Profiter de la régionalisation du bail pour encadrer la colocation

30/06/2015
A côté des thèmes devenus classiques (taux des allocations sociales, urbanisme, ...), il est une question juridique qui reste étonnamment peu abordée à notre estime à propos de la colocation : le bail.

Or, aucune législation spécifique n’existe actuellement sur ce point et, à l’intérieur même des lois en vigueur sur le bail, nulle disposition propre à la colocation n’apparaît. Résultat : les parties impliquées dans une colocation doivent puiser dans des textes de nature générale — et donc mal adaptés — pour organiser juridiquement leur vivre-ensemble et résoudre leurs différends éventuels.

Il se fait cependant que, par l’effet de la loi du 6 janvier 2014 portant sixième réforme de l’Etat (entrée en vigueur le 1er juillet de la même année), les Régions sont devenues compétentes pour réglementer la matière du « bail d’habitation ». Il serait assurément regrettable de ne pas profiter de cette occasion unique pour élaborer un régime propre à la colocation, susceptible de stabiliser les colocations existantes et favoriser le développement de ce mode d’habitat en incontestable croissance (puisque pas moins de 9% des logements locatifs se déclinent aujourd’hui sur le mode du collectif, suivant l’enquête 2013 de l’Observatoire des loyers).

Qu’insérer, concrètement, dans la future ordonnance bruxelloise sur le bail ? Au-delà de la définition même de la colocation (contrat de bail unissant une pluralité de preneurs au même bailleur), trois points nous semblent devoir être réglés.

D’abord, il y a lieu de préciser le statut des obligations des colocataires : conjointes ou solidaires. Les premières se caractérisent par la division de la dette, c’est-à-dire que le créancier (bailleur) ne peut réclamer à chacun des codébiteurs (locataires) que la part de celui-ci. Par ailleurs, la mise en demeure adressée à l’un des codébiteurs ne vaut nullement à l’égard des autres ; le bailleur doit recommencer la démarche, avec chacun. Par voie de conséquence, l’insolvabilité d’un des codébiteurs est supportée par le bailleur, lequel n’est aucunement autorisé, pour éviter de voir disparaître une partie de sa créance, à demander aux autres d’« éponger » la perte (en sus de leur part à eux).

Tout à l’inverse, les obligations solidaires reposent, elles, sur le principe fondateur de l’unicité de la dette ; quand bien même elle serait, matériellement, parfaitement divisible, il n’y a qu’une seule dette, en raison de la communauté d’intérêts qui relie les membres du groupe. Le créancier peut donc réclamer le tout, à chacun, à charge pour celui qui a payé « pour tout le monde » de se retourner contre ses consorts et réclamer leurs parts respectives. Pour cette raison, la formule est particulièrement prisée par les bailleurs.

Cependant, l’obligation conjointe est la forme de droit commun, c’est-à-dire qu’elle s’applique automatiquement, à défaut pour les parties d’avoir prévu un régime contraire (une « clause de solidarité ») ; la solidarité, autrement dit, ne se présume pas. Le législateur bruxellois pourrait réfléchir à renverser la logique.

Autre difficulté actuelle : le départ anticipé d’un colocataire. Ce cas de figure est fréquent dans les logements collectifs pour étudiants par exemple (dont l’un des membres reçoit une bourse Erasmus pour étudier une partie de son année à l’étranger, ce qui l’amène à rompre son bail plus tôt qu’envisagé).
Le principe général, tout d’abord, veut que l’accord de tous soit requis (même dans un cas de résiliation anticipée expressément prévu par la loi), aussi bien celui du bailleur que des autres colocataires ; en effet, on ne modifie pas unilatéralement les conditions du contrat (lequel doit, par ailleurs, s’exécuter de bonne foi).

Un avenant formel à la convention de départ est donc nécessaire ; à défaut, le locataire parti reste tenu, et le propriétaire sera fondé à lui réclamer le paiement de n’importe laquelle des obligations issues du contrat (le loyer dans son intégralité par exemple), quand bien même l’intéressé n’occuperait plus le bien depuis longtemps ! Indubitablement, cette règle de l’unanimité est susceptible d’entraver le départ anticipé d’un locataire, une seule des parties pouvant opposer son veto à ce projet.

Or, par définition, les autres membres du groupe envisagent avec défaveur ce départ puisqu’il signifie que la dette se répartira entre moins de personnes, augmentant mathématiquement la part de chacun. Même si le juge pourra, en fonction des circonstances d’espèce, estimer abusif le refus émanant d’un colocataire ou du bailleur, il n’en reste pas moins que le régime actuel est source de difficultés. Ce, d’autant plus que, pour qu’un nouveau locataire puisse prendre la place du premier, l’accord de tous est, ici aussi, exigé, via un avenant (à signer par le nouvel occupant également) ou une cession de bail. Il est cependant possible de prévoir un seul avenant, réglant à la fois le départ et l’arrivée.

Il reste encore à organiser, de manière horizontale cette fois, les relations entre colocataires eux-mêmes (et non plus vis-à-vis du bailleur). Il serait bon à cet effet que le législateur bruxellois esquisse les lignes de force d’un « pacte de colocation ». Ce document, revêtu d’une pleine force contraignante et opposable aux preneurs (mais pas au bailleur), tranchera diverses questions : la clef de répartition du loyer (en parts égales ? en fonction de la superficie de la chambre ? etc.), le sort de la garantie locative payée par le locataire partant (la restitution ne pouvant être partielle, la constitution d’une « cagnotte » au sein de la colocation est suggérée), le remboursement d’éventuels dégâts locatifs intervenus dans le bien quitté (l’établissement d’un état des lieux intermédiaires — strictement interne aux colocataires — permettant d’éviter que le nouvel entrant soit désigné comme responsable des dégâts commis par le précédent), le choix du remplaçant, la ventilation des dégâts locatifs, de la division des charges, l’assurance incendie sera utilement traitée aussi dans le pacte (qui contracte ? qui paie les primes ? comment répartir la dette ?), etc.

Ce pacte, en tous cas, nous paraît d’autant plus crucial que, parfois, certains locataires peuvent ne pas avoir signé de contrat avec le bailleur ; ce document sera alors le seul véhicule juridique qui les liera à la colocation et les empêchera d’être complètement des « électrons libres ». Par exemple, le pacte imposera le paiement d’une partie du loyer alors même que l’intéressé est, en tant que non signataire, « épargné » par le bailleur ; et le pacte empêchera aussi qu’il puisse quitter les lieux du jour au lendemain, sans préavis, alors qu’il est libre en théorie de partir quand il veut.

Il est, en finale, un effet pervers potentiel à néanmoins souligner concernant ce pacte de colocation. Certes, son existence n’est en rien indicative, dans le cadre des allocations sociales, d’une situation de cohabitation ; elle est susceptible néanmoins de constituer un indice, surtout si les modalités de contribution à la dette laissent apparaître un véritable « règlement principalement en commun des questions ménagères » [1] (critère officiel de la cohabitation pour l’aide sociale et le chômage — à côté de la vie sous le même toit, difficilement contestable en l’espèce).

Même si la simple « répartition » des frais ne signifie pas nécessairement le « partage » de ceux-ci (et encore moins la mise en commun des ressources), le risque existe. Aussi, les rédacteurs du pacte auront à cœur, à la fois, d’y introduire le maximum de précisions possibles - histoire de garantir la sérénité du vivre-ensemble - et de veiller à ne pas le libeller de manière telle qu’on puisse en inférer que les occupants vivent une véritable situation de cohabitation.

Une méprise, au final, reste à éviter : s’il est invité à intervenir, le législateur ne doit pas pour autant étouffer toute initiative spontanée et informelle par l’imposition d’une batterie de règles contraignantes. C’est d’un cadre juridique que les parties ont besoin, pas d’un régime exhaustif qui les priverait de toute liberté contractuelle.

Par Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis, Bruxelles

Notes

[1Art. 14, §1er, 1°, de la loi du 26 mai 2002 concernant le droit à l’intégration sociale.