DE STUDIES VAN DE BBROW

Brussel heeft een schrijnend tekort aan sociale woningen. Meer en sneller produceren is de prioritaire vraag van de BBRoW, want het zijn de sociale woningen die beantwoorden aan de behoeften van de onzekere huurders voor wie wij ons inzetten. Publieke operatoren produceren echter niet uitsluitend sociale woningen. Sinds de oprichting van het Gewest is de productie van sociale woningen zeker tot stilstand gekomen, maar tegelijkertijd ontwikkelen onze verkozenen een beleid dat erop gericht is de middenklasse in Brussel te houden en aan te trekken. Hoe doen ze dat? Door woningen aan te bieden die aan hun verwachtingen voldoen. Citydev is een van de publieke actoren die hiertoe de opdracht hebben gekregen. Het is verantwoordelijk voor de productie van nieuwe, energie-efficiënte, ruime, betaalbare woningen met buitenruimtes, voornamelijk in wijken die als onaantrekkelijk worden beschouwd voor de middenklasse. Het doel is ook om private ontwikkelaars aan te moedigen om dezelfde dynamiek na te streven. Om de begeerde gezinnen over te halen ze te kopen, subsidieert het Gewest 30% van de prijs. In ruil daarvoor verbinden de kopers zich ertoe er 20 jaar te blijven.

Met meer dan 4.000 woningen op de teller is voor de BBRoW de tijd gekomen om dit genereuze beleid kritisch te beoordelen. Het roept in meerdere opzichten vragen op.

Hebben huishoudens die een middlgrote woning kopen overheidsinterventie nodig om huiseigenaar te worden in Brussel? Worden de beperkte publieke middelen wel juist ingezet? Naast de doelgroep zijn er ook vragen over de impact op lange termijn. Als de huisvesting het doel van de regering dient – huisvesting voorzien die toegankelijk is voor de middenklasse – gedurende de 20 jaar van de conventieperiode, wat gebeurt er daarna dan?

De studie bestaat uit twee delen. Het eerste deel schetst een beeld van de kopers die profiteren van Citydev-producties. Het is een gemengd beeld. Voor sommigen zijn overheidssubsidies investeringsmogelijkheden. Aan de andere kant van het spectrum wordt het Citydev-aanbod vooral gewaardeerd door huishoudens met een laag inkomen die slecht gehuisvest zijn op de particuliere huurmarkt en de prijzen die de particuliere sector biedt niet kunnen betalen. De ervaring van CIRE, dat collectieve spaargroepen ondersteunt, getuigt hiervan.

De tweede focus ligt op de geproduceerde woningen, wat ze de gemeenschap kosten en wat ze hun gelukkige eigenaars (opnieuw) opleveren. In dit deel bekijken we het economische model van Citydev in een context van sterke prijsgroei. Het is ook een gelegenheid om het mechanismen van scheiding grond en woning te onderzoeken dat Citydev overweegt in een poging om de impasse te doorbreken. Tot slot bekijken we aan de hand van een concreet voorbeeld de nasleep van de conventie: de bedragen waartegen eigendommen op de markt worden verhandeld en de meerwaarden die kopers in eigen zak steken.

Het is de discrepantie tussen enerzijds de behoeften van kwetsbare huishoudens op de woningmarkt en de noodzaak om de snel stijgende prijzen binnen de perken te houden, en anderzijds de filosofie van Citydev en de beperkingen ervan, die ons heeft geleid tot de overwegingen en aanbevelingen in de conclusie.

De studie begint met een niet-exhaustieve voorstelling van Citydev. De ondernomen missies en hun evolutie getuigen van het vertrouwen en de ambitie van de regering in deze operator, die altijd als efficiënt werd omschreven.

Lees de studie of  download hier