L’allocation loyer en débat

29/10/2006
En Région bruxelloise, le contexte du logement s’avère des plus inquiétants : entre 1998 et 2004, les appartements une et deux chambres ont vu leurs loyers augmenter de 30%, tandis que les loyers des habitations de plus grande taille ont grimpé d’environ 50% durant la même période . Par ailleurs ce sont les loyers des logements au loyer le moins élevé pour lesquels on observe la plus forte augmentation .

Un contexte des plus inquiétants

Le ménage bruxellois affecte près de 30% de son budget aux frais de logement, mais pour les ménages les plus démunis, il s’agit de 64% pour le 1er décile de revenus et 40% jusqu’au 5ème décile . La majorité des locataires bruxellois (54%) consacre 41% minimum de l’ensemble de leurs revenus au paiement du loyer .

La demande pour des logements de type social augmente donc, avec aujourd’hui 28 000 ménages demandeurs. Le parc de logements publics n’arrive pas à apporter une réponse suffisante. Le plan régional du logement prévoit la construction de 3500 logements sociaux et 1500 logements moyens mais il s’agit d’une réponse trop lente, ce qui laisse les familles aux abois.

Des propositions

Devant ce constat, le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (R.B.D.H.) et ses associations membres défendent la mise en place d’une allocation loyer en Région bruxelloise dont l’objectif est de soulager les familles actuellement soumises à une énorme pression sur le marché privé en leur allouant un supplément pécuniaire afin de réduire le poids de leur loyer dans leur budget et de leur offrir peut-être la possibilité de chercher un logement plus décent, plus adapté.

Au-delà des demandes des associations, un peu avant les élections fédérales de 2004, des propositions politiques ont vu le jour. Michel Lemaire (cdH) qui propose une allocation loyer durant 5 ans pour tout locataire inscrit sur la liste d’attente d’un logement social, Olivier de Clippele (M.R.) qui propose un chèque-logement pour le bailleur, Brignitte Grouwels (CD&V) qui propose une allocation loyer pour les ménages inscrits sur les listes d’attente des logements sociaux depuis 3 ans avec une nécessité de qualité du logement occupé et Jean-Jacques Viseur, (cdH) qui propose un complément logement au revenu d’intégration quand le bénéficiaire dépense plus d’un tiers de celui-ci au paiement de son loyer.

Le 23 avril 2004, une carte blanche est publiée dans « le Soir » et « la Libre Belgique », carte blanche signée par le cdH et Ecolo et le PS. Celle-ci plaide en substance pour une allocation loyer destinée aux personnes inscrites comme demandeuses d’un logement social déjà depuis trois ans, qui ont un revenu de 15 232 euros par an avec une majoration de 1020 euros par personne à charge et personne handicapée, liée à la qualité du logement, basée sur un loyer de référence et accompagnée d’un encadrement des loyers.

Du côté scientifique, en mars 2004 le département d’Economie Appliquée de l’Université libre de Bruxelles (DULBEA) publie une analyse exploratoire d’un programme d’allocation loyer en Région bruxelloise. Cette étude met en évidence les risques d’augmentation des loyers mais conclu que ces risques sont inexistants si on introduit l’allocation loyer auprès de maximum 7000 ménages.

Les élections régionales de juin 2004 voient une nouvelle majorité se mettre en place et le le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (R.B.D.H.) et ses associations membres attendent avec impatience qu’enfin toutes les propositions politiques se traduisent dans l’accord du gouvernement.

Le train part sur une voie de garage

Le 19 juillet 2004, l’accord du gouvernement est enfin connu et n’affiche qu’un triste paragraphe :
« un système d’allocation loyer sera progressivement expérimenté pour des personnes entrant dans les critères du logement social et bénéficiant d’allocations du CPAS. La viabilité de cette allocation sera examinée, compte tenu des effets d’aubaine dont les propriétaires bénéficieraient et qui consisterait en une hausse des loyers.
Si l’expérience s’avère concluante, l’aide aux locataires serait en toutes hypothèses modulée en fonction des moyens budgétaires disponibles et ce sans préjudice de ceux à investir dans la rénovation et la construction.
Le dispositif sera transitoire et réservé aux catégories sociales qui rencontrent les difficultés les plus importantes quant à l’accès au logement.
Enfin et surtout cette aide ne sera actionnée que dans un contexte d’encadrement des loyers. C’est pourquoi, de manière prioritaire l’opération se fera par le biais du conventionnement avec le secteur public du logement ».

Bien que le RBDH soit demandeur de l’introduction d’une allocation loyer plus large, dans une situation de marasme, une lueur d’espoir même petite est à saisir. Et donc, on s’attendait que le projet pilote soit mis en place ou tout du moins budgété mais ce projet pilote n’était pas inscrit au budget 2005.

Et le principal opposant à l’introduction d’une allocation loyer est le parti socialiste en la personne de la Secrétaire d’Etat au logement, Madame François Dupuis. Pourtant ce parti faisait partie des signataires de la carte blanche.

Remise à siné dié

Dans les arguments contre l’allocation, la Secrétaire d’Etat avance que le coût de l’allocation loyer serait exorbitant et risquerait de toucher les investissements dans le logement social, qu’elle aurait un effet sur les loyers, qu’elle ne peut être mise en place sans contrôle des loyers (élément essentiel avancé depuis toujours par notre association), un manque de personnel à l’administration…Elle annonce également « qu’il existe déjà des formes d’allocations loyers au travers des allocations déménagement installation loyer (ADIL) et des agences immobilières sociales (AIS) »

Il va de soi que si l’on parle d’une allocation généralisée, celle-ci aurait un coût exorbitant et entraînerait en effet un effet d’emballement des loyers de part le simple mécanisme de l’offre et de la demande. Mais là, l’étude du Dulbéa met en évidence l’absence d’impact de l’introduction d’une allocation loyer auprès de maximum 7000 ménages et par ailleurs, rien n’empêche d’introduire un encadrement des loyers calqué sur celui des AIS en Région bruxelloise.
Durant ce temps et croyant au bien fondé de l’introduction d’une allocation loyer et surtout persuadés que celle-ci soit nécessaire voire vitale, certains continuent d’œuvrer.

Ainsi naît au cœur du Conseil Consultatif du logement un groupe de travail qui émet un avis approuvé par le Conseil Consultatif le 17 février 2006.
L’avis tient à ceci : l’allocation loyer serait destinée à un public cible limité : les locataires sur le marché privé dont les revenus sont le revenu minimal d’insertion ou équivalent et les grandes familles dont les revenus ne sont pas supérieurs aux conditions d’accès pour un logement social.
Conscient aussi des risques d’augmentation des loyers, l’avis comprend en son sein un mécanisme d’encadrement, l’allocation loyer étant accordée au bailleur qui consent un loyer conventionné (loyers des agences immobilières sociales + 15%)
Le coût serait de 6,3 millions d’euros par an, « budget raisonnable quand on pense qu’il s’agit d’aider 3000 ménages par ailleurs connaîtront une amélioration de leurs conditions de vie.

Et pour en revenir aux arguments de la Ministre, nous nous posons la question suivante : est-ce qu’il existe déjà des allocations loyers au travers des agences immobilières sociales et des ADIL ?

Les agences immobilières sociales

Les agences immobilières sociales sont un dispositif qui joue un rôle d’intermédiaire entre les propriétaires privés et les ménages locataires. Le logement appartient à un propriétaire privé et est géré par l’agence immobilière sociale. Les loyers pratiqués sont inférieurs à ceux du marché privé et sont plafonnés par la réglementation.
Le propriétaire a la garantie de recevoir régulièrement le loyer que l’appartement soit occupé ou non. Le public cible sont des locataires dont les revenus ne dépassent pas ceux du logement social.
L’éventuelle différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer perçu par le propriétaire est couverte par les subsides reçus par l’agence immobilière sociale.
Le logement doit correspondre aux normes minimales de salubrité et de sécurité imposées par le Code du logement .
Au moment où nous rédigeons cet article, dix neuf agences immobilières sociales gèrent un parc de 1400 logements.

Toutes les agences immobilières sociales n’ont pas les mêmes conditions d’inscription : chez certaines, l’inscription n’est possible que via un service d’accompagnement, d’autres sont ouvertes à toute personne dans les conditions de revenu.


L’ allocation de déménagement, d’installation et de loyer (ADIL)

L’allocation de déménagement, d’installation et de loyer est une aide. Les ADIL aident des ménages à quitter un logement insalubre, inadapté ou surpeuplé vers un logement conforme aux normes ADIL et adapté (il s’agit de normes spécifiques, semblables aux normes de qualité et de sécurité imposées par le code du logement)
en compensant pendant cinq ans (éventuellement renouvelé une fois pour cinq ans) la différence entre le loyer du logement quitté et le loyer du nouveau logement.

L’allocation déménagement installation loyer est décomposée en deux parties :

• Une allocation qui couvre les frais de déménagement et d’installation,

• Une allocation régulière qui prend en charge la différence de loyer.

Le montant maximal de l’allocation de loyer est fixé à 125 Euro + 10% par personne à charge et ne peut excéder 62,50 € et est diminué par 50% après 5 ans (à l’exception des personnes handicapées et pensionnées).
Elle est également liée à des conditions de revenu
Quelques 3500 ménages sont actuellement aidés par cette allocation.

Les limites des agences immobilières sociales

1. Le parc de 1400 logements apporte une réponse trop faible par rapport à la demande de logements à tarif social et impose un temps d’attente avant d’obtenir son logement.

2. 10% du parc sont des grands logements , ce qui à nouveau apporte une réponse faible par rapport à la demande des grandes familles

3. Les critères d’admission diffèrent selon les agences immobilières sociales (certaines AIS n’imposent aucune condition, d’autres demandent un accompagnement social…).

Les limites des ADIL

• Les grandes familles trouvent difficilement sur le marché privé des logements qui comportent suffisamment de chambres et qui soient conformes aux normes.

• Les locataires dont le loyer actuel est déjà plus élevé que ce qu’ils peuvent raisonnablement consacrer au logement ne sont pas aidés par cette allocation

• Le loyer est fixé indépendamment des revenus et ne tient donc pas compte de ceux-ci.

• 3500 ménages aidés

Les agences immobilières sociales sont-elles une forme d’allocation loyer ?

Une allocation loyer est donc une intervention dans le loyer pour maintenir les personnes dans leur logement ou afin de trouver un logement plus adapté.

En ce qui concerne la possibilité d’offrir du logement plus adapté, les agences immobilières sociales pourraient apporter une réponse puisque les logements mis à disposition pour la location sont à la fois de qualité, adaptés à la taille de la famille et à prix plafonné.
Toutefois, même si le parc des AIS a augmenté ces dernières années, il s’avère encore insuffisant pour apporter une réponse à la mesure de la demande sociale.

Par ailleurs, les agences immobilières sociales peuvent effectivement intervenir pour compenser la différence entre le loyer demandé et les revenus des personnes, mais les ais ne pratiquent pas systématiquement l’intervention dans le loyer , ce n’est qu’une possibilité qu’elles ont et qu’elles ne systématisent pas. L’argument des agences immobilières sociales est la garantie qu’elles offrent de paiement du loyer et des autres services qu’elles offrent et non la hauteur du loyer proposé. Elles exercent, indirectement, une pression à la baisse sur les loyers.

Il s’agit là plutôt d’un subside régional destiné à socialiser le marché privé.

Les ADIL sont-elles une forme d’allocation loyer ?

Elles s’en rapprochent fort mais n’aident pas réellement les personnes vivant actuellement des situations difficiles. Elles compensent seulement la différence entre l’ancien loyer et le nouveau, elles ne rendent donc pas plus supportable le paiement du loyer par le ménage, mais en limitent tout au plus l’augmentation.

L’allocation loyer

Est-ce que le débat doit porter sur l’existence ou non d’autres « allocations loyer » ou doit-il porter sur quelles solutions efficaces et rapides peuvent apporter les autorités face à la crise du logement en Région bruxelloise ?

Nous avons pu voir que le subside accordé aux agences immobilières sociales afin que celles-ci permettent un loyer décent tant du point de vue du locataire que du propriétaire ne peut à priori pas être assimilé à une allocation loyer. Il s’agit là d’une socialisation du marché privé et elle ne touche que 1400 logements.

Les allocations loyers octroyées via les ADIL ne sont utilisées que pour quitter un logement insalubre, inadapté ou surpeuplé et elles ne peuvent aider un ménage déjà endetté par le paiement de l’actuel loyer.

L’allocation loyer permettrait de maintenir le locataire dans son logement et de l’aider discrètement. Elle permettait de maintenir le locataire dans son logement, et que celui-ci conserve les liens sociaux qu’il a tissés. Elle n’impose pas un déménagement vers des logements sociaux. C’est aussi la seule forme d’aide qui ne crée pas une demande de nouveaux logements.

La mise en place d’une allocation loyer destinée à soulager les ménages actuellement sur le marché privé représente un coût est indéniable, il ne s’agit pas d’une solution idéale.
Par ailleurs, l’allocation loyer ne peut être mise en place qu’avec un mécanisme d’encadrement des loyers en se basant par exemple sur la proposition du CCL.

Mais il n’existe actuellement aucun argument valable pour laisser des personnes continuer de subir des loyers impayables sous prétexte que certains autres sont actuellement aidés (pour certains publics et à certaines conditions) via les agences immobilières sociales et les ADIL et une proposition comme celle du CCL permet à la Région de manière autonome de mettre en place une allocation loyer couplée à un encadrement des loyers.

Et face à cette crise du logement qui est une crise structurelle, il faut trouver un ensemble d’approches polymorphes afin de multiplier les voies de solution possibles.

Conclusion

Les AIS et les Adil sont donc des soutiens financiers qui ont un impact sur le pourcentage de revenus consacré au loyer.
Mais il ne s’agit pas là d’aides conçues pour maintenir des personnes dans un logement au loyer devenu indécent.
Seule l’allocation loyer permet le maintient dans un logement ou la recherche d’un logement plus adapté et la proposition du Conseil Consultatif rend l’introduction d’une allocation loyer soutenable financièrement tout en incluant un mécanisme d’encadrement des loyers.