LES ETUDES DU RBDH

Bruxelles manque cruellement de logements sociaux. Produire plus et plus rapidement est la revendication prioritaire du RBDH car c’est bien le logement social qui répond aux besoins des locataires précarisés pour lesquels nous nous engageons. Pour autant, les opérateurs publics ne produisent pas exclusivement social. Depuis la création de la Région, la production sociale piétine certes, mais nos élus développent, en parallèle, des politiques visant à maintenir et attirer la classe moyenne à Bruxelles. Comment ? En lui proposant des logements qui répondent à ses attentes. Citydev est l’un des opérateurs publics missionné à cette fin. Il se charge de produire des logements acquisitifs neufs, qualitatifs sur le plan énergétique, spacieux, avec espaces extérieurs… situés principalement dans des quartiers présentés comme peu attractifs pour cette même classe moyenne. L’objectif est aussi d’encourager la promotion privée à poursuivre les mêmes dynamiques. Pour convaincre les ménages convoités de les acheter, la Région subsidie 30% du prix. En contrepartie, les acquéreurs s’engagent à s’y fixer pendant 20 ans.

Avec plus de 4000 logements à son actif, le moment est venu pour le RBDH de proposer un bilan critique de cette politique généreuse. Elle interroge à plus d’un titre.

Les ménages qui font l’acquisition d’un logement moyen ont-ils besoin de l’intervention publique pour devenir propriétaire à Bruxelles ? Les ressources publiques – limitées- sont-elles correctement mobilisées ? Au-delà du public-cible, on questionne leur impact sur le long terme. Si le logement sert l’objectif du Gouvernement – proposer des logements accessibles à la classe moyenne – durant les 20 ans que dure le conventionnement, qu’en est-il après ?

L’étude se compose de deux parties principales. La première brosse un portrait des acquéreurs bénéficiaires des productions Citydev. Un portrait nuancé. Pour certain.es, les aides publiques représentent des opportunités d’investissement. De l’autre côté du spectre, l’offre Citydev est particulièrement appréciée des ménages modestes, mal-logés sur le marché locatif privé et incapables de faire face aux prix proposés par le privé. L’expérience du CIRE, qui accompagne les groupes d’épargne collective, en témoigne.

Deuxième focale : les logements produits, ce qu’ils coutent à la collectivité et ce qu’ils (r)apportent à leurs heureux.ses propriétaires. Dans cette section, nous nous arrêterons sur le modèle économique de Citydev dans un contexte de forte croissance des prix. L’occasion d’examiner aussi les mécanismes de démembrement des droits envisagés par Citydev pour tenter de sortir de l’impasse. Nous lèverons enfin une partie du voile sur l’après conventionnement : les montants auxquels s’échangent les biens sur le marché et les plus-values empochées par les acquéreurs, au travers d’un exemple concret.

C’est bien l’écart entre, d’un côté, les besoins des ménages fragilisés sur le marché de logement et la nécessité de contenir l’envolée des prix, et, d’autre part, la philosophie de Citydev et ses limites, qui nous a guidés dans les réflexions et recommandations formulées en guise de conclusion.

L’étude s’ouvre sur une présentation, non exhaustive, de Citydev. Les missions menées et leur évolution témoignent de la confiance et de l’ambition du Gouvernement a pour cet opérateur, toujours qualifié d’efficace.

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