De woonbarometer - Balans van de legislatuur 2009-2014 – Een aanbod ontwikkelen van woningen toegankelijk voor middelgrote inkomens

16/04/2014

Van de 6 voorziene maatregelen zijn er:

0 Niet begonnen
1 Opgegeven
0 Aangekondigd
0 In project
0 Bezig
5 Voltooid

Meer woningen aanbieden die toegankelijk zijn voor gezinnen met een middelgroot inkomen is de laatste 5 jaar zonder twijfel een van de belangrijke prioriteiten geweest van deze regering. Het feit dat van de 6 maatregelen in dit hoofdstuk er 5 volledige zijn gerealiseerd is daarvan een bewijs.

Recent nog, in september 2013, heeft de regering de Alliantie Wonen goedgekeurd voor de bouw van 6.720 woningen, waaronder 35% middelgrote woningen die zijn opgedeeld in 1000 middelgrote huurwoningen (te ontwikkelen door de BGHM) en 1000 middelgrote koopwoningen die moeten worden geproduceerd door Citydev (de vroegere GOMB).

Drie instellingen in het bijzonder moeten bijdragen tot de ontwikkeling van woningen voor gezinnen met een middelgroot inkomen : het Brusselse Woningfonds, Citydev en de BGHM.

Het Brusselse Woningfonds :

Bij het Brusselse Woningfonds zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd tijdens deze legislatuur.

De nieuwbouwwoningen van het Woningfonds genieten voortaan van een BTW-voet van 6% in plaats van 21%. Een belangrijke kostenbesparing, zeker wanneer je weet dat het Woningfonds geen directe subsidies ontvangt van het Gewest voor de bouw van de woningen. Bovendien heeft het Gewest de mogelijkheden voor het Woningfonds om woningen te bouwen en te verkopen nog versterkt.

Een tweede element is de invoering van de Boosterlening. Al een paar jaren verleent het Woningfonds zo’n 1000 hypothecaire leningen aan gezinnen met een laag inkomen. Met de nieuwe beheersovereenkomst werd de Boosterlening vorm gegeven, een lening tegen gunstige voorwaarden voor gezinnen jonger dan 35 jaar met een iets hoger inkomen. Het hoeft niet te verwonderen dat die formule veel succes heeft. In 2012 waren zowat de helft van de hypothecaire leningen Boosterleningen.

Bovendien werd opnieuw de mogelijkheid gecreëerd om een woning van Citydev aan te kopen met een lening van het Woningfonds (voor grote gezinnen en jonge gezinnen onder de 35 jaar).

Citydev :

Ook bij deze instelling zijn er belangrijke wijzigingen te noteren. Ook de woningen van Citydev genieten voortaan van een BTW-voet van 6%, waarmee de instelling wordt beschouwd als een operator van het sociale woonbeleid, terwijl hij toch koopwoningen bouwt voor gezinnen met relatief hoge inkomens. De BBRoW is van mening dat die steun eerder zou moeten gaan naar gezinnen met lage inkomens.

Citydev heeft ook voor de eerste keer een beheerovereenkomst afgesloten met het Brusselse Gewest. De onderhandelingen daarover hebben zeer lang aangesleept (van 2009 tot 2013), maar nu worden eindelijk een paar belangrijke principes bevestigd. Uit de tekst willen we onthouden : de doelstelling om ieder jaar zo’n 200 woningen te realiseren, waar in het begin van deze legislatuur nog sprake was van dubbel zoveel woningen. Citydev wordt ook veronderstelt zich in te schrijven in het ‘Plan Guide de la Rénovation urbaine’ dat de prioriteiten vastlegt voor de stadsvernieuwingsprojecten. In de beheerovereenkomst en het subsidiebesluit voor Citydev werd ook de verkoop van woningen strikter geregeld. Voortaan zijn de kopers-bewoners prioritair gedurende de eerste 12 maanden van commercialisering van een woning. Bovendien mag de woning gedurende 20 jaar (vroeger was dat 10 jaar) enkel worden verkocht of verhuurd aan kopers die ook aan de inkomensvoorwaarden beantwoorden.

Het is over die inkomensvoorwaarden dat de BBRoW een duidelijk standpunt heeft. De Citydev woningen worden verkocht tegen een prijs die 30% onder de marktprijs ligt en toch kunnen gezinnen of alleenstaanden met een inkomen tot 59.000 euro de woningen aankopen. Wij vinden dat het doelpubliek van Citydev te ruim is en dat enkel gezinnen die niet meer verdienen dan 42.000 euro + 5.000 euro per persoon ten laste hiervoor in aanmerking zouden mogen komen.

De BGHM:

Een opvallende nieuwe actor op het vlak van middelgrote woningen is voortaan ook de BGHM. In de Brusselse Huisvestingscode werd immers bepaald dat de BGHM en de sociale huisvestingsmaatschappijen voortaan ook bij nieuwbouw- en grote renovatieprojecten tot 20% (en mits akkoord van de regering 40%) middelgrote huurwoningen kunnen realiseren. De regering wou hiermee meer gemengde projecten realiseren en meer inkomsten genereren voor de maatschappijen. Voor de BBRoW is dit een verkeerde keuze. De wachtlijsten voor een sociale woning zijn nog nooit zo lang geweest (40.000 gezinnen eind 2013). Het openstellen van de sociale woningen voor middelgrote inkomens biedt daarvoor geen oplossing.

Tenslotte moeten we het nog hebben over een gemiste kans.
De Regering heeft in de nieuwe Brusselse Huisvestingscode een nieuwe typologie, nomenclatuur van woningen ingevoerd. Bedoeling is dat we voortaan enkel nog spreken over sociale, bescheiden en middelgrote huur- of koopwoningen. Bedoeling is om voor die categorieën in een uitvoeringsbesluit nader te definiëren wat de maximale inkomensvoorwaarden en de maximale huur of verkoopprijs zijn. Jammer genoeg is de definitie van de woningtypes vooral gebaseerd op de operator. De BBRoW vraagt al lange tijd een definitie die is gebaseerd op de inkomens en het feit dat de prijs van de woning niet hoger mag zijn dan 33% van het inkomen. De echte uitdaging is om het woonbeleid te baseren op de behoeften van de bewoners en niet op de behoeften van de operatoren.