Baromètre du logement - Bilan de la législature 2009-2014 – Développer une offre de logements accessibles aux revenus moyens

16/04/2014

Sur les 6 mesures prévues :

0 Non initiées
1 Délaissées
0 Annoncées
0 En projet
0 En cours de réalisation
5 Réalisées

Offrir davantage de logements accessibles aux revenus moyens a sans aucun doute été l’une des grandes priorités du Gouvernement régional ces cinq dernières années. Pour preuve, les six mesures contenues dans ce thème n’ont cessé d’avancer de façon constante, durant la législature, pour aboutir aujourd’hui à la réalisation de cinq d’entre elles.

Un évènement récent (septembre 2013) est à mettre au crédit du Gouvernement régional, qui a adopté l’Alliance Habitat, un accord prévoyant notamment la production de 6.720 logements. A noter que la proportion de logements moyens atteint presque 35 %, avec 1000 logements locatifs moyens à charge de la SLRB et 1000 logements acquisitifs moyens produits par Citydev.

Trois organismes sont convoqués pour mettre en œuvre cette politique : le Fonds du Logement, Citydev et les SISP, sous la tutelle de la SLRB.

Le Fonds du Logement

Le Fonds du Logement a connu des évolutions importantes durant cette législature.
En effet, cet organisme s’est vu attribuer un taux de TVA à 6% au lieu de 21% ; une économie importante lorsque l’on sait que pour la production de logements, le Fonds du Logement ne bénéficie pas de subsides directs de la part de la Région.
De manière générale, la production de logements destinés à la vente par le Fonds du Logement a été encouragée ces dernières années.

Par ailleurs, le nouveau contrat de gestion entre le Fonds du Logement et la Région a été adopté. L’organisme accorde depuis plusieurs années 1000 prêts par an minimum, dont une majeure partie est accordée à des ménages répondant aux plafonds du logement social. Le contrat de gestion formalise l’introduction du prêt Booster (proposé aux ménages de moins de 35 ans, avec des conditions d’accès un peu plus souples et des taux d’intérêt avantageux), qui rencontre un succès important auprès des jeunes ménages. En 2012, la moitié des prêts contractés auprès du Fonds du Logement étaient des prêts Booster.

De plus, la possibilité (pour les ménages avec 3 enfants et plus à charge ainsi que pour les jeunes ménages de moins de 35 ans) de combiner un emprunt hypothécaire auprès du Fonds du Logement avec un logement acquis auprès de Citydev a été réintroduite.

Citydev

Cet organisme a également été marqué par des changements importants.
Tout d’abord, il peut aussi profiter d’un taux de TVA réduit à 6%. A ce titre, il est donc considéré comme acteur de la politique sociale du logement alors même qu’il est producteur de logements acquisitifs pour ménages à revenus moyens. Le RBDH considère que cette aide est attribuée de manière trop généreuse alors qu’elle devrait bénéficier à un public défini selon ses revenus et donc ses besoins réels.

De plus, Citydev a conclu un premier contrat de gestion avec la Région. La négociation a pris beaucoup de temps (de 2009 à 2013) mais a enfin permis de formaliser les pratiques déjà en cours depuis de nombreuses années.
Voici en bref ce qu’il faut en retenir : son objectif de production de logements est maintenu pour les années à venir, à un niveau d’environ 200 logements par an ; un chiffre décevant lorsque l’on sait que les engagements politiques en début de législature annonçaient le double [1]

Citydev est également invité à s’appuyer sur une étude Plan Guide de la Rénovation urbaine, qui cible les enjeux, détermine les orientations et fixe les sites prioritaires d’intervention en matière de rénovation urbaine. Cet outil pourra notamment permettre de réaliser une veille concernant les opportunités d’acquisition et le cas échéant, réaliser des acquisitions.

Enfin, Citydev a été marqué par un nouvel arrêté de subsidiation, modifiant les conditions d’achat et de revente ; une évolution allant dans le bon sens puisque les conditions sont rendues plus restrictives pour les acquéreurs investisseurs. Parmi les changements importants, les acquéreurs occupants sont prioritaires pour l’achat pendant les douze premiers mois de la commercialisation. Au moment de la revente, les conditions de revente sont désormais valables pendant 20 ans (au lieu de 10 seulement précédemment).

Pour rappel, les logements produits par Citydev coûtent environ 30% moins cher que sur le marché et sont destinés à des ménages dont les revenus ne peuvent dépasser 59 000 € de revenus nets imposables et plus s’il y a des personnes à charge (en sachant que le second revenu n’est pris en compte que pour moitié).

Le RBDH regrette que les ménages bénéficiant d’un tel soutien public ne soient pas mieux ciblés et demande que la possibilité d’acquisition soit limitée aux ménages dont le revenu annuel net imposable ne dépasse pas 42 000 € + 5 000 € par personne à charge ; lesquels ne pourraient pas devenir propriétaires sans un soutien public.

De toute évidence, les objectifs fixés à la Région au Fonds du Logement et à Citydev ont été atteints.
Par contre, en ce qui concerne les SISP et la SLRB, le RBDH regrette que de tels acteurs soient également sollicités pour la production et la gestion de logements moyens…

Les SISP et la SLRB

Dans le Code du Logement, les SISP se sont vues attribuer une nouvelle mission, celle de gérer et mettre en location des logements modérés et moyens, dans le cadre de projets de construction ou de rénovation d’ensembles de logements, pour autant qu’il s’agisse de nouvelles constructions et que ces logements ne dépassent pas un seuil d’une part, de 20 % du nouveau projet et d’autre part, 10 % de l’ensemble des logements gérés par la SISP. De cette manière, le Gouvernement souhaite pouvoir mener des projets mixtes et générer des revenus pour les SISP.
Pour le RBDH, c’est un mauvais choix. Les listes d’attente pour obtenir un logement social n’ont jamais été aussi longues (40.000 ménages fin 2013). La mission prioritaire du logement social devrait être de fournir un logement abordable aux ménages aux revenus limités.

Cependant, ce dernier regret émis par le RBDH ne se limite pas aux SISP et la SLRB, mais concerne aussi plus globalement l’occasion manquée par le Gouvernement de définir et cibler précisément les ménages nécessitant un soutien. En effet, le nouveau Code du Logement distingue les logements locatifs et les logements acquisitifs et entre ceux-ci, les logements sociaux, modérés et moyens. Il est prévu que le Gouvernement fixe dans un arrêté les conditions de revenus et les loyers maximaux pour chaque type de logement. Malheureusement, la définition de ces types de logements est essentiellement basée sur le gestionnaire du logement.

Le RBDH demande depuis longtemps un système définissant les catégories de logements en fonction des revenus des ménages et du budget consacré au logement (que ce soit sous la forme d’un loyer ou d’un remboursement mensuel d’un emprunt hypothécaire), de telle sorte que le budget consacré au logement ne dépasse pas 33% des revenus du ménage. Le véritable enjeu consiste selon nous à cibler correctement les bénéficiaires des aides publiques, dans le but de mettre en œuvre des mesures en faveur de ceux qui en ont le plus besoin.

Notes

[1Voir le dossier de presse du 3 mai 2010 de Mme Huytebroeck et de M. Doulkeridis, « Logements SLRB – SDRB – Fonds du Logement : En marche vers la ville durable », page 7.