Meer gerichte ondersteuning voor aankoop van de gezinswoning (Gewestelijk memorandum)

16/12/2013

Een eigen gezinswoning kopen is voor veel gezinnen in Brussel niet haalbaar. De prijzen voor woningen zijn immers sterk gestegen.

In 2012 bedroeg de mediane verkoopprijs van een appartement, een woningtype dat in Brussel zowat 70% uitmaakt van de verkochte woningen [1], 185.000 euro. !

Die hogere verkoopprijzen hebben tot gevolg dat gezinnen die een hypothecaire lening moeten aangaan zijn verplicht zien om meer eigen inbreng te hebben en langere afbetalingstermijnen, tot 30 jaar zelfs, aan te gaan om de maandelijks aflossing draagbaar te houden.

Het volgende voorbeeld maakt dit concreter.
Voor een appartement van 185.000 euro bedraagt de totale aankoopkost (verkoopprijs, registratierechten, notaris, akte) 202.000 euro. Met een eigen inbreng van 20.000 euro betaalt het gezin voor een afbetalingstermijn van 30 jaar aan vaste rentevoet 900 euro per maand.

De banken vragen dat de aflossing niet hoger is dan 30% van het inkomen. Dat komt neer op een vereist maandelijks netto-inkomen van 3.000 euro of een jaarlijks netto-belastbaar inkomen van ongeveer 40.000 euro.

De aankoop van een appartement aan mediane verkoopprijs is voor gezinnen met een netto-belastbaar inkomen onder 40.000 euro nauwelijks haalbaar. De BBRoW pleit er dan ook voor dat deze gezinnen prioritair worden geholpen.

Omdat de sociale vraag naar een eigen gezinswoning ontzettend groot is, pleit de BBRoW ervoor om de overheidssteun voor aankoop van de gezinswoning selectiever en socialer toe te passen, aangepast aan de inkomens van de huidige Brusselse bevolking.

Voor wie in Brussel een woning wil aankopen, bestaan er momenteel de volgende organisaties of tegemoetkomingen.

Citydev.brussels (de vroegere GOMB) bouwt en verkoopt jaarlijks zo’n 200 ‘middenklasse’ woningen.

Met de citydev.brussels-woningen mikt de regering op wat zij de ‘middenklasse’ noemen. Dat betekent concreet dat gezinnen met een maximaal netto belastbaar inkomen van 59.000 euro (eventueel te verhogen voor personen ten laste) een citydev.brussels-woning kunnen aankopen. Citydev.brussels verklaart dat het gemiddelde inkomen van de gezinnen die een woning aankopen 36.000 euro bedraagt.

Bij citydev.brussels zijn duizenden gezinnen ingeschreven voor aankoop van een woning. Het gaat immers om nieuwbouwwoningen die door de overheid voor 30% worden gesubsidieerd en sinds kort van 6% BTW (i.p.v. 21%) genieten omdat ze als onderdeel van het sociale woonbeleid worden beschouwd. Om u een idee te geven : de verkoopprijs van een tweekamerappartement van citydev.brussels kost (afhankelijk van het project) zo’n 145.000 euro. Op de privémarkt zou hetzelfde appartement, zonder subsidie en met hogere BTW, 207.000 euro kosten.

Onze voorstellen :

- De woningen van citydev.brussels maken deel uit van het sociale woonbeleid en worden zwaar gesubsidieerd. Daarom pleiten we ervoor dat de aankoop van een citydev.brussels-woning wordt beperkt tot de gezinnen met een volledig netto-belastbaar inkomen van maximaal 42.000 euro + 5.000 euro per persoon ten laste, voor wie aankoop zonder overheidssteun heel moeilijk is..

- Citydev.brussels moet werk maken van een verkoopformule waarbij woning en terrein worden gescheiden en de woning goedkoper kan worden verkocht. Projecten in Etterbeek en projecten in voorbereiding door CLT-Brussels tonen aan dat deze formule kandidaat-kopers niet afschrikt.

De hypothecaire leningen van het Brusselse Woningfonds en de sociale kredietmaatschappijen

▪ Het Brusselse Woningfonds

Het Brusselse Woningfonds is het best gekend voor haar goedkopere hypothecaire leningen aan rentevoeten die lager liggen dan bij de banken. [2] Gezinnen met een inkomen tot 42.000 euro (+ 5.000 euro per persoon ten laste) en ‘jonge gezinnen’ (onder de 35 jaar) met een inkomen tot 52.000 euro (+ 5.000 euro per persoon ten laste) kunnen terecht bij het Woningfonds. Voor de gezinnen die kunnen genieten van de goedkoopste rentevoet van het Woningfonds betekent dit in vergelijking met een bank voor een lening van 25 jaar een besparing van zo’n 20.000 euro. [3]

Het aantal leningen dat het Woningfonds kan toekennen is beperkt en wordt bepaald door haar financieel vermogen. In 2012 heeft het Fonds 1300 hypothecaire leningen toegekend (dankzij een extra tussenkomst van de Brusselse regering en twee verhogingen van de rentevoeten).
Voor 2013 echter werden slechts 1000 hypothecaire leningen gebudgetteerd, terwijl de vraag veel groter is.

▪ De sociale kredietmaatschappijen

Weinig mensen weten het maar in het Brusselse gewest bestaan er 5 sociale kredietmaatschappijen. Ook hier kunnen gezinnen terecht voor een hypothecaire lening voor de aankoop van hun gezinswoning. Met garantie van het Gewest kunnen deze instellingen in principe iets goedkopere rentevoeten aanbieden en dat zonder inkomensplafond op te leggen. De sociale kredietmaatschappijen zijn echter nauwelijks gekend. Dat toont zich ook in het aantal toegekende leningen : zo’n 150 per jaar.

Onze voorstellen :

- We hebben gezien dat het voor gezinnen met een maandinkomen onder 3.000 euro zeer lastig is om een woning aan te kopen. De financiële middelen van het Woningfonds zijn niet onbeperkt en keuzes dringen zich op. Daarom pleiten we ervoor dat toekenning van een hypothecaire lening door het Woningfonds wordt beperkt tot de gezinnen met een netto-belastbaar inkomen van maximaal 42.000 euro + 5.000 euro per persoon ten laste.

- De sociale kredietmaatschappijen moeten veel beter bekend worden. Zij kunnen zich ook richten op gezinnen met hogere inkomens die niet (meer) in aanmerking komen bij het Woningfonds.

Community Land Trust Brussel

De Community Land Trust Brussel is een nieuwe organisatie die (in de aanvangsfase met subsidies van het Gewest) woningen realiseert en verkoopt aan gezinnen met een laag inkomen.

Het unieke van het concept ‘Community Land Trust’ is dat grond en woning worden gescheiden, waardoor de woningen veel goedkoper kunnen worden verkocht. De grond blijft in handen van de Community Land Trust.

Bovendien wil het concept ook bij herverkoop de woning betaalbaar houden door 75% van de eventuele meerwaarde te laten terugvloeien naar de CLT. Hiermee kunnen dan nieuwe woningen worden gerealiseerd.

De CLT Brussel wil de komende 2, 3 jaar zo’n 60 woningen realiseren.

Ons voorstel :

De nieuwbouwprojecten die worden gerealiseerd door de Community Land Trust Brussel of andere private organisaties met een sociaal doel die als doelpubliek de gezinnen hebben met een beperkt inkomen zouden moeten worden gedefinieerd als ‘projecten in het kader van het sociale woonbeleid’ en bijgevolg moeten kunnen genieten van 6% BTW in plaats van 21%.

Fiscale steunmaatregelen voor aankoop van de gezinswoning

▪ Eenmalig abattement van de registratierechten

Wie in Brussel een bestaande woning aankoopt [4]., moet registratierechten betalen die overeenkomen met 12,5% van verkoopprijs. [5] Sinds 2003 geeft de Brusselse regering aan natuurlijke personen een forfaitaire korting op de registratierechten van 7.500 euro of 9.325 euro in een ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en stadsvernieuwing (RVHOS), zoals afgebakend in het GewOP. Een van de voorwaarden is dat de koper 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats in de woning vestigt ; een inkomensplafond wordt niet opgelegd.

Voor het Brusselse Gewest betekent deze korting een jaarlijks ‘verlies aan inkomsten’ van meer dan 50 miljoen euro. In 2011 7.000 dossiers voor een totaal van 56 miljoen euro. De totale inkomsten van de registratierechten bedroegen datzelfde jaar 478 miljoen euro.

▪ Woonbonus : fiscale aftrek voor wie een hypothecaire lening heeft

De federale overheid ondersteunt de aankoop van een woning via de woonbonus. Iedere hypotheeknemer kan jaarlijks en zolang zijn lening loopt een bedrag van maximaal 3.090 euro aftrekken van zijn belastbaar inkomen voor de aankoop van een enige, eigen woning. Het reële jaarlijkse voordeel per belastingplichtige bedraagt tussen de 772 euro en 1.545 euro. [6] Voor een gezin van twee personen komt dat neer op een maandelijkse tegemoetkoming tussen de 130 en de 260 euro .

In juli 2014 zal Brussel de bevoegdheid krijgen over de woonbonus. In 2011 gaf de federale overheid (samen met de aftrek voor bouwsparen) in Brussel een bedrag van 100 miljoen euro uit aan de woonbonus, maar op termijn en bij ongewijzigd beleid zal dat oplopen tot minstens 200 miljoen euro per jaar ! Voor het huisvestingsbeleid een groot bedrag, dat volgens ons selectiever moet worden gebruikt.

Ons voorstel :

De woonbonus die nu een fiscale aftrek is in het voordeel van de hogere inkomens moet na de regionalisering grondig worden herzien. Volgens ons moet de woonbonus – en ook het abattement van de registratierechten - zeker worden beperkt tot gezinnen met een inkomen van maximaal 42.000 euro + 5000 euro per persoon ten laste. Maar nog fundamenteler moet de vraag worden gesteld of een belastingvermindering de beste manier is om eigendomsverwerving te steunen. Een deel van de budgettaire middelen die naar de woonbonus gaan worden wellicht beter besteedt aan een meer directe vermindering van de koopkost ; een andere deel moet worden besteedt aan de financiering van beleidsmaatregelen in het voordeel van de huurders zoals de algemene huurtoelage.

Opmerkingen

[1In Brussel worden jaarlijks zo’n 13.000 woningen verkocht.

[2Eind september 2013 bedroeg de laagste jaarlijkse rentevoet bij het Fonds (voor gezinnen met 3 personen ten laste) 1.85%. De rentevoet wordt om de vijf jaar herberekend, in functie van het inkomen. Bij de banken betaalde je toen rond de 2.60% (variabel) en 3.40 (vast).

[3Berekening eind september 2013 op basis van goedkoopste rentevoet Woningfonds en goedkoopste rentevoet op de markt.

[4Wie een woning op plan aankoopt betaalt 21% BTW op de woning (6% voor een woning van Woningfonds en citydev.brussels) en enkel registratierechten voor het terrein

[5Voor ons voorbeeldappartement van 185.000 euro komt dat neer op 23.125 euro.

[6In functie van de belastingschaal : van 25% tot 50% maximum.