L’accès au logement à Bruxelles

06/05/2015
L’accès à un logement locatif privé, décent et adapté est très difficile pour la plupart des Bruxellois, voire impossible pour les plus pauvres d’entre eux. La situation est catastrophique.

A Bruxelles, les loyers augmentent, les revenus diminuent… et les habitants souffrent. Le fossé entre les revenus disponibles et les loyers pratiqués sur le marché privé locatif ne cesse de se creuser.
Aujourd’hui, un tiers des Bruxellois doit vivre avec un revenu inférieur au seuil de risque de pauvreté. Parmi les locataires bruxellois (60% de la population bruxelloise est locataire) plus que 50% ont des revenus inférieurs au seuil de risque de pauvreté.
Parallèlement, les loyers ne cessent d’augmenter dans la capitale. Le loyer médian sur le marché privé locatif s’élevait en 2013 à 670€. Entre 2004 et 2013, le loyer actualisé a, en moyenne, augmenté de 2 % par an ; il y a donc un décrochage des loyers de 2 % par an par rapport à l’indexation prévue par la législation.
Les loyers élevés ont pour conséquence qu’une importante partie de la population doit consacrer 50%, 60% voir 70% de leurs revenus au loyer plus charges. Le dernier Observatoire des loyers de 2013 : « Si on analyse l’évolution de la situation de l’accès au parc locatif (…), le constat est catastrophique.
Les Bruxellois à bas revenus, confrontés aux prix élevés des loyers, sont obligés de rogner sur la qualité de leur logement et vivre dans des logements insalubres, dangereux et/ou trop petits pour leur composition familiale.

Monsieur Benjamin vit depuis 7 mois dans cette chambre vétuste (8m²) et insalubre. Suite à la perte de son emploi, puis à la perte de son domicile et enfin à sa séparation conjugale, les choses se sont aggravées pour lui. Il paye 550€ par mois pour une chambre sous les toits dans une habitation privée.

Bamba vit seule avec ses trois enfants dans un appartement d’une chambre, au 3ème étage d’une maison. Son ancien bail n’a pas été reconduit et elle a dû se reloger dans l’urgence. Elle paie 700€ pour un 48m². Elle est en attente d’un logement social depuis plus de sept ans.

Quels instruments la région bruxellois a-t-elle développé, quels acteurs sont actifs vis-à-vis de cette situation catastrophique ?

I. Des logements locatifs publics

1. Les logements sociaux : 39.500 logements gérés par 33 sociétés immobilières de service public (à terme 16).

Pour les ménages à bas revenus l’accès à un logement sociaux est une bonne solution. Le loyer y est calculé en fonction des revenus (la moyenne des loyers sociaux était de 280 euros en 2012). En plus les SISP peuvent déroger à la liste d’attente pour des cas urgents et exceptionnel (max. 40% des attributions de l’année précédente) et peuvent signer des conventions avec le CPAS ou des association pour accueillir un public spécifique (max. 10%).
Fin 2013, la Région bruxelloise compte 39369 logements sociaux, soit moins de 10% du parc total de logements, une proportion très faible et largement insuffisante compte tenu des besoins des habitants de notre Région. En 2013 encore, on dénombre 44332 ménages candidats locataires à un logement social, un score jamais atteint jusqu’alors. Ce chiffre ne tient compte que des ménages qui sont inscrits sur les listes d’attente et pas de la totalité des ménages qui pourrait prétendre, de par ses revenus, à un logement social. A l’heure actuelle, il faut attendre minimum 10 ans pour accéder à un logement. Le délai est encore plus long pour les grands ménages. C’est dire combien il est urgent d’accroître l’offre de logement social à Bruxelles, en construisant et en rénovant !
Pour le RBDH il est dès lors pas justifié que le gouvernement précèdent a ouvert la possibilité aux SISP d’accorder jusqu’à 20% (et avec l’accord du gouvernement jusqu’à 40%) des logements nouvellement construits ou rénovés à des ménages à revenus moyens !
Il y a moins de 10 ans, la construction de logements sociaux était presque au point mort. Entre 2000 et 2009, 338 logements sociaux seulement sont sortis de terre. Pour tenter d’enrayer cette ‘‘inertie’’, le Gouvernement Picqué a approuvé en 2005, un Plan régional du logement qui prévoyait la construction de 5000 nouveaux logements locatifs sur cinq ans, soit 3500 logements sociaux et 1500 logements moyens supplémentaires. En 2014, rebelote. Le Gouvernement Vervoort cette fois, lance son Alliance Habitat, une sorte de second Plan logement qui prévoit notamment 4000 nouveaux logements publics locatifs, dont 3000 logements sociaux neufs. Une valse des chiffres qui cache mal la difficulté qu’il y a aujourd’hui à construire du logement social à Bruxelles, car on attend toujours ces milliers de logements supplémentaires. Entre 2010 et 2014, la situation s’est un peu améliorée, 1013 nouveaux logements sociaux sont venus étoffer le parc existant, mais cela reste néanmoins bien en-deçà des chiffres avancés par la classe politique bruxelloise.
Les 33 sociétés qui gèrent les logements sociaux à Bruxelles (les SISP) connaissent actuellement une réforme importante. A terme, elles ne devraient plus être que 16 après fusion. Cette réforme devrait permettre une meilleure efficacité et une meilleure gouvernance.

Les logements locatifs des communes et des CPAS : 9.000 logements

A l’heure actuelle, les communes et les CPAS bruxellois possèdent environ 9.000 logements locatifs. Beaucoup de communes et de CPAS mettent leurs logement à disposition d’un public à revenus limités ou développent des logements de transit, mettent des logements à disposition des associations ou des agences immobilières sociale (AIS) pour l’hébergement d’un public spécifique
Mais comme c’est souvent le cas ici à Bruxelles, les 19 communes et CPAS utilisent chacun leur propre régime, conditions, priorités, …
Pourtant, près de la moitié des logements a été construite ou rénovée grâce des subsides régionaux, octroyés dans le cadre des politiques de rénovation urbaine. La Région impose, en contrepartie de la subvention, la mise en location des logements produits à des conditions sociales, c’est-à-dire impose de les réserver à certains publics-cible à revenus limités (seuil d’admission du logement social).
Sur le terrain, ces dispositions ne sont pas toujours complètement respectée ou l’attribution des logements manque de transparence. Le RBDH soutient donc la dernière réforme du Code bruxellois du Logement qui impose dorénavant des règles strictes de transparence et de non-discrimination aux opérateurs immobiliers publics qui mettent des logements en location.

Les logements locatifs du Fonds du Logement : 1.100 logements

Le Fonds du Logement produit également des logements locatifs. Produits sur fonds propres, mais avec la garantie de la région bruxelloise, le Fonds du Logement loue ces logements au prix coutant (la moyenne est de 575 euros) à des ménages aux revenus bas (plafonds logements social).
Pour une quinzaine des logements, le Fonds du logement a signé des conventions avec des associations.

Le grand défi pour les logements publics : plus de logements pour les ménages à bas revenus
Si nous faisons le total des logements publics (logements sociaux, logements des communes et des CPAS et logements locatifs du Fonds du Logement) nous arrivons à peine à 10% du parc total des logements à Bruxelles.
Il est clair qu’il faut produire beaucoup plus de logements publics abordables pour les ménages à bas revenus. C’est un défi. Il faut que la politique sociale du logement s’adresse aux personnes et ménages qui ont le plus besoin d’un soutien public. Chaque commune bruxelloise doit être étroitement associée à cette politique, de manière à tendre vers une répartition équilibrée des logements à caractère social sur l’ensemble du territoire régional. Un moyen pour y parvenir c’est d’imposer aux 19 communes bruxelloises un objectif de minimum 15% de logements locatifs à caractère sociale, lié à des plans communaux de logement subsidiés par la région.

II. Le marché locatif privé

La région bruxelloise compte 300.000 ménages locataires, dont la moitié doit vivre avec des revenus en dessous du seuil de pauvreté . Si nous tenons compte des logements locatifs publics (même s’ils ne sont pas tous loués à des personnes à bas revenus), nous pouvons dire que 100.000 ménages locataires avec des revenus en dessous du seuil de pauvreté sont obligé de se loger sur le marché locatif privé.
Quels instruments que la région bruxelloise a mis en œuvre, quels sont les acteurs soutenus par la région pour aider les locataires à bas revenus sur le marché privé ?

1. Des logements locatifs privé gérés par les agences immobilières sociales (AIS) : 3.500 logements

Les AIS ont comme première mission de gérer des logements locatifs privé et de les mettre à disposition à un loyer modeste à des ménages à bas revenus. En offrant au propriétaire une série de garantie et des avantages (réductions fiscales, prime à la rénovation, ..), et grâce au soutien financier de la région bruxelloise, ils parviennent à ‘socialiser’ le marché privé.
La plupart des AIS (pour le moment il y en a 22 agréées) ont signé des conventions avec des associations pour l’hébergement de publics spécifiques, mettent à disposition des logements de transit, certains gèrent également des logements ‘solidaires’.

2. 4 systèmes d’allocation loyer pour 6.000 ménages
La Région finance – à travers l’administration régionale du logement - quatre types d’allocations loyer. Dans un ordre ‘historique’ :
• l’allocation du fonds régional de solidarité du Code du Logement
• l’allocation-loyer communale
• L’allocation de relogement et qui s’adresse entre autres aux personnes sans-abris
• Et finalement l’allocation-loyer en faveur de certains ménages inscrits sur les listes d’attente du logement social.
Les différentes allocations-loyer en vigueur à Bruxelles
Type d’allocations Ménages aidés
Allocation de relogement (ex-ADIL) 5.248
Allocation du Fonds régional de solidarité 323
Allocation-loyer communale 110
Allocation-loyer candidats à un logement social 100 (projection)
Total 5.781
Chiffres de l’année 2012, sauf pour la dernière allocation-loyer à destination des candidats à un logement social qui a débuté en 2014.

Il est étonnant de voir que seulement 6.000 ménages font appel à une allocation loyer. Le problème c’est que les procédures administratives, les conditions imposées, les plafonds des loyers et les budgets limités empêchent un accès de beaucoup plus de ménages qui ont vraiment besoin d’une aide financière.

3. Soutien pour la constitution de la garantie locative.
Le paiement de la garantie locative (souvent 3 mois de loyer) est un autre obstacle pour l’accès à un logement. Les CPAS fournissent à leurs clients des lettres de garantie, mais ces lettres ne couvrent pas les arrières de loyers et ne sont pas toujours accepté par les bailleurs. Le Fonds du Logement accorde un prêt gratuit aux ménages à bas revenus. Mais le nombre de prêts accordé par le Fonds diminue chaque année (en 2013 seulement 221 prêts). La raison principale : la part des loyers dans les revenus des ménages a fortement augmenté et empêche le remboursement du prêt.

Et les associations dans tout ça ?
Dans un contexte de pauvreté augmentante, des loyers grimpants, d’un manque de logements publics et d’aides insuffisantes sur le marché privé, les associations essaient de trouver des solutions pour les ménages à bas revenus ou dans une situation précaire.
Ils offrent des logement (solidaires), ils signent des conventions avec SISP, AIS, CPAS, ils essaient la médiation entre propriétaire et candidat-locataire, ils offrent des conseils (juridiques) sur les droits et devoirs du locataire, ils gérent des logements vides avec des conventions d’occupations précaires, ….
La plupart de ces associations reçoivent de la région bruxelloise un subside annuel dans le cadre de l’Insertion par le Logement (AIPL), un régime incertain qui devrait être revu et évoluer entre autre vers des subsidies pluriannuels.

Accès au logement à Bruxelles : La situation est catastrophique
Les défis sont énormes

Nous avons vu dans les pages précédentes que les défis pour l’accès à un logement décent, adapté à la taille du ménage et abordable sont énorme.
Il faut selon le RBDH une politique beaucoup plus sociale du logement. Cette politique devrait mettre les priorités sur :
- la réalisation de beaucoup plus de logements à caractère social pour les ménages à bas revenus dans toutes les communes bruxelloises ;
- le création d’une allocation loyer générale, lié à un encadrement des loyers ;
- la création d’un fonds de garantie locative public, central et solidaire qui rassemble toutes les garanties locatives bruxelloises.
- l’utilisation systématique des conventions d’occupations précaires pour les logements (publics) vides
- et un soutien structurel aux associations que accompagnement des personnes et ménages précaires.