Transfert de compétences : une opportunité pour les colocataires…

30/06/2015
La sixième réforme de l’Etat prévoit le transfert de nombreuses compétences de l’Etat fédéral vers les régions. Parmi les matières transférées se trouve le bail d’habitation (Article 15 de la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l’Etat). Les régions ont donc la possibilité de faciliter l’émergence de modes d’habitat qui étaient jusqu’alors ignorés par la loi, comme la colocation.

Point sur la situation

Au niveau civil, aucune règle spécifique n’existe pour la colocation. Dès lors les colocataires et les propriétaires sont soumis aux dispositions générales souvent mal adaptées à ce mode d’habitat particulier.

Si les régions décidaient d’encadrer la colocation, elles devraient tenir compte des problèmes concrets rencontrés. Voici quelques pistes de réflexions.

Quand parle-t-on de colocation ?

Dans le langage courant « vivre en colocation » signifie habiter avec des personnes avec lesquelles on n’a aucun lien familial. Cette situation est régie par des règles juridiques dont les colocataires n’ont, en règle générale, pas connaissance. D’ailleurs, différents mécanismes juridiques peuvent s’appliquer à cette réalité (bail à plusieurs preneurs, sous-location, cession de bail, etc). Face à l’incompréhension des citoyens, il serait utile de veiller à définir ce qu’est une colocation. Cette clarification permettra une meilleure information des colocataires sur les implications juridiques du contrat. Le bail à plusieurs preneurs semble être la forme la plus courante. Il s’agit d’un contrat de bail signé entre un propriétaire et plusieurs colocataires. Chacun est titulaire de l’entièreté des droits et des obligations qui découlent du bail.

La solidarité des colocataires

Lorsqu’une clause du contrat prévoit que les colocataires sont tenus solidairement cela signifie que chacun d’eux est responsable de la bonne exécution du contrat [1]. Dès lors, en cas de loyer impayé, chacun des locataires peut être tenu de payer l’intégralité du loyer au propriétaire. Le payeur peut ensuite demander aux autres colocataires de lui rembourser leur part.

La solidarité doit être prévue dans le contrat de bail [2]. Elle est une contrainte importante pour les colocataires. Par contre, son existence rassure les propriétaires souvent frileux face aux colocations. Il est dès lors difficile d’envisager sa suppression.

Si la solidarité ne peut être modifiée [3], il faudrait d’une part faciliter la rupture de la colocation et d’autre part prévoir des mécanismes plus simples de règlement des litiges entre colocataires. La rédaction obligatoire d’un pacte de colocation et l’exclusion possible d’un seul colocataire pourraient, par exemple, faciliter les recours en justice.

Les relations entre colocataires

La vie à plusieurs implique des règles. Généralement, au sein des colocations, ces règles ne sont pas formalisées. Cette lacune est la source d’importantes difficultés (remplacement d’un colocataire, répartition des charges, paiement des dégâts locatifs, désignation du preneur d’assurance, partage de la ligne internet, etc.). Dès lors, il est important de rédiger un « pacte de colocation » reprenant les droits et les obligations de chacun.

Ce « pacte de colocation » permet aux colocataires de s’organiser entre eux, mais aussi, en cas de conflit de réclamer son application en justice [4]. Par contre, il n’a aucune valeur pour le propriétaire.

Le départ d’un colocataire

Quitter une colocation ressemble parfois au parcours du combattant. Si tous les colocataires décident de mettre un terme à la colocation, ils envoient alors un renon signé par tous [5]. Par contre, si seul l’un d’entre eux souhaite partir, il doit demander à ses colocataires et son propriétaire de valider son départ. Ils signeront alors un avenant au contrat de bail. Il s’agit d’un accord qui modifie ou qui complète le contrat de bail. Il doit être signé par tous. L’avenant indique que le colocataire sortant est libéré des obligations futures du bail. Le colocataire sera, éventuellement, remplacé par un autre.

L’accord de tous les signataires pose problème. Il faudrait prévoir la possibilité de mettre fin au contrat sans devoir obtenir l’accord de tous pour être libéré de ses engagements.

Par contre, la question du remplacement du colocataire sortant reste en suspens… Une règle devrait alors être trouvée entre le propriétaire et les colocataires pour réorganiser la nouvelle colocation.

L’état des lieux et la libération de la garantie locative

L’état des lieux de sortie et la libération de la garantie locative ont lieu à la fin du bail. Entretemps, si un colocataire a quitté la colocation, comment éviter qu’il ne doive payer les dégâts commis après son départ ? Des difficultés peuvent également survenir lors de la libération de la garantie locative si le colocataire remplacé a constitué la garantie locative, sa signature est nécessaire pour la débloquer.
Pour limiter ces désagréments, il faut prévoir un état des lieux intermédiaire lors du départ d’un colocataire. Un arrangement sur la récupération ou non de la garantie locative devrait également être conclu.

Conclusion
La législation actuelle n’est pas adaptée à la colocation. Une réforme peut améliorer le sort des colocataires ou, au minimum, clarifier leurs droits, leurs obligations et leur application. L’instauration d’un pacte de colocation obligatoire est une piste intéressante pour prévenir les conflits entre colocataires. Certaines dispositions pourraient d’ailleurs être conclues avec le propriétaire au sujet, par exemple, de l’assurance incendie, d’une procédure à suivre en cas de changement de colocataire, etc.

Par ailleurs, il faudrait simplifier la gestion de la colocation. En règle générale, la composition des colocations évolue vite et chaque remplacement implique des démarches lourdes pour toutes les parties.

Enfin, il faut veiller à ce que les propriétaires aient un « intérêt », ou, au moins, qu’ils n’aient aucun inconvénient majeur, à choisir des colocataires. Sinon, les propriétaires, déjà frileux, risquent de refuser les colocations pour favoriser les locations « classiques »…

NOTE :
Le taux « cohabitant » : compétence non-transférée

Bien que les régions ne puissent pas interférer en la matière, il est important de signaler que le problème principal de la majorité des colocataires est la diminution des revenus de remplacement. Le fait de vivre en colocation implique généralement un changement de « statut » Les revenus de remplacement sont dès lors octroyés au taux « cohabitant » et non pas au taux « isolé ». Cette diminution importante des revenus est un frein à la colocation. Cependant, la matière est restée une compétence fédérale.

A ce propos, la création d’un « label habitat solidaire » a fait l’objet d’une étude [6]. Le label serait attribué aux habitats répondant à différents critères. Les colocataires ‘labélisés’ seraient alors considérés comme des personnes « isolées ». A défaut d’un label fédéral, un label régional pourrait être créé mais la ‘valeur’ de ce label devrait alors être négociée avec l’Etat…

Par Ingrid Plancqueel, juriste à l’asbl Droits quotidiens, service juridique de première ligne qui répond aux difficultés rencontrées par les (co-)locataires, ainsi que les bailleurs.

Notes

[1Article 1203 du code civil

[2Article 1202 du code civil

[3En France, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit, entre autres, que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. S’il n’y a pas de nouveau colocataire, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

[4Article 1134 du code civil

[5G. BENOIT, « Droits et obligations des co-preneurs et des cohabitants » in Le bail : questions diverses, CUP, Bruxelles, 1999, p.46.

[6Habitat & Participation, Facultés universitaires Saint-Louis et Samenhuizen (2012). Etude sur les possibilités de reconnaissance de l’habitat solidaire. Politique des grandes villes et SPF Intégration Sociale.