Baromètre du logement - Bilan de la législature 2009-2014 – Lutter contre les logements vides et insalubres

16/04/2014
Sur les 5 mesures prévues :
0 Non initiées
2 Délaissées
0 Annoncées
0 En projet
0 En cours de réalisation
3 Réalisées

Le Gouvernement bruxellois avait prévu de lutter contre l’inoccupation via trois axes principaux : l’assouplissement du droit de gestion publique, l’application de l’ordonnance de 2009 concernant les logements vides et l’encadrement de conventions d’occupations temporaires. Après cinq années de travail, quelles sont les principales avancées à relever pour ces trois axes ?

L’assouplissement du droit de gestion publique

Pour rappel, le droit de gestion publique est le droit, pour un opérateur immobilier public, de prendre en gestion un logement inoccupé depuis plus de 12 mois ou déclaré insalubre pour le remettre sur le marché locatif. L’autorité publique procède, si nécessaire, à la rénovation du bien et le met en location à des conditions sociales. Elle reverse au propriétaire le montant du loyer, déduction faite du cout des travaux de rénovation et des frais de gestion

Indéniablement, plusieurs amendements au droit de gestion publique ont été décidés par ce Gouvernement, afin de rendre le dispositif plus opérant. Citons notamment l’allongement possible du délai de prise en gestion au-delà de 9 ans, l’augmentation de la part des travaux finançables grâce à un emprunt à taux nul auprès de la Région ou encore la possibilité de confier la gestion du bien à une agence immobilière sociale.

Selon le RBDH, les principaux obstacles à une utilisation effective de cet outil sont aujourd’hui levés. Mais nous constatons que ces avancées n’ont pas suffi pour convaincre les opérateurs publics à mobiliser le dispositif. Plus de 10 ans après son instauration, seuls deux opérateurs ont utilisé le droit de gestion publique (le CPAS de Forest et la commune de Saint-Gilles).

Comme les communes et les CPAS montrent clairement qu’ils ne sont pas intéressés par la rénovation et la gestion de biens privés, le RBDH plaide pour qu’un service régional soit spécialement en charge de la mise en œuvre du droit de gestion publique, service qui bénéficierait des moyens nécessaires à sa mission.

L’application de l’ordonnance de 2009

L’ordonnance du 30 avril 2009 [1] instaure, d’une part, un service régional chargé de rechercher les situations d’inoccupation et de les frapper d’une amende et, d’autre part, la possibilité pour les administrations publiques et les associations de défense du logement agréées d’introduire une action en cessation devant le Président du Tribunal de Première Instance, ce dernier pouvant alors ordonner aux propriétaires déficients de tout mettre en œuvre pour faire cesser l’inoccupation.

Le nouveau service régional a été créé en 2012. Il a depuis traité plus de 2500 dossiers et aurait – selon le service – permis la remise sur le marché d’environ 250 logements. Au fil du temps, les sources d’informations et les données dont le service dispose pour repérer les situations d’inoccupations se sont diversifiées et affinées.
Le Parlement bruxellois a voté une ordonnance obligeant les fournisseurs d’énergie et d’eau à communiquer à la Région les adresses des compteurs auxquels quasi aucune consommation n’est reliée.

Les associations agréées peuvent introduire une plainte officielle auprès de la commune et du service régional.

Les communes peuvent modifier leur règlement-taxe afin d’en exclure les logements inoccupés et charger la Région d’imposer leurs propriétaires [2].. En outre, le Code bruxellois du Logement de 2013 impose à toutes les communes la tenue, et la communication annuelle à la Région, d’un inventaire réunissant tous les bâtiments vides recensés sur leur territoire.

Le Code améliore également la définition de l’inoccupation, base indispensable à une meilleure application des outils.

Autant de signaux qui vont dans la bonne direction, le croisement de ces différentes sources étant nécessaire pour cerner les différentes situations d’inoccupation. Il devrait permettre de renforcer et accélérer le travail des enquêteurs de la Région.

Le développement des occupations temporaires

Durant cette législature, plusieurs projets d’occupations temporaires dans des logements sociaux vides sont nés, encadrés par des associations. Ces expériences de terrain se heurtent très souvent à une série de difficultés. Citons notamment la longueur excessive des négociations avec les SISP et la SLRB ou l’incertitude quant aux normes minimales de sécurité à respecter et aux responsabilités mutuelles des parties.

Le nouveau Code bruxellois du Logement dote les SISP et la SLRB d’une nouvelle mission de soutien aux conventions d’occupations temporaires. Cette avancée devrait encourager les sociétés à utiliser davantage cet instrument et à raccourcir la procédure administrative.

La Fébul, qui suivait déjà plusieurs projets, a obtenu des moyens supplémentaires destinés à l’accompagnement de nouvelles occupations, notamment celles conclues pour une partie des familles relogées suites à l’expulsion du cloître du Gésu.
Ces premiers pas vers la création d’une véritable « agence d’occupations temporaires », intermédiaire entre les propriétaires de bâtiments vides et les associations et collectifs souhaitant développer des projets d’occupations temporaires, étaient attendus.

La lutte contre l’insalubrité et la réforme du Code du Logement

Le titre de ce sixième thème de l’accord de Gouvernement promet de lutter contre l’inoccupation, mais aussi contre l’insalubrité… Pourtant, aucune des mesures de l’accord n’y a trait. Parallèlement le Code du Logement a été réformé, alors que l’accord de Gouvernement ne le prévoyait pas…
Et ce nouveau Code contient toute une série d’améliorations visant à rendre plus efficace la lutte contre l’insalubrité.

En la matière, il contient un certain nombre de changements importants qui devraient aboutir à une action plus efficace contre les bailleurs de logements insalubres et dangereux et à l’inspection et la rénovation de davantage de logements.
Parmi les changements importants, il faut notamment relever que l’inspection du logement voit ses charges administratives diminuer pour lui permettre de réaliser plus d’inspections de terrain, que le service d’inspection peut agir dès lors que le logement est placé sur le marché locatif – et donc avant l’arrivée d’un (nouveau) locataire – ; qu’une plainte reste valable même si entre temps, le locataire n’occupe plus les lieux ; qu’en cas de sérieux soupçons d’insalubrité, le bailleur n’est plus prévenu à l’avance de la visite des inspecteurs ; que l’amende peut être réduite de moitié voire annulée si le bailleur effectue les travaux demandés….

Incontestablement, ces mesures constituent d’importantes avancées. Néanmoins, l’accroissement du nombre de visites sur le terrain, et, dès lors, d’éventuelles fermetures de logements, se heurte toujours à la difficile question du relogement des locataires de ces logements dangereux. Pour parvenir à lutter efficacement contre l’insalubrité, il est donc essentiel d’accroitre les possibilités de relogement. Selon le RBDH, deux voies complémentaires doivent être suivies : d’une part, augmenter le nombre de logements de transit et, d’autre part, rendre le parc locatif privé plus accessible. Pour cela, la régulation des loyers pratiqués sur le marché privé, via la fixation et l’application de loyers objectifs, est indispensable, couplée à une allocation loyer générale !

Notes

[1Ordonnance visant à ajouter un chapitre V dans le titre III du Code du Logement relatif aux sanctions en cas de logement inoccupé, à modifier l’ordonnance du 12 décembre 1991 créant des fonds budgétaires et à modifier le Code judiciaire

[2Les communes de Schaerbeek, Molenbeek, Ixelles et Woluwé-Saint-Pierre ont modifié leur règlement taxe communal afin d’en exclure les logements inoccupés. La commune signale les adresses qu’elle a détectées à la Région ; qui rétrocède 85% des amendes perçues pour ces biens à la commune qui a le devoir de les utiliser pour sa politique sociale du logement