Les logements insalubres à Bruxelles : évitons de nous focaliser sur l’arbre qui cache la forêt !

07/09/2010

Ces derniers jours, un scandale a éclaté : tout porte à croire que l’échevine en charge du parc locatif à Saint-Josse, Mme Namli, mette en location des appartements en état de grave insalubrité. Les médias bruxellois se sont emparés de ce cas hautement emblématique et ont donné voix aux locataires qui logent depuis des années dans des conditions déplorables.

Bien évidemment, le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat dénonce cette situation et estime nécessaire qu’un rapport d’expertise indépendant soit réalisé par le service d’Inspection du Logement et que par la suite, les sanctions nécessaires soient prises à l’égard du bailleur et que les locataires soient correctement protégés, relogés et indemnisés.

Ce cas, qui a suscité de très vives réactions, n’est cependant pas isolé et ne doit pas occulter la problématique générale des logements insalubres à Bruxelles.
Le RBDH souhaite rappeler que la situation est grave pour des milliers de locataires à Bruxelles et que la lutte contre les logements insalubres, plutôt que de se focaliser sur un cas, doit aller plus loin et viser tous bailleurs louant des biens ne répondant pas aux normes du Code du Logement à Bruxelles.

L’état du bâti à Bruxelles

Contrairement aux autres régions du pays, les locataires à Bruxelles restent majoritaires.

25% d’entre eux disposent de revenus inférieurs à 1000 euros. Quand on sait que le loyer moyen s’élève à 533 euros, cela met en évidence que les ménages précarisés se retrouvent dans des logements peu chers et donc souvent de mauvaise qualité.

Un rapport réalisé en 2008 par l’Observatoire des Loyers, a permis d’évaluer le niveau de confort des logements loués.

A titre d’exemples :

- On y apprend notamment que près de 10% des logements loués à Bruxelles ne disposent pas de salle de bain.
- Mais aussi que 22% des locataires jugent douteuse à mauvaise l’isolation thermique de leurs logements,
- Que 17% rencontrent des problèmes d’humidité,
- Que 10% estiment que leur logement souffre d’une installation de chauffe-eau défectueuse ne permettant pas une évacuation sûre des gaz.

Les normes de lutte contre l’insalubrité existantes et les pratiques sur le terrain

Le Code Civil et la loi sur les baux formulent l’obligation pour le bailleur de délivrer le bien loué en bon état d’entretien. Celui-ci doit également l’entretenir pendant toute la durée du bail et ne peut désormais plus déroger à cette obligation.

En matière d’insalubrité, la région bruxelloise compte donc deux principaux acteurs : la DIRL et les communes.

La DIRL

En 2003, la Région de Bruxelles-Capitale se dotait d’un code du logement et d’un service chargé de faire respecter les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement : la DIRL (Direction de l’Inspection Régionale du Logement).

Cinq types d’activités permettent de faire respecter les critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements mis en location :

-  La délivrance de l’attestation de conformité
-  La délivrance du certificat de conformité
-  Les visites d’initiative
-  Le suivi des plaintes
-  L’octroi de l’attestation de contrôle de conformité

Les communes

Les communes sont également des acteurs importants en matière de lutte contre l’insalubrité. Ainsi, le bourgmestre peut adopter des mesures individuelles en matière de logements insalubres.

L’accord de Gouvernement 2009-2014

L’accord de Gouvernement 2009-2014 prévoit différentes mesures permettant de lutter contre les logements inoccupés par différents biais (l’assouplissement du droit de gestion publique, l’exécution de l’ordonnance concernant les bâtiments vides et l’encadrement de conventions d’occupations temporaires de bâtiments publics vides). Un certain nombre de mesures sont actuellement en cours de réalisation et devraient aboutir dans le courant de la législature.
Par contre, en ce qui concerne les logements insalubres occupés, le texte politique ne prévoit aucune mesure directe.

Les lois pour lutter contre l’insalubrité et protéger les locataires existent donc, mais ne sont pas suffisantes, car sur le terrain, c’est souvent une autre réalité qui prédomine : l’état du bâti bruxellois est mauvais, des bailleurs mettent en location des logements insalubres à des prix exorbitants. Leurs victimes sont souvent des locataires qui ne peuvent pas se défendre et faire valoir leurs droits.

Plusieurs raisons peuvent expliquer cela : d’une part, le fait que le locataire ne puisse pas se payer un logement de meilleure qualité et craigne de recevoir son préavis dès lors qu’il sollicite des travaux ou porte plainte et d’autre part, le fait que pour beaucoup, des démarches auprès de la justice de paix ou de la DIRL restent encore inenvisageables.

Comment le secteur associatif peut-il aider les locataires de logements insalubres ?

Comme expliqué ci-dessus, de nombreux locataires ne parviennent pas à se défendre correctement contre des bailleurs sans scrupules. De nombreuses associations existent à Bruxelles, afin de les conseiller, de les soutenir et de les accompagner dans les démarches qu’ils souhaitent entamer.
Leurs actions sont nombreuses : introduire des plaintes auprès de la DIRL, mener des actions en justice, assurer le suivi social des locataires, aider les locataires dans la recherche de nouveaux logements,...

La plupart de ces associations sont soutenues par le Gouvernement grâce au subside « insertion par le logement ». Depuis plusieurs années, le secteur demande à obtenir un agrément et une subsidiation qui soit pluri-annuelle et plus élevée, et ce afin d’approfondir le travail de terrain et améliorer le soutien aux locataires, en situation de grande difficulté, sans cesse plus nombreux.

Les revendications du RBDH

Une politique d’amélioration de la qualité des logements ne peut pas se limiter à sanctionner les bailleurs de logements insalubres. Elle doit être accompagnée d’une politique de relogement des habitants de ces logements. Il faut également se préoccuper du fait que les logements soient rénovés et remis sur le marché, à des conditions accessibles. En d’autres mots :éviter que l’amélioration de la qualité aille de pair avec l’éviction sociale.

Pour cette raison, le RBDH met l’accent sur les mesures suivantes :

L’assouplissement de la procédure de plainte auprès de l’Inspection du Logement

Il est tout sauf évident pour un locataire d’introduire une plainte auprès de l’Inspection Régionale du Logement contre son bailleur. L’introduction n’est certainement pas favorisée par le fait que le plaignant doive payer 25 euros, même si cette somme est remboursée si la plainte est estimée fondée.
Le RBDH propose dès lors d’abroger le paiement des 25 euros et de le remplacer par une amende administrative lorsqu’il s’avère que la plainte était non fondée.
Actuellement, un locataire ne peut introduire une plainte et l’Inspection du Logement ne se rendra sur place que si ce locataire occupe le logement en question. Le RBDH plaide en faveur d’une situation où les plaintes peuvent être introduites quelques semaines avant ou après le déménagement.

Une attestation de conformité pour tous les logements

Différentes études ont démontré sur une base objective dans quelles parties de la ville se trouvaient les habitations en très mauvais état. Et cela ne concerne pas toujours les communes du centre !
Le RBDH demande l’introduction de l’attestation de conformité pour tous les logements locatifs bruxellois et pas seulement pour les petits logements ou les logements meublés.

Un meilleur accès à la Justice

Trop souvent encore, les locataires hésitent à s’adresser à la justice de paix pour faire respecter leurs droits. Dans 80% des cas, les procédures en justice de paix sont initiées par les bailleurs.
Le RBDH souhaite que :

- Les associations aient le droit d’ester en justice pour le locataire,
- La Région créé une commission paritaire locative, qui réunirait des représentants des locataires, des représentants de bailleurs et des juges et qui permettrait de privilégier les médiations et les accords à l’amiable entre locataires et bailleurs en conflit

Garantie de relogement

Si le locataire doit quitter son logement à la suite d’une interdiction à la location imposée par l’Inspection Régionale du Logement ou à la suite d’un arrêté d’inhabitabilité sur base de l’article 135 de la Nouvelle Loi Communale (risque d’insalubrité et de sécurité publiques) par le bourgmestre, le RBDH demande une garantie effective de relogement, si nécessaire à charge du propriétaire.

Établir un parc suffisant de logements d’urgence

En région bruxelloise, il existe trop peu de possibilités pour loger des personnes pendant une courte période en cas d’urgence, d’expulsion, de déclaration d’inhabitabilité, de sinistre (incendie, dégât des eaux), violences conjugales,…
Nous demandons que plus de logements d’urgence soient créés dans chaque commune. Ces logements pourraient être gérés par une agence immobilière sociale, par le CPAS ou par une maison d’accueil. A cette fin, la région bruxelloise doit mettre à disposition les moyens financiers nécessaires.
Outre la mise à disposition matérielle de logements, il est également indispensable de proposer un accompagnement à la recherche d’un nouveau logement aux personnes accueillies par ces structures.