La colocation en plein boum : la législation aussi ?

30/06/2015
Qu’ils soient étudiants, jeunes travailleurs, personnes à revenus faibles et/ou modérés, séniors, etc., les locataires sont de plus en plus nombreux à faire appel à la colocation. Dans le cadre de la régionalisation, beaucoup affirment la nécessité de légiférer cette matière. Est-ce pertinent ?

Dans le langage courant, le terme « colocation » revêt une large acception et couvre des situations telles que les personnes vivant dans un logement collectif avec un contrat de bail par chambre louée, celles qui vivent dans un appartement avec un seul contrat pour l’ensemble (signé par un, par plusieurs voire par tous les occupants), les personnes mariées ou cohabitants de légaux, les cohabitants de fait, etc.

Dans une situation de colocation, certains problèmes pratiques peuvent être rencontrés par les bailleurs. Est cependant visée ici uniquement la situation d’une pluralité de preneurs – peu importe la raison qui les lient [1] (fratrie, amitié, étudiants, nécessité ou opportunité de baisser les coûts liés au logement, etc.) – pour un seul et même bien donné en location suite à la signature d’un seul contrat de bail. En effet, les autres cas de colocation (un seul locataire signataire, plusieurs baux avec des locataires distincts) ne posent aucune question particulière dans la pratique, vis-à-vis du bailleur.

Ces « nœuds » spécifiques se situent lors du départ d’un des locataires en cours du bail. Les questions souvent posées par les bailleurs à notre service juridique portent indifféremment sur le bail de résidence principale ou le bail de résidence secondaire (exemple : des étudiants louent à plusieurs un appartement durant l’année académique tout en conservant leur résidence principale chez leurs parents).

Le premier « nœud » constaté concerne la situation du locataire qui décide de quitter les lieux avant la fin du bail et est remplacé par un tiers. Les parties se demandent comment régulariser la situation vis-à-vis du bailleur, afin que le locataire entrant soit également concerné par le respect des droits et surtout des obligations (notamment le paiement du loyer) du bail. Dans ce cas, la législation actuelle permet de conseiller aux parties d’opérer une cession de bail, c’est-à-dire une convention entre le bailleur - qui consent à la cession -, l’entité initiale des locataires et la nouvelle entité des locataires à qui le bail (avec les droits et obligations qui en découlent) est cédé. Cette convention doit prévoir la date à laquelle le bail est cédé ainsi que le sort de la garantie locative existante. Libre aux preneurs (anciens et nouveaux) de réaliser entre eux un état des lieux intermédiaire pour savoir à qui imputer tel ou tel dégât, dès lors que l’état des lieux final avec le bailleur se fera en comparaison de l’état des lieux initial réalisé à la signature du contrat. Il va de soi que la solidarité entre les preneurs est de mise et doit être expressément stipulée dans cette convention de cession (du moins lorsque cela concerne la résidence principale des locataires).

La loi actuelle n’est donc pas un obstacle à la colocation quant à ce premier « nœud ».

Le second « nœud » apparaît dans le cadre d’un bail de résidence principale de longue durée lorsqu’un seul des locataires adresse un renom au bailleur pour mettre fin au bail avant son terme en référence à l’article 3, § 5 de la loi du 20 février 1991 [2] La question se pose de savoir si ce locataire est valablement libéré ou s’il reste tenu de toutes les obligations du contrat.

Doctrine et jurisprudence sont particulièrement divisées sur les conséquences d’un tel congé [3]. Pour certains, chaque locataire conserve le droit individuel de mettre fin au bail à son égard. Cette rupture anticipée ne pouvant alors porter atteinte aux droits des colocataires demeurant dans les lieux loués, ces derniers conservent le droit de jouir de l’intégralité de l’immeuble loué mais uniquement contre paiement de leur part. Les conséquences de cette résiliation anticipée et unilatérale seraient donc entièrement mises à charge du bailleur qui supporterait la diminution du loyer. Pour d’autres, l’obligation pour le bailleur de continuer le contrat avec les colocataires restants implique une obligation corrélative dans le chef de ces derniers de prendre en charge les obligations du colocataire sortant. Si les colocataires restants ne désirent pas reprendre ces obligations, ils n’auraient d’autre choix que de mettre également fin au bail.

Dans une telle situation, l’insertion d’une clause de solidarité et d’indivisibilité dans le bail permettra de sauvegarder les droits du bailleur. Cette clause est déjà possible dans l’application de la loi de 1991. Il n’est donc pas nécessaire de modifier cette dernière, sauf à rendre la solidarité obligatoire pour tous. A contrario, interdire la solidarité reviendrait à saborder la colocation dès lors que cela ferait peser sur le bailleur l’intégralité des décisions prises par le preneur. En outre, il serait malheureux de signer l’arrêt de mort de cette solution : vu la crise, ce mécanisme aide aujourd’hui de nombreux locataires notamment issus de milieux plus précarisés.

Enfin, il est important de souligner les effets de la domiciliation dans les lieux loués des colocataires. Domiciliés ensemble, ils seront considérés comme un seul ménage. Cet état de fait pourrait avoir des conséquences sur les allocations sociales éventuellement octroyées et ainsi amenuiser leurs moyens financiers destinés notamment au paiement du logement (loyer et charges).

En conclusion, si le SNPC n’est pas demandeur d’une législation spécifique en matière de colocation, un éclaircissement concernant le départ du locataire en cours de bail pourrait être envisagé, avec prudence pour ne pas éradiquer ce mode de logement en expansion. Par contre, il pourrait être bénéfique pour chacune des parties que la sécurité sociale soit adaptée à la réalité de terrain.

Par Bénédicte Delcourt, directrice du SNPC-NEMS et Dominique Pletinckx, juriste au SNPC-NEMS

Notes

[1Pour plus de précisions sur la situation particulière des locataires mariés ou cohabitants légaux, voir C.-E. De Fresart, « Bail et couple font-ils toujours bon ménage ? » dans Le bail de résidence principale, La Charte, 2006, p. 265 et svts

[2Dans un bail de courte durée, la loi ne prévoit aucun droit (pour aucune des parties) de mettre fin anticipativement au bail. Ainsi, à moins d’un accord entre parties, il ne serait pas possible de mettre fin au bail avant son échéance, les parties étant tenues de le respecter jusqu’à son terme. Et si le bail contient une clause de résiliation anticipée, ouvre t-il le droit pour un seul des colocataires à donner congé ? Tout dépend de la manière dont la clause de résiliation est libellée, voir B. Delcourt, « La colocation en pratique » dans La norme à l’épreuve de l’habitat alternatif, La Charte, 2012, p. 25 pour l’interprétation de ces clauses par la jurisprudence.

[3Ibidem, p. 26 et les auteurs cités