être dévolue au financement de politiques en faveur des locataires, telle que l’allocation-loyer générale.

Notes

[1A Bruxelles, environ 13 000 logements sont vendus chaque année.

[2Fin septembre 2013, le taux annuel le plus faible pour le Fonds était (pour les familles avec trois personnes à charge) de 1,85%. Le taux d’intérêt est recalculé tous les cinq ans, en fonction du revenu. Dans les banques, les taux sont autour de 2,60% (variable) et 3,40% (fixe).

[3Calcul réalisé fin septembre 2013, sur base des taux les plus intéressants proposés par le Fonds du Logement et par le marché.

[4Un acquéreur d’un logement sur plan paie 21% de TVA sur le logement (6% pour un logement du Fonds du Logement et de Citydev.brussels et uniquement les droits d’enregistrement pour le terrain).

[5Pour notre appartement de 185 000 €, cela correspond à 23 125€.