De woonbarometer - Balans van de legislatuur 2009-2014 – De sociale huisvesting bewaren en ontwikkelen

16/04/2014

Van de 19 voorziene maatregelen zijn er:

0 Niet begonnen
2 Opgegeven
1 Aangekondigd
0 In project
3 Bezig
13 Voltooid

Het gewestelijk Plan voor de Huisvesting

We kunnen moeilijk over sociale huisvesting spreken zonder het gewestelijk Plan voor de Huisvesting te vermelden. Aangekondigd in 2005 voorzag dit ambitieuze plan op een termijn van 5 jaar de bouw van 5000 huurwoningen, 3500 sociale en 1500 middelgrote woningen. Tien jaar en twee legislaturen later zijn er slechts 1500 woningen gerealiseerd. Dat is veel te weinig, zeker in verhouding met de stijgende vraag naar een openbare, betaalbare woning.

Het ambitieuze karakter van dit plan, 1000 woningen bouwen per jaar, terwijl op dat moment alle openbare actoren samen 500 woningen realiseerden, botste al meteen op de lange administratieve procedures (openbare aanbestedingen). Maar er zijn nog andere elementen die verklaren waarom het zo moeilijk is om snel veel openbare, sociale woningen te realiseren : het vinden van geschikte terreinen en het plaatselijk overleg of verzet met gemeenten en buurtbewoners ; een gebrek aan expertise bij de BGHM en moeilijkheden bij de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s) die hun handen al vol hebben met de renovatie van hun woningpark om grote bouwprojecten efficiënt te coördineren.

De recente aankondiging van een tweede gewestelijk Plan voor de Huisvesting, met name de Alliantie Wonen in september 2013 (3000 sociale en 1000 middelgrote huurwoningen extra) heeft dan ook niet meteen ons grootste enthousiasme opgewekt, zelfs wanneer de nodige financiële middelen zijn gegarandeerd voor de toekomst. De belangrijkste vraag is op welke manier de productie zal worden versneld en hoe de hinderpalen zullen worden weggenomen.

De vierjarige renovatieplannen

De degradatie van het sociale woningpark en de leegstand van sociale woningen houdt de Brusselse ministers al een hele tijd bezig. De renovatie van het sociale woningpark gaat, ondanks de grote financiële middelen zeer traag, wat bijdraagt tot veel leegstand, iets wat onaanvaardbaar is. Die leegstand van sociale woningen bedraagt al verschillende jaren ongeveer 5 à 6% van het volledige park.

Op dat vlak kunnen we toch twee positieve tendensen onderlijnen, zelfs wanneer de concrete effecten nog niet helemaal zichtbaar zijn op het terrein. Enerzijds is het aantal sociale woningen waarvoor geen renovatieproject is voorzien sterk afgenomen. Volgens een recente verklaring van de Staatssecretaris voor Huisvesting waren in 2013 90% van de leegstaande sociale woningen opgenomen in een renovatieprogramma, tegenover slechts 58% in 2009. Anderzijds worden de kredieten die het Gewest verleent aan de maatschappijen voor renovatiekosten sneller gebruikt, wat een aanduiding is dat de projecten sneller worden uitgevoerd.
De Brusselse regering heeft het budget voor de renovatie van de sociale woningen voor het volgende vierjarenprogramma trouwens opgetrokken van 200 miljoen euro (2009-2013) naar 300 miljoen euro.

Voor deze legislatuur willen we ook nog twee initiatieven vermelden : de oprichting van de expertisepool bij de BGHM en de fusie van de openbare vastgoedmaatschappen.

De exerpertisepool

De expertisepool, voorzien in het regeerakkoord, werd officieel opgericht in 2012 bij de BGHM en heeft als taak om de OVM’s bij te staan en zo de renovatie- en bouwprojecten sneller te laten verlopen. De expertisepool bestaat uit een strategische cel die bijstand biedt vooral de werf begint (keuze van terreinen en projecten, opstelling lastenboek, openbare aanbesteding, …) en een operationele cel die gedeeltelijk of volledig kan optreden als bouwheer voor het project. De expertisepool is momenteel samengesteld uit 7 voltijds equivalenten, maar er is een kader van 12 personen voorzien.

Positief is ook dat in de beheerovereenkomsten tussen Gewest, BGHM en OVM’s verschillende regels werden opgenomen om de projecten sneller te laten verlopen. De OVM’s hebben voortaan na de toewijzing van de kredieten maximum 2 jaar om de nodige studies uit te voeren en de aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning in te dienen en maximum 4 jaar om de werken aan te vatten. OVM’s die zich niet aan die termijn houden kunnen de kredieten verliezen of moeten het project in handen geven van de BGHM.

Fusie van de OVM’s

Een andere maatregel die op langere termijn kan leiden tot een betere uitvoering van de investeringsplannen is de rationalisering van de sociale huisvestingssector, zoals is voorzien in de 6e staatshervorming en in een gewestelijke ordonnantie. Concreet zou het aantal OVM’s tegen ten laatste maart 2015 met de helft moeten verminderen : van 33 naar 15.

Enige voorzichtigheid is geboden want de kans is groot dat de fusie van de maatschappijen de eerste jaren en ook na maart 2015 zeer veel energie en tijd zal vragen van een deel van de sector [1], wat een negatief effect kan hebben op de renovatie- en bouwprojecten.

Nieuwe regels voor de sociale huurders

Op 1 januari 2013 werd voor de nieuwe sociale huurders de huurovereenkomst van bepaalde duur ingevoerd. Op het einde van de 9 jaar zal een huurder die 50% meer verdient dat het inkomensplafond zijn sociale woning moeten verlaten. Op het eerste zicht lijkt deze maatregel vooral symbolisch omdat het over weinig huurders gaat, maar toch is dit een radicale verandering in de verhouding tussen OVM en huurders. Voor de huurders die de maatschappij moeten verlaten is geen begeleiding voorzien.
Deze nieuwe regel geeft de indruk dat men de sociale huisvesting echt wil voorbehouden voor die gezinnen die er het meest nood aan hebben, maar tegelijkertijd heeft de regering in de nieuwe Huisvestingscode de mogelijkheid gecreëerd voor de OVM’s om bij hun bouw- en grote renovatieprojecten ook deels middelgrote huurwoningen te realiseren en te beheren.

Ook de mutatie van de sociale huurders werd aangepakt. Aan sociale huurders die een onderbezette woningen betrekken (2 kamers teveel) moet de maatschappij een kleinere woning aanbieden. Die woning moet in een straal van 5 km rond de oude woning liggen en de nieuwe huurprijs mag niet hoger liggen dan 115% van de vroegere huurprijs. Indien het gezin het voorstel weigert, zal de huurovereenkomst worden opgezegd. De BBRoW steunt deze maatregel die moet leiden tot een beter gebruik van het sociale woningpark in het voordeel van de grote gezinnen.
Om daaraan te verhelpen, zullen ook de bezettingsnormen voor een sociale woning worden versoepeld. In de praktijk zullen de kinderen langer dezelfde kamer kunnen delen.

Andere belangrijke maatregelen uit het regeerakkoord zoals de vereenvoudiging van de huurprijsberekening en een harmonisering van de huurlasten tussen de maatschappijen zullen niet meer tijdens deze legislatuur genomen worden. Er blijven dus nog belangrijke initiatieven te nemen door de volgende regering.

Besluit

Op het terrein gaat de bouw van sociale woningen nog altijd veel te traag. De wachtlijsten worden alsmaar langer, zodat veel gezinnen zelfs niet meer de moeite nemen om zich in te schrijven. Vandaag duurt het gemiddeld 10 jaar om toegang te krijgen tot een sociale woning. Die wanhopige toestand is niet het resultaat van een recente desinvestering van de overheid in de sociale sector. De budgettaire middelen die deze regering heeft voorzien zijn daarvan een bewijs. Maar dit herinnert er ons aan dat het dringend tijd is om de private huurmarkt, die nu een deel van de sociale vraag absorbeert, te omkaderen.

Opmerkingen

[1De OVM’s die meer dan 2000 woningen beheren zullen in principe niet fusioneren met een andere maatschappij. Het gaat om de Anderlechtse Haard, de Brusselse Haard, de Schaarbeekse Haard, de Molenbeekse Haard, de Lakense Haard en Habitation Moderne.