Baromètre du logement - Bilan de la législature 2009-2014 – Préserver et développer le logement social

16/04/2014
Sur les 19 mesures prévues :
0 Non initiées
2 Délaissées
1 Annoncées
0 En projet
3 En cours de réalisation
13 Réalisées

Le Plan Régional du Logement

Difficile d’évoquer le logement social, sans parler du Plan Régional du Logement. Initié en 2005, ce programme d’action ambitionnait la création de 5000 logements locatifs, dont 3500 logements sociaux et 1500 logements moyens et ce, sur une période de cinq ans. Dix ans plus tard et deux législatures en plus, ce sont à peine 1500 logements qui ont été finalement réceptionnés. C’est bien peu, eu égard à la progression croissante de la demande pour ce segment du logement public.

Si on ne peut évidemment manquer de noter le caractère audacieux d’un tel projet - 1000 logements/an, alors qu’à l’époque la production annuelle moyenne de logements, tous opérateurs immobiliers publics confondus, ne dépassait pas 500 unités -, si de manière générale, les procédures administratives (modes de passation des marchés publics) sont longues et contraignantes pour les pouvoirs publics, il semble néanmoins que d’autres éléments aient été à l’œuvre pour expliquer, au moins partiellement, cette difficulté à produire du logement social dans des délais raisonnables : difficultés à trouver des terrains, collaborations laborieuses avec les pouvoirs locaux sur le type de projets à mener, manque d’expertise et de moyens du côté de la SLRB, difficultés à gérer et coordonner des chantiers d’importance au sein des SISP (sociétés qui peinent déjà à rénover les logements existants !)…

Eu égard à cette réalité-là, il faut bien avouer que l’annonce de l’élaboration d’un second Plan Régional du Logement, en septembre 2013, dans le cadre de l’Alliance Habitat (3000 logements sociaux et 1000 logements moyens supplémentaires), n’a pas vraiment provoqué notre enthousiasme, même si des crédits budgétaires semblent garantis pour l’avenir. La question qui nous importe aujourd’hui est de savoir quels leviers vont être activés pour accélérer la production de logements et faire sauter les blocages qui ralentissent le processus.

Les plans quadriennaux de rénovation

La dégradation du parc social et son corollaire, l’inoccupation, est une problématique majeure pour les ministres bruxellois depuis plusieurs législatures déjà. Les rénovations du parc sont en effet excessivement lentes, entraînant une vacance immobilière de très longue durée, totalement inacceptable et ce, malgré les moyens régionaux substantiels mis à disposition du secteur. La vacance immobilière dans le logement social représente depuis de nombreuses années déjà, environ 5 à 6% du parc social, beaucoup trop !

Deux évolutions positives semblent néanmoins se dessiner, même si leurs effets tarderont à se faire sentir sur le terrain. D’une part, les logements sociaux vides, abandonnés à leur sort, sans perspective d’avenir, sont en forte diminution. D’après une récente communication du Secrétaire d’Etat au logement, en 2013, 90% des logements inoccupés étaient repris dans un plan d’investissement contre 58% seulement en 2009. D’autre part, les crédits attribués par la Région pour la rénovation des logements sont aujourd’hui plus rapidement utilisés par les SISP, preuve que les projets sont en marche.

Par ailleurs, le Gouvernement régional a décidé d’augmenter le montant des budgets consacrés au prochain quadriennal, en garantissant une enveloppe de 300 millions d’euros, contre 200 millions d’euros pour le programme 2009-2013.

Concernant cette législature qui s’achève, nous épinglerons encore deux mesures qui participent, selon nous, positivement à cette dynamique. Il s’agit de la création d’un pôle d’expertise régional au sein de la SLRB et du processus, en cours, de fusion des SISP.

Pôle d’expertise régional

Prévu dans l’accord de majorité, le pôle d’expertise régional a été officiellement mis en place en 2012, avec pour objectif d’aider très concrètement les SISP à améliorer les délais de réalisation des projets de construction et de rénovation de logements. S’appuyant sur la cellule AMO (aide à la maîtrise d’ouvrage) créée en 2006, le pôle se compose d’une cellule d’aide stratégique (CAS) qui intervient en amont des chantiers (soutien à la définition et programmation des projets des SISP, à la réalisation de cahiers de charges, avis de marchés de services…) et d’une cellule d’aide opérationnelle (CAO), qui peut prendre en charge, partiellement ou complètement la maîtrise d’ouvrage d’un projet. Le pôle se compose actuellement de sept équivalents temps plein, pour un cadre qui en prévoit douze.

Notons également que de nouvelles dispositions ont été intégrées aux contrats de gestion de niveaux un (Région/SLRB) et deux (SLRB/SISP) afin d’accélérer la réalisation des projets immobiliers. Les SISP disposent désormais de deux ans maximum, après attribution des crédits, pour réaliser les études et déposer les demandes de permis d’urbanisme et de quatre ans maximum pour entamer les travaux. Des mesures sont prévues à l’égard des SISP qui ne respecteraient pas leurs engagements. Le cas échéant, celles-ci pourraient se voir retirer la maîtrise d’ouvrage des projets concernés pas les retards, voire perdre les crédits octroyés.

Fusions des SISP

Deuxième dispositif qui pourrait, à plus long terme, influencer la bonne marche des plans d’investissement, c’est la rationalisation du secteur du logement social, prévue dans la sixième réforme de l’Etat qui, transcrite au niveau régional dans une ordonnance, implique une diminution de moitié du nombre de SISP (de 33 à 15 sociétés) au plus tard pour mars 2015. Nous employons bien ici le conditionnel car, si l’objectif des fusions est bien de viser la bonne gouvernance, la mutualisation des ressources et l’efficacité dans la gestion du parc, les fusions représentent un chantier énorme qui risque de mobiliser une partie du secteur [1] pendant un temps considérable (bien au-delà de mars 2015 !), au détriment peut-être de l’accroissement du parc ou de sa rénovation.

De nouvelles mesures en matière de gestion locative

Depuis le 1er janvier 2013, le bail à durée déterminée est entré en vigueur dans le logement social. Il s’applique uniquement aux nouveaux locataires. Désormais, au terme d’un bail de 9 ans, le locataire qui dispose de revenus supérieurs d’au moins 50% aux plafonds d’admission du logement social, se verra signifier son préavis. Si la mesure peut, à première vue, paraître symbolique puisqu’elle ne concerne qu’un nombre limité de locataires (les nouveaux), elle témoigne néanmoins d’un changement radical dans la nature de la relation locative, désormais conditionnée. Elle n’est par ailleurs pas sans poser question sur le devenir de ceux qui devront quitter le logement social et pour lesquels aucune mesure d’accompagnement n’a été prévue.
Si ce nouveau dispositif paraît ambitionner un recentrage du logement social au profit des plus précarisés, nous ne comprenons pas pourquoi, dans le même temps, le Gouvernement autorise alors la production de logements moyens dans le chef des SISP, au travers du nouveau Code du Logement.

Autre nouveauté ; le régime des mutations évolue et s’impose désormais à tous les locataires. Ainsi, le ménage qui occupe un logement suradapté (soit deux chambres excédentaires) se verra, selon les disponibilités de la SISP, proposer un logement de plus petite taille. La disposition est fortement encadrée puisque l’offre de relogement doit être située dans la même commune ou dans un rayon de 5 km et le nouveau loyer ne peut excéder de 15% le loyer du logement précédent. Si le ménage refuse la proposition, il sera mis fin au bail moyennant un préavis de six mois. Le RBDH soutient cette mesure qui devrait permettre une meilleure occupation du parc social selon les besoins des ménages.

A noter encore que les normes d’occupation imposées dans le logement social sont en passe d’être assouplies. En pratique, les enfants mineurs pourront désormais partager une chambre commune pendant plus longtemps. Ainsi, les grandes familles, en attente d’un logement social, pourront accéder à un plus grand segment du parc. Cependant, la pénurie de logements sociaux devrait fortement limiter l’impact de cette mesure.

Nous attendions d’autres réformes importantes comme celle de la simplification du calcul du loyer et l’harmonisation des charges locatives entre SISP, mais il y a aujourd’hui très peu d’espoir que ces réformes aboutissent. L’arrêté locatif de 1996 qui régit le secteur du logement social aura donc été modifié par à-coups, laissant en chantier des chapitres qui, nous l’espérons, ne seront pas délaissés par le prochain Gouvernement.

Que conclure ?

Sur le terrain, la production de logements sociaux avance péniblement. Les listes s’allongent. Certains ménages ne prennent même plus la peine de s’inscrire comme candidat-locataire vu les délais d’attente. Il faut aujourd’hui, en moyenne, une décennie pour espérer accéder au logement social. Cette réalité désespérante n’est pas pour autant le reflet d’un désinvestissement des pouvoirs publics envers le secteur. Cette législature qui s’achève en témoigne d’ailleurs.

Il n’empêche, ces constats alarmants nous rappellent combien il est urgent de réguler le marché locatif privé qui de fait, aujourd’hui, absorbe la demande sociale en logement !

Notes

[1Les SISP qui possèdent un patrimoine de plus de 2000 logements ne sont pas concernées par les fusions : il s’agit des Foyers Anderlechtois, Schaerbeekois, Bruxellois, Molenbeekois, Laekenois et habitation moderne.

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