Approche critique du contrat de gestion de la SLRB 2010 – 2015

04/11/2010
Pour la première fois, le texte du contrat de gestion peut être consulté sur le site internet de la SLRB : www.slrb.be

Selon le RBDH, ce qui ressort principalement de cette troisième édition du contrat de gestion, c’est la volonté du Gouvernement de contrôler, voire maîtriser davantage la SLRB et par son biais, les SISP. Ces dernières années, des critiques avaient été exprimées, à juste titre d’ailleurs et ce jusqu’au sein des partis de la majorité. Ces critiques portaient sur les retards dans les projets de construction et de rénovation de logements sociaux, malgré l’octroi de moyens budgétaires et de subsides importants.
En outre, dans ce contrat de gestion, la SLRB est explicitement chargée d’une mission de coordination de la réalisation du plan régional du logement par lequel le gouvernement dit vouloir réaliser dans chaque commune 15% de logements publics et à finalité sociale pour 2020.

Réalisation plus rapide de projets nécessaires

La SLRB doit d’abord vérifier quels projets des plans quadriennaux [1] précédents (dont des projets qui étaient prévus pour 2002) peuvent encore être réalisés et quels projets disparaîtront définitivement. Les moyens libérés seront consacrés à d’autres projets. Pour le RBDH, ceci représente une mesure logique, signe de bonne gouvernance. Parallèlement, et avant d’aller plus loin, il serait instructif d’examiner pourquoi ces projets n’ont pas été réalisés et comment éviter que cela ne se reproduise à l’avenir.

En outre, les crédits d’investissement pour le nouveau plan quadriennal 2010-2013 seront fixés sur base d’un aperçu actualisé (cadastre) des aspects de sécurité et de santé, de confort minimum et de qualité énergétique des logements existants et d’une liste reprenant les travaux prioritaires qui s’imposent. Il est même question, pour la première fois d’ailleurs, d’une sanction pour les sociétés dont le cadastre n’est pas suffisamment actualisé : elles perdront l’accès aux droits de tirage [2].

Pour soutenir les SISP dans le cadre d’une réalisation plus rapide des investissements, le contrat de gestion prévoit que la SLRB créera un pôle d’expertise, après avoir fait effectuer une étude par un bureau externe pour évaluer le cadre de travail de ce pôle.

Il existe déjà actuellement une cellule « Aide à la Maîtrise de l’Ouvrage (AMO) », qui a pour mission de soutenir les SISP dans leurs projets de rénovation et de construction. L’annonce d’un renforcement du pôle d’expertise est faite depuis deux ans déjà et le budget régional pour l’année 2010 prévoit d’y affecter une somme de 1 million d’euros, mais la direction de la SLRB laisse traîner les choses et ne prend aucune décision quant à savoir qui, de la cellule AMO ou de la cellule technique de la SLRB, se verra confier cette mission de pôle d’expertise et les fonds qui y sont affectés.

Le RBDH considère que ce renforcement devrait être affecté à la cellule « Aide à la Maîtrise de l’Ouvrage » dans la mesure où il est plus opportun de confier cette mission de soutien à une cellule dont l’unique mission est l’appui technique plutôt que de confier ce rôle à la cellule technique de la SLRB qui exerce par ailleurs une mission de contrôle des SISP.

Enfin il est prévu que la SLRB introduise un système d’incitants et de sanctions pour encourager les SISP à respecter le planning de leurs projets d’investissement. En cas d’échec, une sanction pourrait donc être appliquée sans que les locataires n’en soient victimes.

Contrairement à beaucoup d’autres objectifs mentionnés dans le contrat de gestion, aucune date d’échéance pour la réalisation de cette importante mesure n’a été déterminée.

Il est également fondamental de savoir que pour le programme quadriennal 2010-2013, l’accent a été mis sur la rénovation de logements existants (mise en conformité avec le Code bruxellois du logement, logements moins énergivores, lutte contre le vide locatif) et qu’un maximum de 25% de l’enveloppe budgétaire pourra être alloué à des projets de construction.

Coordinateur du Plan Régional du Logement

En 2004, le Gouvernement bruxellois a lancé le Plan du Logement qui prévoyait la construction de 3.500 logements sociaux et 1.500 logements moyens en cinq ans. A l’origine, ces constructions devaient être réalisées sur des terrains mis à disposition par les communes, mais comme ces opérations ne se déroulaient pas comme prévu, il a par la suite été décidé de mobiliser tous les terrains et tous les acteurs publics : les communes, la régie foncière régionale, la SDRB, le Fonds du logement, la SLRB et les SISP. Pendant la législature précédente, le Cabinet de la Secrétaire d’Etat, Madame Dupuis, était chargé de la coordination effective des projets.

Désormais, changement de cap : c’est la SLRB qui est dans le cadre du Plan Régional du Logement, de mener à bien l’extension du parc de logements sociaux et de logements moyens chargée de la mission spécifique (dans le jargon on parle d’une mission déléguée). C’est-à-dire que désormais, la SLRB sera chargée de la coordination des projets du Plan du logement. Le Gouvernement prévoit des moyens spécifiques (212.000 euro par an) alloués à la SLRB pour cette mission.

Ceci est en principe une bonne chose. Mais les moyens spécifiques prévus sont pourtant très limités si la SLRB veut véritablement coordonner les projets du Plan Logement (prospection, négociation avec les propriétaires de terrain (communes, CPAS),…). De plus, du personnel compétent pour exercer ces missions spécifiques devrait être engagé.

La voie vers les logements moyens est ouverte

Une autre mission déléguée qui se profile à l’horizon figure dans le contrat de gestion [3] : le Gouvernement régional peut charger la SLRB d’une mission de construction et/ou de financement de logement moyens, notamment dans le cadre de projets mixtes.

C’est un aspect du contrat de gestion qui va très loin. En effet, le Gouvernement prévoit ainsi que, moyennant des moyens financiers supplémentaires, la SLRB pourra construire ou financer des logements (locatifs ?) moyens.

Par le passé, certaines sociétés de logement social ont déjà réalisé des logements moyens, mais il s’agissait alors de projets ponctuels et limités. Ces derniers temps, nous remarquons que dans le cadre du Plan Logement, des logements sont réalisés sur les terrains de la SLRB ou des SISP ; ceux-ci seront gérés par les communes, et loués pendant 27 ans à des ménages disposant de revenus moyens mais il n’y a actuellement aucune certitude quant à savoir s’ils seront ensuite loués à des ménages répondant aux conditions du logement social lorsqu’ils retourneront dans le patrimoine des SISP à l’échéance de cette période.

Cette nouvelle mission déléguée ouvre une brèche dans la mission habituelle de la SLRB (la construction et le financement de logements sociaux). Le RBDH estime qu’un tel changement est fondamental et qu’il doit faire l’objet de débats au Parlement bruxellois.

Etude et analyse

Le contrat de gestion attribue à la SLRB la réalisation d’une série d’études. Certaines de ces études touchent à des questions fondamentales auxquelles le logement social est confronté à Bruxelles :

• le diagnostic du patrimoine (pour avril 2011),

• les cahiers de charge type pour les travaux de rénovation et de construction et les prix de référence implémentant un système d’encadrement des coûts de construction et de rénovation (pour la fin de l’année 2010),

• l’analyse de l’offre de service social dans le logement social (pour septembre 2011),

• les éléments de réflexion d’un nouveau mode de calcul du loyer permettant au Secrétaire d’Etat de formuler une proposition au Gouvernement ; et cela sur base d’études statistiques sur le coût d’occupation des logements sociaux tenant compte du loyer et des charges locatives relatives aux communs et aux consommations énergétiques et en eau (pour septembre 2011),

• la situation financière du secteur et les moyens pour arriver à un équilibre financier du secteur (pour septembre 2011),

• les éléments nécessaires pour alimenter la réflexion de la Région concernant les pistes de rationalisation du secteur (pour juin 2011),

• une stratégie de politique foncière du logement social dans la Région de Bruxelles-Capitale de manière à assurer : une plus grande mixité sociale dans les communes, une répartition équilibrée par commune de logements adaptés pour les personnes handicapées, une offre de logements de taille adaptée aux besoins des candidats locataires (pour octobre 2011).

Qu’est-ce qui manque dans ce contrat de gestion ?

Dans ce contrat de gestion, nous n’avons trouvé aucune mesure pour résoudre le problème de la sous-occupation des logements sociaux. Trop de locataires sociaux occupent un logement social qui est trop grand compte-tenu de leur composition de ménage. Il existe des mécanismes pour les encourager à déménager vers un logement plus petit et adapté à leur situation et libérer des logements plus grands, mais ces mesures ne sont actuellement pas assez efficaces.

Un problème plus fondamental est que ce contrat de gestion n’aborde que peu la limitation de l’autonomie des sociétés défaillantes. La SLRB ne peut pas faire grand chose si une société n’introduit pas ou peu de projets de rénovation ou de construction, elle ne peut pas contraindre une SISP à procéder à des travaux de son parc de logements, même si ces travaux sont repris dans la liste des travaux prioritaires. En outre, plusieurs SISP n’ont construit aucun logement social ces dernières années.

Les mesures d’encouragement et de sanction prévues ne devraient donc pas uniquement être appliquées dans le cadre du respect du planning des projets introduits, mais devraient inciter tout simplement les sociétés à introduire des projets pour que leur patrimoine soit mieux entretenu et davantage développé. Si cela ne se fait pas, la SLRB devrait pouvoir réaliser des projets à la place de la société en défaut de projets comme le prévoit le code du logement. Ceci doit absolument être repris dans les contrats de gestion entre la SLRB et les SISP, qui sont actuellement en cours de négociation.

Conclusion

Il ressort clairement de cette troisième édition du contrat de gestion 2010-2015 entre la Région et la SLRB que la Région vise une réalisation plus rapide des projets de construction et de rénovation par les sociétés immobilières de service public. L’on prévoit du soutien, des incitants, des contrôles et des sanctions pour que moins de logements sociaux restent inoccupés et que les logements soient conformes au Code du Logement et consomment moins d’énergie. C’est une bonne chose même si cette volonté de contrôle nous semble timide.

Nous nous interrogeons cependant sur l’insertion de la mission ‘logements moyens’ dans ce contrat de gestion qui peut mener à la réalisation de logements moyens par la SLRB et les sociétés immobilières de service public. A un moment où la demande de logements sociaux n’a jamais été aussi importante et où les terrains à bâtir se raréfient, on ouvre la porte à une nouvelle mission. Il s’agit pour le RBDH d’une question fondamentale qui doit faire l’objet de débats au Parlement bruxellois et qui ne doit pas apparaître « en stoemelings » dans le contrat de gestion.

Notes

[1Tous les quatre ans, les Sociétés Immobilières de Service Public ont l’occasion de proposer à la SLRB des projets de rénovation et de construction. En fonction du budget disponible et des travaux prioritaires, la SLRB dresse la liste des projets qui seront soutenus. Bien entendu, les SISP peuvent également mener des projets avec leurs propres moyens, en dehors de ces programmes quadriennaux.

[2Droits de tirage : moyens financiers supplémentaires pour les sociétés qui concluent un contrat de gestion avec la SLRB.

[3Art. 82 du contrat de gestion