De woonbarometer - Balans van de legislatuur 2009-2014 – De bouw van nieuwe woningen voortzetten.

16/04/2014

Van de 8 voorziene maatregelen zijn er:

0 Niet begonnen
1 Opgegeven
0 Aangekondigd
4 In project
0 Bezig
3 Voltooid

Waar 20 jaar geleden het aantal inwoners in Brussel nog afnam, zien we sinds begin 2000 een sterke toename van de Brusselaars. Het Planbureau voorspelde in 2011 dat het Brusselse gewest tegen 2023 zo’n 160.000 inwoners extra zou tellen. Een toename van de internationale migratie en het aantal geboorten zijn de twee voornaamste oorzaken van die ‘demografische boom’. De toename van het aantal inwoners plaatst het Gewest voor de enorme uitdaging om antwoorden te bieden op het vlak van huisvesting, crèches, scholen, openbaar vervoer, tewerkstelling, ….

Het Demografische Gewestelijk Bestemmingsplan

Bij aanvang van de legislatuur had de regering de intentie om een nieuw Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO/PRDD) op te maken. In dit GPDO zou onder meer aan bod moeten komen hoeveel nieuwe woningen er moeten gebouwd worden, waar men de nieuwe woningen zal bouwen, voor welk doelpubliek ze dan bestemd zijn,…

Maar de opmaak van het GPDO was amper gestart, toen de regering eind januari 2011 al besliste om eerst een aangepast ‘demografisch’ Gewestelijke Bestemmingsplan op te stellen, een plan dat in principe de keuzes van een GPDO zou moeten omzetten in concrete bestemmingen. Hier keerde de Regering dus de stedenbouwkundige volgorde gewoon om. Het demografische GBP dat in mei 2013 werd goedgekeurd had de ambitie om dringende antwoorden te bieden op de demografische boom, wat ook als argument werd gebruikt om eerst dit Plan goed te keuren.

Het demografische GPB voorziet effectief voor een tiental ‘gebieden van gewestelijk belang’ de mogelijkheid om meer woningen te realiseren en creëert de mogelijkheid om in de stedelijke industriegebieden en de administratiegebieden meer woningen te bouwen. Tegen die herbestemming tot stedelijk industriegebied is verzet gekomen van werkgeversfederaties en vakbonden. Zij pleitten er – tevergeefs - voor om industriegebieden te behouden en zo de tewerkstelling die industriële activiteiten creëren. In het demografische GPB zijn ook grote uitrustingen (shoppingcentra, concertzalen, …) opgenomen, in het kader van de internationale ontwikkeling van Brussel.

De leden-verenigingen van de BBRoW die het stedenbouwbeleid van het Gewest van dichtbij volgen (Bral, IEB, Arau) hadden nog op andere punten kritiek op het ontwerp van demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan : de Regering heeft onvoldoende de alternatieven voor woningbouw onderzocht (verdichting van de stad, invulling van leegstand) en in de tekst wordt met geen woord gerept over het type woningen dat moet gecreëerd worden. In tegenstelling tot wat de echte demografische uitdagingen zijn van dit Gewest, namelijk meer betaalbare huisvesting, de bouw van scholen, crèches en andere lokale publieke voorzieningen voor de Brusselaars, lijkt het ‘demografische’ GBP eerder gericht op de privé-investeerders door de weg vrij te maken voor onder meer een shoppingcenter, een concertzaal en een congrescentrum of de ontwikkeling van dure woningen in de kanaalzone.

De stedenbouwkundige lasten

Een belangrijke beslissing van de regering was om de goedkeuring van het demografische Gewestelijk Bestemmingsplan te koppelen aan een wijziging van de stedenbouwkundige lasten. De stedenbouwkundige lasten geven de overheid die een bouwvergunning aflevert de mogelijkheid om lasten op te leggen die ten goede komen aan de lokale ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de aanleg van wegen, openbare ruimtes, woningen,…

In het gewijzigde systeem is voorzien dat voor kantoorprojecten, maar ook voor woningprojecten van meer dan 1000 m² het gewest of de gemeenten die de bouwvergunning moeten uitreiken aan de projectontwikkelaar de mogelijkheid hebben (en dus niet verplicht zijn !) om 15% geconventioneerde woningen op te leggen (middelgrote of sociale woningen).

Probleem is dat de projectontwikkelaar die ‘verplichting’ kan afkopen door het storten van een vergoeding, die volgens ons veel te laag is en het voor de projectontwikkelaar wel heel gemakkelijk maakt om hiervoor te kiezen, zodat de kans klein is dat er effectief gemengde projecten komen.

Het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO)

Ondanks het uitstel in het begin van de legislatuur, keurde de Brusselse regering In september 2013 dan toch nog het Ontwerp van Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling goed, waarin de stedenbouwkundige ontwikkeling van het Brusselse Gewest voor de komende 10 jaar wordt geschetst.

In het ontwerp-GPDO vinden we zeer ambitieuze doelstellingen terug op het vlak van woningproductie (nieuwbouw, maar ook aanpak leegstand, reconversie, …). Waar de jaarlijkse productie aan woningen (zowel privé als openbare sector) tot voor 2011 zo’n 4.000 per jaar bedraagt, wil de Brusselse regering dat optrekken tot liefst 6.000. Tegen 2020 wil de regering het publieke en private woningbestand uitbreiden met 42.000 woningen, waarvan er 9.500 door de overheid moeten worden gerealiseerd. Hiervan moet 60% (5.700 woningen) toegankelijk zijn voor de sociale inkomens en 40% (3.800 woningen) voor de middelgrote inkomens.

De overheid kan inspanningen doen om zelf woningen te realiseren, maar Brussel blijft grotendeels afhankelijk van de projecten van private promoteren. Op welke manier het Gewest hen concreet en effectief wil aanzetten om meer woningen te realiseren, wordt niet duidelijk in het ontwerp van GPDO.

Een ander probleem met dit ontwerp van GPDO is dat het zeer laat in de legislatuur werd goedgekeurd, zodat er voor de verkiezingen geen openbaar onderzoek meer kan plaatsvinden en dat het de volgende regering is die bepaalt om ze met dit ontwerp wil verder werken en in uitvoering wil brengen.

Beperking van nieuwe kantoren

Een ander maatregel die het regeerakkoord aankondigt is de beperking van de ontwikkeling van nieuwe kantoren en de omvorming van leegstaande kantoren tot woningen.

Ondanks het massale aantal leegstaande kantoren (1,2 miljoen m² of 9,2% van het totale aantal kantoren), heeft deze regering zeer weinig maatregelen heeft genomen om de ontwikkeling van nieuwe kantoren te beperken. Aan de Zuidwijk bijvoorbeeld waar er nu al een groot overaanbod is en veel leegstand, is er het project Victor (100.000 m² kantoren) en is er sprake van nog 250.000 m² kantoren bovenop het Zuidstation.

In een studie uit 2010 in opdracht van het Ministerie van het Brusselse Gewest wordt het idee van een algemeen, reglementair moratorium (met andere woorden een algehele stop van vergunningen voor nieuwbouw of verbouwing van kantoren) afgevoerd. De mogelijke voordelen (beter gebruik van de ruimte, vermindering van leegstand) zouden worden teniet gedaan door economische en financiële nadelen voor de eigenaars en promotoren). Men pleit er voor ‘omkaderende maatregelen’ zoals bijvoorbeeld een variabele kantorentaks in functie van gebruik of leegstand van het gebouw, bouwnormen die het gemakkelijker moeten maken om kantoren nadien om te vormen tot woningen, de procedure voor bouwvergunningen voor omvormingen versnellen,… Op zich zijn dit prima voorstellen, maar ook van die ‘omkaderende maatregelen’ hebben we tot nu toe verder niets vernomen.

Een andere manier om ‘nieuwe’ woningen te realiseren is de reconversie van leegstaande kantoren tot woningen. Alsmaar meer eigenaars van verouderde of leegstaande kantoren gaan tot die stap over. Volgens het Overzicht van het kantorenpark n° 29 werden de laatste vijf jaar (2007-2011) per jaar 62.000 m² kantoren omgevormd tot woningen, winkel, hotel of voorzieningen).

In juni 2011 lanceerden Staatssecretaris Christos Doulkeridis en Minister-President Charles Picqué een projectoproep voor de gesubsidieerde reconversie van leegstaande kantoren tot woningen. Die oproep resulteerde uiteindelijk in 8 geselecteerde projecten die zowat 450 woningen zouden moeten opleveren. De meeste projecten werden door promotoren ingediend en zullen resulteren in vrij dure woningen. Enkel de cvba Livingstones diende een project in voor de realisatie van 11 woningen die zullen worden verhuurd aan sociale voorwaarden. Hier stellen we ons de vraag welke lessen de Regering wilde trekken uit de ondersteuning van reconversieprojecten die – gezien de alsmaar grotere vraag naar woningen in dit Gewest - ook zonder overheidssteun zouden plaatsgevonden hebben.

Kortom, over de realisaties van de Brusselse regering inzake de stedenbouwkundige planning en in het bijzonder de Minister-Voorzitter die de bevoegdheid heeft, kunnen we na 5 jaar regeren niet tevreden zijn. Niet alleen werd de stedenbouwkundige planning omgekeerd doorgevoerd, maar werd onder het mom van de demografische boom de ontwikkeling van een tiental strategische gebieden vooral gepland in functie van de internationale ontwikkeling van Brussel en de opwaardering van de kanaalzone ten koste van een aantal industriële zones, en onvoldoende in het belang van de huidige en toekomstige bewoners die vooral nood hebben aan betaalbaar wonen en tewerkstelling. Bovendien blijft de grote leegstand van kantoren een probleem dat niet grondig werd aangepakt.